TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01424 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOU5

Minute : 25/10

Madame [T] [L] [H]

Représentant : M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0490

C/

Madame [C] [A] épouse [Y]

Représentant : Me [Z], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB160

Monsieur [W] [Y]

Madame [R] [S]

Représentant : M^e Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 224

Monsieur [I] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Madame [T] [L] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [A] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024007820 du 02/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Rifka MIMOUNI PERES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [I] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION:

ordonnance réputé contradictoire en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2013, Madame [X] [H] a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [C] [A] épouse [G] un appartement situé [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 770 euros, augmenté des provisions sur charges de 80 euros.

Le couple a divorcé et Madame [C] [A] a informé le bailleur de son mariage, le 25 août 2020 avec Monsieur [W] [Y].

Madame [X] [H] est décédée le 4 février 2022. Selon acte de notoriété après décès établi le 31 mars 2022, Madame [T] [L] [H], seule héritière, est devenue propriétaire du bien,

Par actes de commissaire de justice en date des 12, 13 et 14 juin 2024, Madame [H] a fait assigner Madame [C] [A] épouse [Y], Monsieur [W] [Y], Madame [R] [S] et Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection en référé aux fins de :

Constater la sous-location du logement situé au 4ème et 5ème étage de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10],Juger les sous-locations illicites,Dire que Madame [R] [S] et Monsieur [I] [M] sont occupants sans droit ni titre,ordonner la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [C] [A] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y], ainsi que de tout occupant de leur chef, notamment Madame [R] [S] et Monsieur [I] [M] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à lib »ration des lieux,dire que la séquestration des meubles et objets mobiliers sera effectuée conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux frais des défendeurs, avec sommation aux occupants d’avoir à les retirer dans le délai de 5 jours,condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur et Madame [Y], Monsieur [W] [Y], Madame [R] [S] et Monsieur [I] [M] à payer à Madame [H] la somme de 8647,77 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation au 10 juin 2024 et aux indemnités d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges , jusqu’à libération de l’appartement,condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur et Madame [Y] à payer à Madame [H] la somme de 2541,94 euros au titre du remboursement des frais de constats,condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 1er juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 14 octobre 2024 puis au 25 novembre 2024, à la demande des parties.

À l’audience du 25 novembre 2024, Madame [H], représentée, maintient ses demandes. Subsidiairement, elle demande le renvoi de l’affaire à une audience au fond.

Elle expose au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, 835 du code de procédure civile et L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, que Monsieur et Madame [Y], locataires n’occupent plus personnellement l’appartement et ont quitté le logement depuis plusieurs mois, qu’ils sous-louent, le logement étant occupé par Madame [S] pour l’appartement du 4ème étage et Monsieur [M] pour l’appartement du 5ème étage, ce qui ressort des constats du commissaire de justice du 15 septembre 2022 et 6 juin 2024. Elle souligne que la sous-location est interdite, selon l’article 8 de la loi et ce qui est rappelé danse le contrat, si bien que l’absence d’occupation personnelle et la sous location constituent une violation des obligations du contrat justifiant la résiliation du bail. Elle estime que le trouble manifestement illicite lié à la sous location sauvage est démontré selon l’article 835 du code de procédure civile et que compte tenu de l’urgence et de l’absence de contestations sérieuses, il rentre dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du contrat. Elle ajoute qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion des occupants du chef des locataires et de condamner l’ensemble des défendeurs au paiement de l’indemnité d’occupation, compte tenu de leurs fautes respectives dans l’occupation des lieux.

À titre subsidiaire, au visa de l’article 837 du code de procédure civile, elle indique que compte tenu de l’urgence de la situation il convient d’ordonner la passerelle à une audience au fond.

Madame [C] [A] épouse [Y], représentée, n’est pas opposée à la demande de renvoi au fond, et demande au juge des contentieux de la protection de :

débouter Madame [H] de ses demandes,la mettre hors de cause,constater l’existence d’un bail verbal entre Madame [H] et Madame [S],subsidiairement, la solidarité de la dette avec madame [S],l’octroi de délais de paiement sur 24 mois,à titre reconventionnel,la condamnation de madame [H] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi.

Elle n’est pas opposée à la demande de renvoi au fond.

