TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00377

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4NI

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

SEM 4V

C/

[A] [H]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 05 Février 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 05 Février 2026

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

SEM 4V venant aux droits de l’OPH d'[Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [N] [F], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [H]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 11 Décembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2009, la Sem 4V a donné en location à M. [A] [H] un logement (n°B/1) à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 231,61 euros, outre provision sur charges.

Par acte du 21 mai 2025, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.970,54euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 4 juin 2025, la Sem 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la Sem 4V a fait assigner en référé M. [A] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [A] [H] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, de condamner M. [A] [H], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1.943,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 septembre 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, dire et juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier mis à votre charge, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision, de condamner M. [A] [H] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 26 septembre 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 11 décembre 2025, la Sem 4V, représentée par Mme [U] [F], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2.540,42 euros au 30 novembre 2025. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courant.

M. [A] [H], présent, indique percevoir le RSA. Il souligne qu’il a une obligation de retrouver du travail suite à une condamnation pénale.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal, dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2009 à compter du 22 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [A] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. o

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation illicite des lieux par M. [A] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la Sem 4V qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de condamner M. [A] [H] à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant à la somme de 337,17 euros.

o

Sur l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges

o

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 décembre 2009, du commandement de payer délivré le 21 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2025 que la Sem 4V rapporte la preuve d”un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de rejet, soit 11 euros.

En conséquence, M. [A] [H] sera condamné à payer à la Sem 4V la somme de 2.529,42 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

o

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [A] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mai 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

L’équité commande de débouter la Sem 4V de sa demande au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

o

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2009 entre la Sem 4V d’une part et M. [A] [H] d’autre part portant sur l’appartement n° B/1 situé dans l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 6] à la date du 22 juillet 2025 ;

DISONS que M. [A] [H] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, et à défaut,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [A] [H] à payer à la Sem 4V la somme provisionnelle de 2.529,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, loyer de novembre 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [A] [H] à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à échoir de 337,17 euros à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [A] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la Préfecture ;

DEBOUTE la Sem 4V de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,

ent d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par M. [Y] [D] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Mme [L] [B] et M. [J] [P], qui doit être réparé par l’allocation d’une ind