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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06650 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWKW

Minute : 25/55

S.D.C. [Adresse 3] 1 A [Adresse 3]

Représentant : M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

Monsieur [Z] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Février 2025; par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis 1 A [Adresse 3]

[Adresse 3]

ayant son siège social, Syndic:UNITIA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [S]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [S] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 25, 231 et 476 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juin 2024 réceptionné, le SDC [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [Z] [S] une mise en demeure de payer la somme de 4.319,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5224,40 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3eme trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue.180 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens

À l’audience du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise ses demandes à la somme de 16.171,70 euros au titre des charges arrêtées au 20 novembre 2024.

Il expose que Monsieur [Z] [S], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il explique l’augmentation significative de la dette par des appels de fonds au titre des travaux de ravalement.

À l’audience, Monsieur [Z] [S], reconnaît être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.

Il précise percevoir 1780 euros de ressouces mensuelles sans personne à charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 juin 2021, 3 juin 2023, 27 avril 2024, 27 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2020 à 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, à hauteur de 591.75 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.580.17 euros, au titre des charges de copropriété dues au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, sur la somme de 4319,39 euros, du 23 juillet 2024, date de l’assignation sur la somme de 935.01 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 591.75 euros au titre des frais.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 juin 2024. Toutefois il y a lieu de faire droit à la demande à hauteur de 30 euros, conformément au contrat de syndic. En revanche il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure en date du 23 novembre 2021, de sorte que les frais à ce titre seront rejetés.

De même, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « REJET PRLVMT » » et « frais bancaires », qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, et qui ne sont en outre justifiés par aucun élément.

Il y est également imputé des frais de « dossier avocat » à hauteur de 150 euros le 20 juin 2024, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [Z] [S], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S] demande des délais à hauteur de 300 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [Z] [S] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 400 euros et un 24 versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 15.580.17 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 4319,39 euros, du 23 juillet 2024 date de l’assignation, sur la somme de 935.01 euros et du jugement sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [Z] [S] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 400 euros et un 24 versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

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CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au le SDC [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDEN

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EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [S] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 25, 231 et 476 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juin 2024 réceptionné, le SDC [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [Z] [S] une mise en demeure de payer la somme de 4.319,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5224,40 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3eme trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue.180 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens

À l’audience du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise ses demandes à la somme de 16.171,70 euros au titre des charges arrêtées au 20 novembre 2024.

Il expose que Monsieur [Z] [S], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il explique l’augmentation significative de la dette par des appels de fonds au titre des travaux de ravalement.

À l’audience, Monsieur [Z] [S], reconnaît être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.

Il précise percevoir 1780 euros de ressouces mensuelles sans personne à charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 juin 2021, 3 juin 2023, 27 avril 2024, 27 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2020 à 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, à hauteur de 591.75 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.580.17 euros, au titre des charges de copropriété dues au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, sur la somme de 4319,39 euros, du 23 juillet 2024, date de l’assignation sur la somme de 935.01 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 591.75 euros au titre des frais.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 juin 2024. Toutefois il y a lieu de faire droit à la demande à hauteur de 30 euros, conformément au contrat de syndic. En revanche il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure en date du 23 novembre 2021, de sorte que les frais à ce titre seront rejetés.

De même, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « REJET PRLVMT » » et « frais bancaires », qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, et qui ne sont en outre justifiés par aucun élément.

Il y est également imputé des frais de « dossier avocat » à hauteur de 150 euros le 20 juin 2024, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [Z] [S], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S] demande des délais à hauteur de 300 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [Z] [S] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 400 euros et un 24 versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 15.580.17 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 4319,39 euros, du 23 juillet 2024 date de l’assignation, sur la somme de 935.01 euros et du jugement sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [Z] [S] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 400 euros et un 24 versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au le SDC [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

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LE GREFFIER LE PRESIDENT

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EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [S] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 25, 231 et 476 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juin 2024 réceptionné, le SDC [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [Z] [S] une mise en demeure de payer la somme de 4.319,39 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5224,40 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3eme trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue.180 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens

À l’audience du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise ses demandes à la somme de 16.171,70 euros au titre des charges arrêtées au 20 novembre 2024.

Il expose que Monsieur [Z] [S], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Il explique l’augmentation significative de la dette par des appels de fonds au titre des travaux de ravalement.

À l’audience, Monsieur [Z] [S], reconnaît être redevable des sommes réclamées et demande au tribunal, de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.

Il précise percevoir 1780 euros de ressouces mensuelles sans personne à charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 juin 2021, 3 juin 2023, 27 avril 2024, 27 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2020 à 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, à hauteur de 591.75 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.580.17 euros, au titre des charges de copropriété dues au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, sur la somme de 4319,39 euros, du 23 juillet 2024, date de l’assignation sur la somme de 935.01 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 591.75 euros au titre des frais.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 25 juin 2024. Toutefois il y a lieu de faire droit à la demande à hauteur de 30 euros, conformément au contrat de syndic. En revanche il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure en date du 23 novembre 2021, de sorte que les frais à ce titre seront rejetés.

De même, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « REJET PRLVMT » » et « frais bancaires », qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, et qui ne sont en outre justifiés par aucun élément.

Il y est également imputé des frais de « dossier avocat » à hauteur de 150 euros le 20 juin 2024, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [Z] [S], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S] demande des délais à hauteur de 300 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [Z] [S] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 400 euros et un 24 versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 15.580.17 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 4319,39 euros, du 23 juillet 2024 date de l’assignation, sur la somme de 935.01 euros et du jugement sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au SDC [Adresse 3] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [Z] [S] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 400 euros et un 24 versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au le SDC [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

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LE GREFFIER LE PRESIDENT