TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/10232 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FDL

Minute : 25/935

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [Y] [G]

Madame [I] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la Société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION,

demeurant [Adresse 2]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [G],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [G],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2009, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 670,30 euros, charges incluses.

Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] ayant cessé de payer régulièrement leur loyer, un commandement de payer leur a été délivré en date du 11 juillet 2024 pour un arriéré de loyers de 4 539,84 euros.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie postale (LRAR), le 2 août 2024 (Date de réception du recommandé).

Par acte d’huissier en date du 4 novembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc dire que le contrat de location et ses éventuelles annexes consenti à Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] se trouve résilié,Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations contractuelles,Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique,Autoriser la demanderesse à disposer des meubles conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] au paiement de la somme en principal de 3 185,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 4 539,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux,Condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de compter de la présente décision,Condamner solidairement les locataires aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée, avec accusé de réception du 5 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à audience du 5 juin 2025.

À l’audience, la SA BATIGERE HABITAT maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 638,64 euros arrêtée au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Elle soutient que Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées malgré le commandement de payer du 11 juillet 2024. Elle soutient que le non-paiement des loyers, constitue un manquement des locataires en application de 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec les incidences qui en découlent. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet1989. La bailleresse en l’absence des locataires s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

À l’audience, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], dument assignés à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les consorts [G], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de [Localité 6], le 5 novembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 5 juin 2025.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 4, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] le 11 juillet 2024, pour la somme de 4 539,84 euros.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 juin 2009, à compter du 12 septembre 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, les locataires ne comparaissant pas. Dès lors, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], n’ayant manifesté par leur absence aux débats, aucune demande de délais et ne démontrant pas, de ce fait, être en capacité d’éteindre leur dette locative, même si celle-ci est en régression ; il ne saurait, par conséquent, être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 12 septembre 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux et leurs éventuelles annexes, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] seront condamnés, in solidum, à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité à compter du 1er mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 638,64 euros, somme de laquelle on convient d’ôter 160,32 euros de frais de contentieux, en date du 29 juillet 2024.

Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], apparaissant mariés, ils assumeront solidairement le paiement de la somme de 1 478,32 euros, conformément aux dispositions de l’article 220 du Code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme 1 478,32 euros, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 27 mai 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024 sur la somme de 4 539,84 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 4 novembre 2024 sur la somme de 3 025,03 euros (3 185,35 euros, montant de la dette à l’assignation – 160,32 euros de frais de contentieux en date du 29 juillet 2024 = 3 025,03 euros), et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], succombant à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme BATIGERE HABITAT, société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 juin 2009, entre la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3] et leurs éventuelles annexes, sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette daté ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de leurs éventuelles annexes, l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1 478,32 euros, (mille quatre cent soixante-dix-huit euros et trente-deux centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 27 mai 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 sur la somme de 4 539,84 euros, à compter de l’assignation du 4 novembre 2024 sur la somme de 3 025,03 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, in solidum, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G], à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que cette somme produira intérêts à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [Y] [G] et Madame [I] [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2024 déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT