TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Monsieur [W] [H]

Madame [L] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BDZ

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP,

[Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [H],

[Adresse 1]

comparant en personne

Madame [L] [H],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BDZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14/06/1994 prenant effet 01/06/1994, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à [L] [H] et [W] [H] un appartement à usage d’habitation, un appartement sis [Adresse 2], et d’un parking n°5021 situé en sous-sol sis [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 08/12/2023 un commandement de payer la somme de 5006,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice du 07/10/2024 remis à étude, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner [L] [H] et [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion immédiate de [L] [H] et [W] [H] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressé à ses risques et périls en un garde-meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— condamner solidairement [L] [H] et [W] [H] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 5401,45 euros, sous réserve des loyers à échoir, outre les intérêts de retard ;

— condamner solidairement [L] [H] et [W] [H] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner solidairement [L] [H] et [W] [H] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 08/10/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 03/04/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 26/05/2025.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, actualise sa créance locative à la somme de 3647,52 euros, avril 2025 inclus, et maintient ses demandes initiales.

Elle précise par ailleurs que les loyers courants sont payés depuis février 2024. S’agissant des charges locatives d’eau, la bailleresse explique que l’échéance de septembre 2023 indiquant 7365 euros d’eau chaude a été régularisée, puisque la somme de 7290 euros a été portée au crédit du décompte des locataires. Elle ajoute que les loyers de décembre 2023 et janvier 2024 n’ont pas été réglés, malgré la régularisation des charges au profit des occupants. Sur l’insalubrité du logement, la bailleresse fait valeur qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris s’agissant de ce logement et l’absence de preuve objective.

[W] [H], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes de la demanderesse.

Il soutient que les charges ne sont pas justifiées et que c’est la raison pour laquelle un impayé s’est constitué. Il reconnaît que deux échéances n’ont pas été réglées en raison de l’absence de justificatifs des consommations d’eau. Il déplore l’absence de rigueur de la RIVP dans la production des décomptes de charges et les nombreuses variations des provisions appelées mensuellement. Il assure qu’en l’absence de mise en conformité des compteurs d’eau, le relevé d’eau ne pourra jamais être exact et vérifiable. Il ajoute que son logement est insalubre, et estime que cela est dû aux nombreuses malfaçons des entreprises en charge de la construction du bâtiment, liées à l’ancien directeur de la RIVP, condamné pénalement depuis.

[L] [H], régulièrement avisée, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 08/10/2024 soit au moins six semaines avant l’audience et la situation a été signalée à la CCAPEX le 11/12/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action introduite par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en acquisition de la clause résolutoire et l’existence de contestations sérieuses

Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie […] A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il est un fait constant et non contesté que les défendeurs n’ont pas réglé le loyer et les charges échus de novembre à janvier 2024 inclus.

En l’espèce, [W] [H] soutient que la RIVP ne justifie pas du montant des charges locatives et plus précisément les charges d’eau. Il soulève plusieurs difficultés de nature à questionner le principe et le montant de sa dette locative supposée figurant dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 08/12/2023 pour un montant de 5006,55 euros.

[W] [H] relève que les sommes dues au titre des charges d’eau ont été dans un premier temps erronées en raison du montant excessif réclamé par le bailleur en septembre 2023 sur les charges dues au titre de la consommation d’août 2023. Il indique que la régularisation intervenue en novembre 2023 n’est pas satisfaisante puisque l’avis d’échéance ne précise pas la consommation d’eau de novembre 2023 et que le montant déduit ne correspond pas à celui indiqué dans l’avis d’échéance de septembre 2023 et ce, sans explication du bailleur sur les 75 euros retenus au titre de la consommation d’août 2023. Il explique par ailleurs avoir demandé la production des relevés d’eau sans que cela ne lui soit communiqué.

En effet, [W] [H] a, par courrier du 24 octobre 2023, contesté la somme due de 8965,25 euros indiquant l’erreur manifeste dans le montant réclamé au titre de la consommation d’eau chaude et sollicité la production par le bailleur des relevés d’interventions sur les compteurs individuels et les relevés mensuels des compteurs sur les 5 dernières années.

Il justifie également d’avoir mis en demeure, par l’intermédiaire de sa protection juridique, à trois reprises la RIVP de lui fournir les relevés justifiant les sommes prélevées au titre des charges d’eau ainsi qu’une quittance corrigée pour le mois de novembre 2023. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a également été mise en demeure d’avoir à vérifier le bon fonctionnement des compteurs d’eau, compte tenu des erreurs relevés par les locataires et des montants variables retenus.

Dans le même temps, la RIVP ne justifie pas dans les pièces versées aux débats des motifs de ces variations de sommes dues au titre des charges d’eau ni ne produit de relevés du compteur d’eau de nature à justifier le montant retenu au titre de la consommation d’eau chaude du mois de novembre 2023.

Il résulte du décompte locatif que [W] [H] et [L] [H] ont réglé la somme de 3181,30 euros le 27/12/2023, soit pendant le délai de deux mois visé par le commandement de payer.

Ainsi, ces éléments sont de nature à remettre en cause l’affirmation du bailleur selon qui les causes du commandement de payer étaient justifiées et n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois.

Dès lors, il convient de conclure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 08/12/2023 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience, sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

En ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé.

Pour ces mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif, les contestations soulevées par le défendeur concernant également cette prétention.

En conséquence, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La RIVP sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ;

REJETTE en conséquence l’ensemble des demandes de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ;

DÉBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Rédigée par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection