TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/09583 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YDMU

N° de MINUTE : 25/00833

S.C.I. BICER

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Rochfelaire IBARA de la SELASU RFI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1826

DEMANDEUR

C/

COMMUNE DE [Localité 9], prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Yvon GOUTAL de la SELARL GAA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R116

S.A. CAIXA GERAL DE DEPOSITOS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Lors de sa séance du 1er juin 2022, le Conseil Municipal de la Commune de [Localité 9] (Seine-Saint-Denis) a autorisé la cession des murs de l’ensemble immobilier sis à [Localité 9] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 3] à la société civile immobilière Bicer pour un prix de 1.070.264 euros.

En septembre 2022, la société civile immobilière Bicer a obtenu une offre de prêt d’un montant de 900.000 euros consentie par la société de droit étranger Caixa Geral de Depositos en vue de financer l’acquisition des biens immobiliers. Par la suite, trois nouvelles offres de crédit étaient émises.

La Commune de [Localité 9] (Seine-Saint-Denis) a refusé de signer l’acte authentique de vente portant sur ces biens immobiliers.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, la société civile immobilière Bicer a fait assigner la Commune de [Localité 9] (Seine-Saint-Denis), devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de voir prononcer l’acquisition et la perfection à son bénéfice de la vente portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 9] (Seine-Saint-Denis) [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la société civile immobilière Bicer a assigné la société de droit étranger Caixa Geral de Depositos en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY (93), aux fins notamment de voir prononcer la réalisation judiciaire du prêt immobilier n°40437701010 d’un montant de 900.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2025, la société civile immobilière Bicer demande au tribunal de :

I-STATUANT SUR LA REALISATION JUDICIAIRE DE LA VENTE IMMOBILIERE

— RECEVOIR BICER SCI de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions en les jugeant bien fondées.

— PRONONCER l’acquisition et la perfection au bénéfice de BICER SCI de la vente immobilière de l’ensemble immobilier sis [Localité 9] (93) [Adresse 3] (93) cadastré section CC parcelle n°[Cadastre 4] d’une superficie de 00ha 02-62ca autorisée par délibération n°22-053 du 1 er juin 2022 du Conseil municipal parfaite à la date du 15 avril 2022 d’acceptation sans réserve par le maire de [Localité 9] de l’offre d’acquisition dudit ensemble immobilier émise par BICER SCI le 8 février 2022 moyennant le prix d’UN MILLION SOIXANTE-DIX MILLE DEUX CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS (1 070 264,00 EUR) .

— ORDONNER en conséquence que le jugement à intervenir vaudra acte de vente et titre de propriété au bénéfice de BICER Sci dans les termes et conditions spécifiées pour le surplus aux termes du projet d’acte authentique de vente la vente immobilière de l’ensemble immobilier sis [Localité 9] (93) [Adresse 3] (93) cadastré section CC parcelle n°[Cadastre 4] d’une superficie de 00ha 02-62ca établi par Maître [I] [G] notaire à [Localité 11] , [Adresse 12].

— CONDAMNER la Commune de [Localité 9] à rapporter et payer à BICER SCI avec intérêt au taux légal avec capitalisation tous les fruits échus de la location de l’ensemble immobilier sis [Localité 9] (93) [Adresse 3] (93) cadastré section CC parcelle n°[Cadastre 4] d’une superficie de 00ha 02-62ca au titre de la période du 14 avril 2022 jusqu’à la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier.

— ORDONNER que le compte de prorata et le décompte éventuel des charges annuelles de copropriété, des impôts et taxes grevant l’immeuble acquis par BICER SCI sera établi aux frais de la Commune de [Localité 9] au contradictoire de BICER SCI et la Commune du [Localité 9] par le SCP [H] [G] notaire à Paris 8ème dans le mois de la signification du jugement à intervenir à la requête de la partie la plus diligente.

— CONDAMNER la Commune de [Localité 9] à payer à BICER SCI la somme de Dix mille sept cent trois euros (10 703€) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice économique inhérent au surcoût du financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] (93) [Adresse 3] (93) dont le taux effectif global TEG est passé de 3.52% à 4.5% en raison du report de la date de signature de l’acte authentique de vente.

— CONDAMNER la Commune de [Localité 9] à payer à BICER SCI la somme de 107.026,00€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de son préjudice moral consécutive à la reconnaissance et réitération tardive de la vente immobilière.

— ORDONNER la publication aux dépens de la Commune de [Localité 9] du jugement à intervenir au fichier immobilier dans le mois de sa signification.

— CONDAMNER la Commune de [Localité 9] aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût des sommations interpellatives de communiquer et de rapporter ainsi que le coût des sommations de comparaître et des frais de réitération de l’acte de vente.

— CONDAMNER la Commune de [Localité 9] à payer à BICER une indemnité de procédure de 35.000,00€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— PRONONCER l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la Commune de [Localité 9] en résolution de la vente immobilière litigieuse pour violation de l’article 753 du code de procédure civil et le principe de l’estoppel de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui.

— DEBOUTER la commune de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles contraires y compris celles tendant au retrait de l’exécution provisoire du jugement à intervenir en les jugeant très mal fondées.

II-STATUANT SUR LA REALISATION JUDICIAIRE DU PRET IMMOBILIER

— RECEVOIR BICER SCI de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions en les jugeant bien fondées.

— JUGER ET DIRE que BICER SCI justifie de l’accomplissement et de la parfaite exécution de toutes les conditions suspensives de la réalisation du prêt immobilier 40437701010 d’un montant de 900.000,00€ consenti par CAIXA GERAL DEPOSITOS à BICER aux fins d’acquisition de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10].

— JUGER ET DIRE en ce que l’obligation de requérir la constitution d’une inscription d’hypothèque au fichier immobilier incombe au seul prêteur de deniers en application de l’article 2421 alinéa 2ème du code civil et ne peut être transférée à la charge de l’Emprunteur, les clauses des articles 3 et 9 des conditions générales de l’offre de prêt du 9 février 2024 en ce qu’elles prévoient la caducité du prêt pour défaut d’inscription à la diligence du prêteur d’une hypothèque de premier rang sur l’immeuble acquis par l’Emprunteur dans le délai de quatre mois de l’acceptation de l’offre de prêt encourt la nullité pour potestativité.

— JUGER ET DIRE que CAIXA n’a pas invoqué de bonne foi les clauses des articles 3 et 9 des conditions générales de l’offre du prêt acceptée le 9 février 2024 prévoyant sa caducité pour défaut de constitution d’une garantie hypothécaire de premier rang qui lui incombe de requérir en application de l’article 2421 alinéa 2ème du code civil.

— PRONONCER l’inopposabilité à BICER SCI des articles 3 et 9 des conditions générales de l’offre de prêt acceptée le 9 février 2024 pour violation du principe de loyauté contractuel de l’article 1104 du code civil.

— PRONONCER la déchéance de CAIXA de son droit d’invoquer la caducité de l’offre de prêt acceptée le 9 février 2024 sur le fondement de ses articles 3 et 9 de ses conditions générales.

— PRONONCER en conséquence, la nullité des clauses des articles 3 et 9 des conditions générales de l’offre de prêt du 9 février 2024 pour potestativité sur le fondement des articles 1304-1 et 1304-2 du code civil en les déclarant en tout état de cause inopposables à BICER SCI.

— PRONONCER en conséquence la réalisation judiciaire du prêt immobilier n°40437701010 d’un montant de 900.000,00€ consenti par CAIXA GERAL DEPOSITOS à BICER SCI aux termes de l’avenant à l’offre de prêt du 07 septembre 2022 acceptée le 09 février 2024.

— CONDAMNER et ORDONNER la consignation sous astreinte de cinq cents euros (500€) par jour de retard à compter du jugement à intervenir du montant du prêt immobilier n°40437701010 de 900.000,00€ à la Caisse des dépôts et de consignation aux fins de règlement du prix de vente de l’ensemble immobilier sis à [Localité 9] (93), [Adresse 3] en l’acquis de BICER SCI.

— CONDAMNER CAIXA GERAL DEPOSITOS à payer à BICER SCI la somme de 107.000,00€ à titre de dommages et intérêts pour rétention abusive de fonds prêtés et exécution tardive de son obligation de mise à disposition de fonds ayant occasionnée un surcoût du financement de 1% (soit 4.25%-3.25%).

— DEBOUTER CAIXA GERAL DEPOSITOS de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles fins et conclusions y compris le retrait de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en les jugeant très mal fondées.

— ORDONNER pour une bonne administration de la justice la jonction de l’instance aux fins de réalisation forcée de la vente immobilière de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] (93) enrôlée RG : 23/09583 et l’instance aux fins de réalisation forcée du prêt immobilier de 900.000,00€.

— CONDAMNER CAIXA GERAL DEPOSITOS aux entiers dépens d’instance et à payer à BICER la somme de 15.000,00€ au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2025, la Commune de [Localité 9] (Seine-Saint-Denis) demande au tribunal de :

— A TITRE PRINCIPAL,

• LA DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;

• CONSTATER que la délibération du 1 er juin 2022 est caduque et qu’elle ne créait plus aucun droit au bénéfice de la S.C.I. BICER à la date de l’assignation ;

• JUGER que la S.C.I. BICER ne dispose d’aucun droit à solliciter l’exécution forcée de la vente et que sa demande est dénuée de fondement ;

• DEBOUTER, en conséquence, la S.C.I. BICER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE,

• LA DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;

• DEBOUTER, en conséquence, la S.C.I. BICER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

• PRONONCER la résolution de la vente de l’ensemble immobilier situé à [Localité 9] (93), [Adresse 3].

— A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, DIRE que l’évaluation des préjudices fixée par la S.C.I. BICER est sans fondement ;

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— EN TOUT ETAT,

— CONDAMNER la S.C.I. BICER » à verser à la commune de [Localité 9] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la S.C.I. BICER aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Yvon GOUTAL.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la société de droit étranger Caixa Geral de Depositos demande au tribunal de :

• ECARTER des débats pièces 1 à 50 visées comme pièces communiquées à la Commune de [Localité 9] et non communiquées à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, ainsi que les pièces 1 à 14 visées comme communiquées à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS et non communiquées.

• DECLARER irrecevables les demandes de la SCI BICER de nullité et d’inopposabilité des articles 3 et 9 des conditions générales de l’offre de prêt et de déchéance d’invoquer la caducité de l’offre de prêt ; A tout le moins, les REJETER comme infondées ;

• CONSTATER que les offres de prêt signées entre la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS et la SCI BICER sont caduques ;

• CONSTATER que les conditions de déblocage des fonds prêtés ne sont pas réunies ;

• REJETER la demande de la SCI BICER visant à la réalisation judiciaire du contrat de prêt ;

• REJETER la demande de la SCI BICER visant à voir ordonner à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS de verser la somme de 900.000 € à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

Subsidiairement, si le Tribunal devait ordonner cette consignation, • DIRE ET JUGER que les intérêts au taux contractuel du prêt courront à compter de cette consignation et que la SCI BICER sera tenue de régler les mensualités en remboursement du prêt dès le mois suivant ;

• REJETER la demande de dommages et intérêts formée par la SCI BICER à l’encontre de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS ;

• REJETER toutes autres demandes, fins et conclusions de la SCI BICER formées à l’encontre de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS ;

A titre reconventionnel,

• CONDAMNER la SCI BICER à régler la somme de 99.000 € à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à titre de dommages et intérêts ;

• CONDAMNER la SCI BICER à payer à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• La CONDAMNER au paiement des entiers dépens avec distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ;

• Si le Tribunal devait faire droit à la demande de consignation formée par la SCI BICER,

• ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

En l’espèce, compte tenu des enjeux du litige, il apparaît opportun de rouvrir les débats en formation collégiale dans les conditions précisées au dispositif.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Rouvre les débats et renvoie l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 9 avril 2026 à 14h, à l’immeuble L’Européen, salle 1 – 4ème étage ;

Réserve les dépens.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,