TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/07741 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SJJ

Minute :

Monsieur [Z] [Y] [A]

Madame [U], [F] [V] épouse [A]

Représentant : M^e Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121

C/

Madame [C] [R]

Monsieur [K] [M]

Madame [J], [G] [D] épouse [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure ATTLAN

Copie délivrée à :

Mme [C] [R] et M. [M]

Madame [J], [G] [D] épouse [R]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [Y] [A], demeurant [Adresse 6]

Madame [U], [F] [V] épouse [A], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [R], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparants

Madame [J], [G] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2022 à effet à la même date, M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] ont donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à Mme [C] [R] et M. [K] [M] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n° 302 situés, [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 980 euros révisable, outre 150 euros de provisions pour charges. Le bail prévoit que Mme [J] [D] épouse [R] se porte caution solidaire des preneurs.

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2022 Mme [J] [D] épouse [R] s’est portée caution des engagements résultant du bail dont bénéficient Mme [C] [R] et M. [K] [M].

Par acte de commissaire de justice des 17 et 20 mars 2025, M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] ont fait délivrer à Mme [C] [R] et M. [K] [M] un commandement de payer la somme en principal de 4326,71 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le commandement de payer du 20 mars 2025 a été dénoncé à Mme [J] [R] en sa qualité de caution.

Par actes de commissaire de justice du 10 juin 2025, M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] ont fait assigner Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— les déclarer recevables en leurs demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— en conséquence :

o ordonner l’expulsion de M. [K] [M] et Mme [C] [R] ainsi que celle de tout occupants de leur chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs et ce aux frais, risques et péril des défendeurs ;

o condamner solidairement Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] à leur payer la somme de 7855,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant compte arrêté au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 inclus ;

o fixer à compter du 1er juin 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié et condamner solidairement M. [K] [M], Mme [C] [R] et Mme [J] [R], en sa qualité de caution, au paiement des sommes dues de chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

o les condamner in solidum à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 17 et 20 mars 2025 et de la dénonciation à la caution ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 8 septembre 2025.

M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation, et ont actualisé la dette locative à la somme de 11 423,27 euros arrêtée au 1er septembre 2025.

Mme [C] [R] et M. [K] [M], assignés à étude, n’ont ni comparu, ni été représentés.

Mme [J] [D] épouse [N], comparaît en personne, confirme avoir la qualité de caution et indique que les locataires travaillent mais ne règlent pas leurs loyers et qu’elle attend leur expulsion.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 10 juin 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce même article prévoit en outre que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 14 décembre 2022 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 4326,71 euros en principal a été délivrée aux locataires les 17 et 20 mars 2025, et dénoncé à Mme [J] [D] épouse [R] le 26 mars 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 20 mai 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Mme [C] [R] et M. [K] [M] en conséquence sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le bail prévoit une clause de solidarité entre Mme [C] [R] et M. [K] [M] pour l’ensemble de leurs obligations, et que Mme [J] [D] épouse [R] se porte caution solidaire des locataires pour le paiement des loyers et, charges et indemnités d’occupation pour une durée de 5 ans. L’acte de caution solidaire prévoit en outre un plafond de 42 000 euros.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2025, date à compter de laquelle l’indemnité d’occupation est sollicitée, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, s’élève à la somme de 7855,49 euros. Il convient d’en déduire la période du 20 au 31 mai 2025 pendant laquelle les indemnités d’occupation n’ont pas été sollicités. La dette s’élève ainsi à la somme de 7459,07 euros.

Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 17 mars 2025 et 21 mars 2025 et de la dénonciation à la caution du 26 mars 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Mme [C] [R], M. [K] [M] à payer à M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande à l’égard de Mme [J] [D] épouse [R].

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLE l’action de M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 20 mai 2025 du bail conclu le 14 décembre 2022 entre M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] et Mme [C] [R] et M. [K] [M], et dont Mme [J] [D] épouse [R] s’est portée caution solidaire, portant sur le logement et un emplacement de stationnement n° 302 situés, [Adresse 5], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] pourront faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [R] et M. [K] [M], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] à payer à M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] à payer à M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] la somme de 7459,07 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025 terme de juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R] et M. [K] [M] à payer à M. [Z] [Y] [A] et Mme [U] [V] épouse [A] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [J] [D] épouse [R] ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [R], M. [K] [M] et Mme [J] [D] épouse [R] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 17 mars 2025 et 20 mars 2025 et de la dénonciation à la caution du 26 mars 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/07741 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SJJ

DÉCISION EN DATE DU : 14 Novembre 2025

AFFAIRE :

Monsieur [Z] [Y] [A]

Représentant : M^e Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121

Madame [U], [F] [V] épouse [A]

Représentant : M^e Laure ATTLAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121

C/

Madame [C] [R]

Monsieur [K] [M]

Madame [J], [G] [D] épouse [R]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires