RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 5 juillet 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00302 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6JM

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [X] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître François Natale BORRELLO de la SELARL BORRELLO-MARTIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 5 mars 2024, Monsieur [X] [V] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry Monsieur [G] [E], au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, aux fins de :

— Faire constater l’acquisition au profit du bailleur de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [E], ou de tous autres occupants ainsi que des meubles, véhicules et objets s’y trouvant du box automobile de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [X] [V] :

— la somme de 2.655 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois d’août 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 août 2023,

— la somme de 170 euros, soit le double du loyer actuel, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2023 augmenté des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [G] [E] à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 9 août 2023.

Au soutien de sa demande, Monsieur [X] [V] expose que :

— selon acte du 1er novembre 2015, il a donné à bail à Monsieur [G] [E] un box automobile situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 85 euros,

— depuis janvier 2020, Monsieur [G] [E] ne paye quasiment plus ses loyers,

— malgré plusieurs courriers, des mises en demeure datées de décembre 2020 et 6 juin 2022 et une tentative de médiation, ce dernier n’a pas apuré son passif,

— Monsieur [X] [V] a alors fait délivrer à Monsieur [G] [E] par exploit du 9 août 2023, un commandement de payer les loyers réclamant la somme en principal de 2.655 euros, qui est demeuré infructueux,

— au mois de novembre 2023 inclus, la dette locative s’élève à la somme de 2.910 euros.

A l’audience du 9 avril 2024, Monsieur [X] [V] a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Par ordonnance du 3 mai 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats au 7 juin 2024 afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations complémentaires sur la compétence du tribunal judiciaire d’Évry.

A l’audience du 7 juin 2024, Monsieur [X] [V], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions aux termes desquelles il maintient ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d’instance et fait valoir ses observations sur la compétence du juge du référés.

Il expose que le box objet du litige est loué indépendamment de tout bail d’habitation précisant en conséquence que la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ne peut s’appliquer et que le tribunal judiciaire est compétent matériellement pour connaître de cette affaire.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [G] [E] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article L.211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande à une autre juridiction.

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, le litige porte sur la location d’un box automobile loué indépendamment de tout logement. Force est de constater qu’à la lecture des dispositions prévues par le code de l’organisation judiciaire, le tribunal de proximité ne dispose d’aucune compétence exclusive pour traiter ce litige.

Par conséquent, il convient de déclarer le tribunal judiciaire compétent pour connaître ce litige, aucune compétence n’étant attribuée à une autre juridiction.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [X] [V] justifie, par la production du contrat de bail du 1er novembre 2012, des courriers valant mise en demeure des 5 décembre 2020 et 6 juin 2022, du décompte actualisé au 27 novembre 2023 que son locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes, et reste lui devoir la somme de 2.655 euros, terme du mois d’août 2023 inclus.

Le bail stipule en son article VI qu’à défaut de paiement, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit quinze jours après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] a fait délivrer, le 9 août 2023, à Monsieur [G] [E] un commandement visant la clause résolutoire mais en portant le délai à un mois au lieu de quinze jours, insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 2.655 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023 inclus.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 septembre 2023 conformément au délai prévu par le commissaire de justice.

L’obligation de Monsieur [G] [E] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer Monsieur [G] [E] occupant sans droit ni titre et dire qu’il devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut Monsieur [X] [V] étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des biens mobiliers

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [X] [V] sollicite la condamnation de Monsieur [G] [E] à lui payer la somme de 2.655 euros au titre des loyers dus arrêtée au mois d’août 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, date du commandement de payer.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [X] [V] au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 31 août 2023 inclus la somme non sérieusement contestable de 2.655 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [X] [V] sollicite la condamnation de Monsieur [G] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel, soit la somme de 170 euros augmentée des charges, à compter du mois de septembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [G] [E] causant un préjudice à Monsieur [X] [V], ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû augmentée des charges et taxes afférentes qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 10 septembre 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [X] [V] une indemnité d’occupation à compter du 10 septembre 2023.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [G] [E] qui succombe à la présente instance est condamné aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [E] est également condamné à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 1.000 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le box (emplacement n°3) situé [Adresse 3] à [Localité 4] au 10 septembre 2023 ;

ORDONNE l’expulsion, sans délai, de Monsieur [G] [E] et de tous occupants de son chef du box (emplacement n°3) situé [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier en tant que besoin ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE par provision Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [X] [V] une somme de 2.655 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtée au 31 août 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023, date du commandement de payer ;

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [G] [E] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [X] [V] aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 10 septembre 2023 ;

CONDAMNE par provision Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [X] [V] une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer mensuel, outre les provisions de charges, les taxes et la TVA normalement dus contractuellement, à compter du 10 septembre 2023, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier,Le Juge des Référés,