TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01008 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BPX

Minute : 25/00480

Société L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

Représentant : Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

Monsieur [U] [Z]

Représentant : M^e Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 261

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathieu LAMBERT, du cabinet de Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 20 juillet 2024, M. [L] [D] a consenti à Monsieur [S] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], au 1er étage, à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 660 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 30 €, et le versement d’un dépôt de garantie de 660 euros.

Par acte notarié en date du 25 mars 2024, M. [L] [D] a vendu l’ensemble immobilier dans lequel se trouve ledit logement à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après l’EPFIF).

Le 25 septembre 2024, l’EPFIF a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 4628,58 € arrêtée au 1er septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 avril 2025, l’EPFIF a fait citer Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de à titre principal :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire

o ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner Monsieur [S] [Z] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 8 893,26 € arrêtée à la date du 7 mars 2025, avec interêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, interêts qui seront capitalisés,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges normalement exigibles comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite restitution des lieux ;

A titre subsidiaire

«  Dire qu’à défaut de respect par le le défendeur des délais de paiement qui pourraient lui être accordés, ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au contrat de location à usage d’habitation sera alors définitivement acquise et l’expulsion pourra être immédiatement poursuivie.

En tout état de cause,

«  Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, la partie demanderesse, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 10 375,56 euros arrêtée au 4 juin 2025. Elle a précisé que ce dernier a procédé au paiement de la somme de 741 euros en juin pour une échéance égale à 741,10 euros. Elle a indiqué maintenir le surplus de ses demandes. Elle a soutenu que la preuve de l’indécédence du logement dont fait état M. [Z] n’est pas rapportée. Ce dernier s’est contenté de produire quelques photographies dont il n’est pas certifié qu’il s’agisse de photographies de son logement. Sur ces photographies, on ne voit par ailleurs aucune moisissure, uniquement des fissures. Elle n’a pas contesté avoir été dans l’obligation de procéder à des travaux dans le logement de M. [Z] suite à des infiltrations d’eau provenant du logement se trouvant à l’étage supérieur. Elle soutient que le diagnostic de performance energétique produit est celui du bâtiment tout entier et non celui du logement occupé par M. [Z]. Elle a rappelé que l’indécence, en tout état de cause, ne permet pas de se soustraire au paiement intégral du loyer. M. [Z] s’est plaint de l’état de son logement à compter de décembre 2024, alors qu’il n’a jamais réglé un seul loyer à l’EPFIF depuis avril 2024, excepté le règlement effectué en juin 2025. S’agissant de la demande d’octroi de délais de paiement, cette dernière lui semble irréaliste au regard des ressources mensuelles de M. [Z]. Elle demande que M. [Z] soit débouté de ses demandes reconventionnelles d’indemnisation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral, qui sont sérieusement contestables en l’absence d’élement sur l’indécence.

Monsieur [S] [Z], représenté, a soulevé à titre principal l’incompétence du juge des référés en raison de la présence d’une contestation sérieuse tenant à l’indécence du logement qu’il occupe. Il a expliqué avoir alerté son bailleur sur les problèmes rencontrés dans les parties communes et les parties privatives, à savoir d’importantes fissures et des moisissures. Il n’a pas contesté que des travaux ont été effectués dans son appartement aux frais de l’EPFIF mais les photographies qu’il a prise de son appartement, sont datées de la semaine suivant lesdits travaux, ce qui démontre que ceux-ci n’ont rien réglés. L’état de son logement a un impact sur sa santé, lui qui est déjà reconnu travailleur handicapé. Il a demandé à titre subsidiaire de pouvoir bénéficier de délais de paiement sur deux années. Il a expliqué qu’il cumule deux emplois pour un revenu mensuel global de 1800 euros. Il a demandé à titre reconventionnel la condamnation de l’EPFIF à lui verser la somme de 10375 euros au titre de son trouble de jouissance, 5000 euros au titre de son préjudice moral et 1500 euros au titre de l’article 700. A titre infiniment subsidiaire, il a demandé que soit ordonnée une compensation judiciaire entre les différentes créances.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPFIF justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la contestation sérieuse

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail en date du 20 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 4628,58 € arrêtée au 1er septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

Monsieur [S] [Z] soulève une contestation indiquant que le logement qu’il occupe est indécent.

Outre le fait qu’il présente pour démontrer cette indécence des photographies d’un logement dont il ne peut être assuré qu’il s’agit de son logement et que ces photographies ne présentent pas de moisissures mais uniquement des fissures, il est constant que la suspension totale du paiement des loyers n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, M. [Z] ne prétend à aucun moment que son logement est inhabitable.

Dans ces conditions, la contestation soulevée par le défendeur ne sera pas considérée comme sérieuse et la clause résolutoire du bail litigieux sera considérée comme acquise.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’EPFIF produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [S] [Z] reste lui devoir la somme de 10 375,56 € arrêtée au 4 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Il sera donc condamné à verser à l’EPFIF une somme provisionnelle de 10375,56 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 4 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur demande à pouvoir s’acquitter de sa dette de façon échelonnée. Il justifie cumuler deux emplois lui permettant de percevoir mensuellement la somme de 2677 euros, alors même que ces salaires font l’objet d’une saisie sur rémunération. Il sera en outre considéré qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience, le règlement effectué en juin 2025 n’étant que de 10 centimes inférieurs au montant de l’échéance.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement en présentent pas risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] produit des photographies d’un logement dont il ne peut être assuré qu’il s’agit de son logement. En outre, ces photographies ne sont pas tres parlantes s’agissant de démontrer l’existence d’une humidité hors norme. Seules des fissures peuvent être clairement constatées.

Dans ces conditions, Monsieur [S] [Z] ne démontrant pas suffisamment l’existence de désordres, ses demandes en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral ne pourront être que rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPFIF, Monsieur [S] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 juillet 2024 entre M. [L] [D], aux droits duquel vient l’EPFIF, et Monsieur [S] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [S] [Z] à verser à l’EPFIF la somme provisionnelle de 10375,56 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 4 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons Monsieur [S] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 432 €, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [S] [Z] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [S] [Z] à payer à l’EPFIF une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejetons les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [Z] tendant à la réparation de ses préjudices ;

Condamnons Monsieur [S] [Z] à verser à l’EPFIF une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge