Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi fond, 30 juin 2025, n° 25/04681

TJ Bobigny 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'occupation indue des lieux.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires étaient solidairement condamnés au paiement des arriérés de loyers reconnus.
Accepté
Indemnisation pour occupation indue
La cour a jugé que l'indemnité mensuelle d'occupation était justifiée pour réparer le préjudice subi par la société en raison de l'occupation indue.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 en raison des démarches judiciaires effectuées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi fond, 30 juin 2025, n° 25/04681
Numéro(s) :	25/04681
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime TONDI
Parties :	Société SEMISO

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 7]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/04681 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3COJ

Minute : 25/281

Société SEMISO

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

Monsieur [N] [K]

Madame [W] [T] épouse [K]

Copie exécutoire : M^e Maxime TONDI

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 30 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 30 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEMISO, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [W] [T] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 novembre 2014, l’OPH [Localité 5] HABITAT PUBLIC, aux droits duquel se trouve la société SEMISO, a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 208,27 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 5 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 29 avril 2025, la société SEMISO – représentée par Maître Maxime TONDI – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] ; et de condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] au paiement de la somme actualisée de 3.072,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges actuels, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société SEMISO consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle souligne que l’arriéré locatif s’élève à 3.072,89 €.

Monsieur [N] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Le foyer perçoit 2.600 € par mois et déclare avoir une personne à sa charge.

Bien que convoquée par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Madame [W] [T] épouse [K] n’est ni présente, ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 24 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 20 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023, pour la somme en principal de 2.000,94 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEMISO produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] restent lui devoir la somme de 3.072,89 € à la date du 28 avril 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 8 du contrat de bail.

Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [N] [K] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.072,89 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.000,94 € à compter du commandement de payer (24 mai 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, de l’accord de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMISO et de la situation financière de Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K], ces derniers seront condamnés in solidum à verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience ublique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2014 entre l’OPH [Localité 5] HABITAT PUBLIC, aux droits duquel se trouve la société SEMISO, et Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juillet 2023 ;

CONDAMNEsolidairement Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] à verser à la société SEMISO la somme de 3.072,89 € (décompte arrêté au 28 avril 2025, incluant mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023 sur la somme de 2.000,94 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEMISO puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] soient condamnés in solidum à verser à la société SEMISO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] à verser à la société SEMISO une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] et Madame [W] [T] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,