Sur le fond, elle explique qu’elle vivait avec Monsieur [Y] puis que le couple s’est séparé. Elle indique avoir obtenu un logement en 2022 ce dont elle a informé le bailleur et qu’elle devait quitter le logement avec un préavis de deux mois. Concernant l’appartement du 4ème étage, elle explique avoir hébergé son frère qui a ensuite installé sa salariée, en mars 2022, puis qu’elle n’a plus eu de contact avec son bailleur. Elle indique que la situation est telle depuis plusieurs années. Elle relève qu’elle n’a pas rendu les clefs car elle les avait laissées à son frère. S’agissant du 5ème étage, elle indique que c’est un débarras et qu’une personne devait faire des travaux et était logée sur place, puis partir. Elle dit ne pas savoir si cette personne habite les lieux ou non, et que Monsieur [M] n’y habite pas mais était présent pour aider pour les travaux, et juste présent lors de l’assignation.

Elle estime que le bailleur est de mauvaise foi, que la situation est ancienne et qu’il existe deux portes d’entrée distincts pour les 2 étages.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Madame [R] [S], représentée , demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal,

débouter Madame [H] de ses demandes,condamner solidairement Madame [H] et Madame [A] épouse [Y] au paiement d e15000 euros à titre de dommages et intérêts condamner Madame [A] épouse [Y] au paiement de l’arriéré de loyers,à titre subsidiaire,

lui octroyer des délai de paiement sur 2 ans,en tout état de cause,

débouter Madame [H] de ses demandes au titre des frais de constat,débouter Madame [H] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que Madame [A] épouse [Y] qui était locataire lui a proposé de reprendre l’appartement à son départ et qu’elle avait prévenu le cabinet COGESTRA, mandataire, qui avait transmis le RIB pour le paiement des loyers. Elle indique avoir payé régulièrement les loyers, encaissés par le cabinet COGESTRA qui ne pouvait l’ignorer, jusqu’à son accident de travail. Elle ajoute avoir eu de nombreux contacts téléphoniques avec ce cabinet. Elle précise avoir quitté les lieux avec ses trois enfants.

Elle soutient que dès lors que les loyers ont été payés, il ne s’agit pas d’une sous location illicite mais d’un bail verbal, si bien que la propriétaire aurait dû signifier un commandement de payer puis entamer une procédure d’expulsion et lui adresser un commandement de quitter les lieux, ce qui n’a pas été fait. Elle indique qu’aucune expulsion ne peut donc être prononcée.

Elle estime que la procédure est abusive compte tenu de la mauvaise foi et du contexte du litige d’autant que le logement est insalubre.

Subsidiairement, elle soutient que Madame [A] épouse [Y] doit supporter l’arriéré de loyer, celle-ci n’ayant pas fait les démarches auprès du bailleur.

Enfin, elle indique que sa situation justifie l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [Y] et Monsieur [I] [M], régulièrement assigné, par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [Y] et à l’étude pour Monsieur [M] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de ces textes qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail d’habitation.

En l’espèce, madame [H] demande au juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du contrat en raison du défaut d’occupation personnelle du logement par le locataire, et par suite son expulsion.

Dans le cadre d’une telle demande, le juge doit apprécier non seulement l’existence d’un manquement aux obligations, mais également si la gravité des éventuels manquements justifie la résiliation du bail.

Les demandes excèdent dès lors les pouvoirs du juge des référés. Il convient de rejeter les demandes et dire n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de renvoi à la juridiction au fond :

Selon l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond ;

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [H] justifie de diligences en vue de connaître les conditions d’occupation du logement depuis mars 2022.

Les demandes principales se heurtent toutefois à des contestations sérieuses, notamment la qualification des conditions de l’occupation actuelle du logement.

Néanmoins, compte tenu du montant de la dette locative, il est justifié d’une situation d’urgence nécessitant que le dossier soit transmis directement au juge des contentieux de la protection pour qu’il soit statué au fond.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser à Madame [H] les dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT n’y avoir lieu à référé,

RENVOIE l’affaire à l’audience de fond du juge des contentieux de la protection du RAINCY du lundi 26 mai 2025 à 11h00,

RAPPELLE que la présente ordonnance vaut convocation des parties,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [L] [H] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT