Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 3, 15 décembre 2025, n° 24/12316

TJ Bobigny 15 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les pièces nécessaires justifiant la créance au titre des charges impayées, et que les défendeurs n'ont pas rapporté la preuve de paiements.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a jugé que les conditions de la capitalisation des intérêts étaient remplies, en vertu de l'article 1343-2 du code civil.
Rejeté
Mauvaise foi des défendeurs
La cour a estimé qu'il n'était pas démontré que les défendeurs avaient agi de mauvaise foi, leur défaut de paiement pouvant résulter de difficultés personnelles.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé, devaient rembourser les frais irrépétibles au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 3, 15 déc. 2025, n° 24/12316
Numéro(s) :	24/12316
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE [ Localité 15 ] SIS [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/12316 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JA6

N° de MINUTE : 25/01544

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DE [Localité 15] SIS [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, Maître [K] [E]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître [S], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

DEFENDEURS

Monsieur [P] [B]

[Adresse 2]

[Localité 12]

non représenté

Madame [O] [W] [R]

[Adresse 2]

[Localité 12]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [B] et Mme [O] [R] sont propriétaires des lots n°4098 et 4082 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 17] et situé [Adresse 6] [Localité 18] ([Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 16] situé [Adresse 7] ([Adresse 11]), représenté par son administrateur provisoire Maître [K] [E], a fait assigner M. [P] [B] et Mme [O] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner solidairement M. [P] [B] et Mme [O] [R] à lui payer la somme de 8153,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement M. [P] [B] et Mme [O] [R] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [P] [B] et Mme [O] [R] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [P] [B] et Mme [O] [R] n’ont pas constitué avocat.

À l’audience d’orientation du 20 mai 2025, la présidente a ordonné la clôture de l’instruction, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 20 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 16] situé [Adresse 4] à [Localité 19] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [P] [B] et Mme [O] [R],

— le règlement de copropriété,

— l’ordonnance du 9 janvier 2023 désignant Maître [K] [E] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et l’ordonnance du 15 janvier 2024 prolongeant sa mission pour une durée d’un an jusqu’au 8 janvier 2025 ;

— le décompte de la créance réclamée à M. [P] [B] et Mme [O] [R] arrêté au 8 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 8153,26 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 octobre 2021 portant approbation des comptes de l’exercice 2020 et du budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 7 novembre 2024 et 20 juin 2024, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,

— les appels de fonds adressés à M. [P] [B] et Mme [O] [R],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 8 novembre 2024 s’élève bien à la somme de 8153,26 euros.

De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [P] [B] et Mme [O] [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 16] situé [Adresse 8]) la somme de 8153,26 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 3ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 8 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, date de signification de l’assignation.

Le règlement de copropriété stipulant expressément la solidarité des propriétaires indivis d’un même lot en sa page 95, il y a lieu d’assortir la condamnation en paiement susvisée de la solidarité.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 17 décembre 2024 date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que les défendeurs effectuent des paiements certes insuffisants mais réguliers au profit du syndicat des copropriétaires, et que l’essentiel de leur dette est constitué par les répartitions de charges des exercices 2021, 2022, et 2023 qui sont intervenues en février et juin 2024 grâce à l’administrateur provisoire désigné, ce pour des montants substantiels.

Dès lors, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [P] [B] et Mme [O] [R] ont manqué de mauvaise foi à leur obligation de paiement, et que le défaut de paiement constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [B] et Mme [O] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. En application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande relative au droit d’engagement de poursuites mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024, aucun moyen de fait ou de droit n’étant développé au soutien de cette prétention dans le corps de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [P] [B] et Mme [O] [R] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 16] situé [Adresse 8]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [B] et Mme [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Les [Localité 20] situé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire judiciairement désigné, la somme de 8153,26 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 8 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 17 décembre 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 16] situé [Adresse 7] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice ou de son administrateur provisoire judiciairement désigné, à l’encontre de M. [P] [B] et Mme [O] [R], au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [B] et Mme [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 16] situé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic ou de son administrateur provisoire judiciairement désigné, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [B] et Mme [O] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par M^me Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES