Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 24 proxi fond, 13 janvier 2025, n° 24/09001

TJ Bobigny 13 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le décompte des charges était justifié et que Monsieur [R] devait s'acquitter de sa part des charges, ayant été informé des décisions de l'assemblée générale.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [R] et n'a pas démontré de préjudice distinct du retard de paiement.
Rejeté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que ces frais étaient liés à l'administration courante de la copropriété et ne justifiaient pas un remboursement supplémentaire.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une indemnité au syndicat pour couvrir les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 24 proxi fond, 13 janv. 2025, n° 24/09001
Numéro(s) :	24/09001
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bertrand CAHN
Cabinet(s) :	CAHN CHABANNE AVOCATS ASSOCIES
Parties :	son syndic la société FONCIA FADEFAUX LECOQ exerçant sous l' enseigne, S.D.C. DE L' MMEUBLE SIS [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09001 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z74D

Minute :

25/00091

S.D.C. DE L’MMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA FADEFAUX LECOQ exerçant sous l’enseigne FONCIA OLIVIER

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [Y] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE

Copie délivrée à :

M. [Y] [R]

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de M^me KRITICOS Olivia, Greffier

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024

tenue sous la Présidence de Madame MECHICHE Mauricette, nommée Magistrat à titre temporaire par décret du 22 Août 2022, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,

Assistée de M^me KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’MMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA FADEFAUX LECOQ exerçant sous l’enseigne FONCIA OLIVIER, sasu, dont le siège social est sis [Adresse 5] exerçant sous l’enseigne FONCIA OLIVIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Y] est propriétaire d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 103 et 129, dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 juillet 2024 , Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

«  2908,78 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

«  2500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

«  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 ;

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et actualise la dette en précisant que Monsieur [R] a versé 1500 euros, qu’ainsi la dette au titre des charges des copropriétés s’élève à la somme de 1126,69 euro et au titre des frais à la somme de 459,61 euros selon décompte arrêté au 30 octobre 2024 et ajoute que les autres demandes sont maintenues dans les termes de l’assignation ;

Monsieur [R] [Y] , Assigné en la forme d’un acte remis à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 , par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [R] [Y] est propriétaire d’un appartement et d’un parking représentant respectivement les lots 103 et 129, dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

— La mise en demeure en lettre recommandée en date du 04 juillet 2024 ;

— Les appels de provision des 01/01/2023, 01/04/2023, 01/07/2023, 01/07/2023, 01/10/2013,01/01/2024, 01/04/2024 et 01/07/2024 ;

— Le procès-verbal de l’ assemblée générale du 19 janvier 2023,

— Le contrat du syndic

— Un décompte de charges pour la période du 01/07/2022 au 30/036/2023, un décompte arrêté au 22/07/2024 et un décompte actualisé arrêté pour la période du 01/01/2023 au 30/10/2024;

Il ressort de ces documents, que le décompte arrêté au 30 octobre 2024, en raison de plusieurs versements de Monsieur [R], la dette a été revue à la baisse pour un montant de 1126,69 euros qu’il conviendra de prendre en compte étant favorable au défendeur ;

En conséquence, Monsieur [R] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1126,69 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter la présente décision.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 al. 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, elles doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

Les frais visés par ces dispositions doivent s’entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l’exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce Le syndicat des copropriétaires de la résidence sollicite le paiement de la somme totale de 459,61 euros au titre des frais (350 euros au titre de transmission avocat et 109,67 euros au titre de contentieux).

Ces frais de recouvrement qui correspondent à des frais de transmission à avocat , d’ouverture de procédure et suivi annuel, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, la capitalisation des intérêts n’étant pas justifiée, cette demande sera donc rejetée

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Y] perdant le procès sera condamné aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de le condamner à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ la somme de 1126,69 euros, selon décompte arrêté au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SASU FONCIA CHADEFAUX LECOQ la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens de l’instance

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le 13 janvier 2025

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE