TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05770 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRGE

Minute :

25/00062

OK

Société ADEF HABITAT

Représentant : Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [R] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS

Copie délivrée à :

Mme [R] [B]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ADEF HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son Président

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [R] [B], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2013, l’association ADEF HABITAT a mis à disposition de Madame [R] [B] un logement situé à [Adresse 5] (logement n°220) à [Localité 8] (93), moyennant une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 398,75 euros, charges comprises.

Par courrier recommandé du 14 décembre 2023, le conseil de l’association ADEF HABITAT a mis en demeure la résidente de payer la somme de 1 443,44 euros, au titre des redevances impayées à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, l’association ADEF HABITAT a fait assigner la résidente devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence ;

o ordonner l’expulsion de la résidente et de tous occupants de son chef, dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 80 euros par jours de retard ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles ;

o condamner la résidence au paiement de la somme de 908,77 euros au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui de la redevance, révisable, et jusqu’à complète libération des lieux ;

o rejeter toute demande de délais de paiement ;

o condamner la résidente à verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de l’assignation et des actes subséquents liés à la libération des lieux.

Lors de l’audience du 14 novembre 2024, l’association ADEF HABITAT, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 1 845,65 euros et à rappeler qu’elle s’opposait à tout délais de paiement.

Madame [R] [B], convoquée suivant acte signifié à étude, a comparu. Elle a produit une pièce d’identité d’après laquelle son prénom complet est [R]. Elle a expliqué qu’elle avait rencontré des difficultés dans le paiement de sa redevance en raison des problèmes de santé de son père et de la suspension de ses allocations chômage entre les mois de mai et de juillet 2024. Elle a indiqué qu’elle souhaitait rester dans le logement et obtenir des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle a précisé qu’elle percevait environ 1 000 euros de ressources par mois (ARE et APL).

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [R] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L. 632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article 1225 du code civil prévoit qu’une clause résolutoire doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. Il ajoute que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de résidence signé par les parties dispose, en son article 14, que le contrat peut être résilié de plein droit à l’initiative de l’ADEF, un mois après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé « en cas d’impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter reste dû à l’ADEF ».

Par ailleurs, une mise en demeure de payer la somme de 1 443,44 euros dans un délai d’un mois a été envoyée à la résidente le 14 décembre 2023. Cependant, le courrier de mise en demeure ne mentionne pas expressément l’existence de la clause résolutoire. En effet, la phrase selon laquelle « sans règlement de la somme due, une procédure d’expulsion judiciaire sera initiée » n’est pas suffisamment précise pour considérer qu’elle fait référence à la clause résolutoire contenue dans le contrat.

Dans ces conditions, les conditions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et la demande formée à ce titre doit être rejetée.

Il convient dès lors d’examiner la demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’arriéré de redevances s’élevait à la somme de 1 443,44 euros lors de l’envoi de la mise en demeure de payer le 14 décembre 2023. Suivant décompte arrêté au 10 juin 2024, la dette s’élevait à 908,77 euros. Enfin, au jour de l’audience et selon décompte arrêté au 7 novembre 2024, le solde dû par la résidente s’élevait à 1 845,65 euros.

Cette somme représente plus que quatre échéances mensuelles. En outre, s’il y a lieu de relever que, si la résidente effectue des versements réguliers (200 euros en octobre 2024, 423,72 en août, 178,72 euros en mai etc.), ces règlements sont insuffisants pour couvrir les redevances courantes, et a fortiori pour résorber l’arriéré.

Ainsi, eu égard à l’importance de la dette et à l’absence de reprise du paiement des redevances courantes, l’inexécution des obligations de la résidente s’avère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, pour justifier de prononcer la résiliation du contrat, le paiement de la redevance étant la contrepartie du droit de résider dans les locaux mis à disposition.

La résiliation du contrat sera donc prononcée à effet au jour de la décision et l’expulsion de l’occupante sera ordonnée en conséquence.

En revanche, l’association demanderesse ne justifie pas en quoi il serait nécessaire de prévoir un délai de 48 heures ou de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante.

Il convient de préciser que si la défenderesse a sollicité des délais de paiement suspensifs de l’expulsion, cette possibilité est prévue par l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 en matière d’acquisition de la clause résolutoire. Or, ces dispositions ne sont pas applicables en l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties relevant exclusivement du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’association ADEF HABITAT produit un décompte arrêté au 7 novembre 2024 indiquant que Madame [R] [B] est redevable de la somme de 1 845,65 euros.

Cette dernière ne remet pas en cause le montant de la dette.

Par conséquent, Madame [R] [B] sera condamnée à payer la somme de 1 845,65 euros à l’association ADEF HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2023 sur la somme de 1 443,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En cas de maintien dans les lieux de la résidente ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de résidence, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance qui auraient été due en cas de poursuite du contrat.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance, à partir de la résiliation ce jour, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association ADEF HABITAT ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle a indiqué qu’elle percevait environ 1 000 euros de ressources (ARE et APL). Ces ressources devraient lui permettent de respecter un échéancier.

En outre, il ressort du décompte produit à l’audience que, si Madame [B] n’est pas parvenue à régler ses redevances courantes, elle a toujours effectué des versements réguliers, ce qui démontre sa bonne foi et sa volonté de s’acquitter de ses dettes.

Dans ces conditions et malgré l’opposition de l’association demanderesse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

A défaut de respect de l’échéancier, la dette deviendra immédiatement exigible pour la totalité deux semaines après une mise en demeure demeurée infructueuse.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre l’association ADEF HABITAT d’une part, et Madame [R] [B] d’autre part, portant sur le logement [Adresse 5] (logement n°220), au jour du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [B] à l’association ADEF HABITAT à une somme égale au montant de la redevance, révisable suivant les règles contenues dans le contrat ;

ORDONNE à Madame [R] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] (logement n°220) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [R] [B] à payer à l’association ADEF HABITAT la somme de 1 845,65 euros à valoir sur le montant des redevances échues non réglées à la date du 7 novembre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 1 443,44 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [R] [B] à se libérer de la dette ainsi fixée en 19 mensualités dont 18 de 100 euros, payables avant le 20 du mois, la première étant due le 20 du mois suivant la signification de la présente décision et la 19ème et dernière mensualité représentant solde de la dette en principal et intérêts,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’une seule redevance venant à échéance pendant le plan d’apurement, le solde deviendra immédiatement exigible, deux semaines après une mise en demeure resté infructueux,

CONDAMNE Madame [R] [B], à compter de l’échéance du mois de novembre 2024, au paiement des redevances puis des indemnités d’occupation mensuelles, égales au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat n’avait pas été résilié, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au gestionnaire ou à son mandataire ;

DÉBOUTE l’association ADEF HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION