COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00014 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3QS

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00110

DEMANDEUR

S.C.I. A.G [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Amélie PINÇON de la SELARL ALTANA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0307

C/

DEFENDEUR

S.A.S. ATELIERS DE TÔLERIE ET DE SERRURERIE DE MONTREUIL ATSM

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, la S.C.I. A.G [Localité 6] a donné à bail à la S.A.S. ATELIERS DE TOLERIE ET DE SERRURERIE DE MONTREUIL (ci-après ATSM) des locaux commerciaux correspondant aux lots 1, 2/3, 4, 5/6, 6 et 7 sis [Adresse 3] à [Localité 6] (93), pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2015 et se terminant le 31 mars 2024 et ce, moyennant un loyer annuel de 145.000 euros hors taxes. Aux termes de ce bail, la destination des locaux est « TOLERIE INDUSTRIELLE SERRURERIE ».

Par exploit du 22 juin 2023, la société A.G [Localité 6] a donné congé à la société ATSM pour le 31 mars 2024, avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2024 moyennant un loyer annuel de 250.000 euros HT/HC.

Par courrier du 21 juillet 2023, la société ATSM a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le montant de loyer proposé.

Par exploit du 18 janvier 2024, la société A.G [Localité 6] a signifié à la société ATSM un mémoire préalable en fixation de loyer en renouvellement.

Par exploit d’huissier délivré le 20 mars 2024, la société A.G [Localité 6] a fait assigner la société ATSM devant le juge des loyers commerciaux de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir fixer le loyer en renouvellement à la somme de 250.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par RPVA le 11 septembre 2024 et signifié le 10 septembre 2024 à la société ATSM, elle a demandé :

A titre principal,

— DECLARER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « A.G [Localité 6] » recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER la société ATELIERS DE TOLERIE ET DE SERRURERIE DE MONTREUIL ATSM de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— FIXER le loyer annuel du bail renouvelé, à compter du 1er avril 2024, à la valeur locative pour un montant annuel de 250.000 euros hors taxes et hors charges, droits ou charges. Le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions du bail expiré ;

— CONDAMNER la société ATELIERS DE TOLERIE ET DE SERRURERIE DE MONTREUIL ATSM à payer les entiers dépens de l’instance et une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire avant dire droit,

— ORDONNER une mesure d’instruction, en application des articles R.145-30 et suivants du Code de commerce, à savoir désigner un expert judiciaire ayant pour mission de :

• convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

• visiter les locaux litigieux, sis à [Adresse 7], les décrire,

• d’entendre les parties en leurs dires et explications,

• de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties relatifs à un éventuel déplafonnement du loyer,

• de rechercher la valeur locative des lieux loués, sis à [Adresse 7], au 1er avril 2024 et au regard :

▪ des caractéristiques du local,

▪ de la destination des lieux,

▪ des obligations respectives des parties,

▪ des facteurs locaux de commercialité,

▪ des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement en application des articles L. 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du Code de commerce,

• de rendre compte de tout et donner son avis,

• de dresser un rapport de ses contestations et conclusions dans les 6 mois suivant sa désignation,

— FIXER la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner au greffe par la société ATELIERS DE TOLERIE ET DE SERRURERIE DE MONTREUIL ATSM dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 250.000 euros hors taxes et hors charges, droits ou charges à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à sa fixation définitive ;

— RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle qu’en application des articles L145-33 et suivants du code de commerce, le loyer est fixé à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée au regard de plusieurs éléments. Si l’un des quatre premiers éléments prévus à l’article susvisé connaît une modification notable au cours du bail à renouveler, le déplafonnement est encouru. Elle fait ainsi valoir, à titre principal, qu’au regard des travaux effectués par le bailleur dès le premier jour du renouvellement du bail, qui ont bénéficié à l’activité du preneur, de ceux mis en œuvre par le preneur lui-même, qui ont augmenté considérablement la surface des locaux, de la modification notable du montant de la taxe foncière ainsi que des facteurs locaux de commercialité, il y a lieu de retenir l’existence de motifs de déplafonnement. Au vu des caractéristiques des locaux, notamment quant à leur emplacement, et des prix pratiqués dans le voisinage, un prix de référence de 110 euros HT HC/m2/an doit être selon elle retenu. La surface réelle des locaux, telle que relevée par le géomètre mandaté à cette fin, est de 2.278 m2/ L. Le loyer en renouvellement doit en conséquence être fixé à 110x2278 = 250.580 euros/an HT HC qu’il convient d’arrondir à 250.000 euros/an HT HC. Si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé, il y aurait lieu d’ordonner avant dire droit une expertise aux fins d’établir le montant du loyer en renouvellement.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société ATSM a constitué avocat. Aux termes de son dernier mémoire en réponse, notifié par RPVA le 03 juin 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur le 06 juin 2024, elle a sollicité du juge des loyers commerciaux de :

À titre principal :

— de juger de l’absence de motifs de déplafonnement de loyer ;

— de fixer en conséquence le lover de renouvellement en valeur locative, des lors qu’elle est inférieur au montant du lover plafonné ;

— de prononcer que le lover plafonné est de 178.591,l34 euros hors taxe et hors charges ;

— de prononcer que la valeur locative est d’un montant de 149.94,794,12 euros hors taxe et hors charges ;

— de fixer en conséquence le montant du lover en renouvellement au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 149.794,12 euros hors taxe et hors charges en principal, pour les locaux loués sis [Adresse 3] ;

— de débouter la société la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE « A.G [Localité 6] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

~ d’assortir des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation délivrée à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière ;

— de condamner la société la SOCIÉTÉ IMMOBILIERE « A.G [Localité 6] » au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

À titre subsidiaire :

— il est demandé que soit ordonnée une mesure d’expertise en application de l’article Rl45-30 du code de commerce et dans ce cas, de fixer le lover provisionnel pendant tout le cours de 1'instance à la somme de 178.397 euros en principal par an, hors taxes et hors charges.

L’expert aura pour mission de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires a l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux et les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder a l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— rechercher la valeur locative au 1er avril 2024 des lieux loués, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des Facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de renouvellement que les valeurs fixées judiciairement ;

— rendre compte de tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

En tout état de cause :

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société ATSM rappelle qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de motifs de déplafonnement. Or contrairement à ce qu’il affirme, les locaux loués dépendent d’un ensemble immobilier vieillissant situés à l’est de la région parisienne, après l’A86. Le relevé de surface versé par le bailleur est non contradictoire et omet de rendre en compte la méthode de pondération qui s’applique à l’égard de locaux donnés à bail commercial. Les surfaces visées au bail sont de 2.167 m2 auxquelles il convient d’appliquer les indices de pondération, ce qui porte à 2.103,85 m2p celle-ci. De même, au regard des valeurs des locaux similaires et relevant du marché de location de seconde main, le prix du m2 est de 80 euros. Dès lors, la valeur locative avant abattement est de 80x2103,85= 168.308,00 euros. A ce montant doivent s’appliquer un correctif de 1% du fait du transfert au preneur de l’assurance souscrite par le bailleur, un correctif de 5% résultant de la clause d’accession ainsi qu’un correctif de 5% du fait de la clause d’échelle mobile. La valeur locative s’établit en conséquence, selon le preneur, à la somme de 149.794,12 euros HT HC par an. La société ATSM soutient que les travaux réalisés par le bailleur ne sont pas notables puisqu’ils répondent à son obligation de délivrance. Elle conteste avoir réalisé des travaux de nature à augmenter la surface des locaux et affirme que la mezzanine dont le bailleur fait état pré-existait. Elle estime de surcroît que l’augmentation de la taxe foncière n’est pas de nature à être qualifiée de modification notable et qu’il en est de même de la hausse des loyers dans la zone étudiée, qui ne peut être une cause de déplafonnement. A titre subsidiaire, la société ATSM fait valoir qu’il y aura lieu d’ordonner avant dire droit une expertise si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment informé.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l’audience du 22 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1o Les caractéristiques du local considéré;

«2o La destination des lieux;

«3o Les obligations respectives des parties;

«4o Les facteurs locaux de commercialité;

«5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En application de l’article R. 145-3 du même code, auquel l’article L. 145-33 fait référence, les caractéristiques propres au local commercial s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il incombe au bailleur la charge de la preuve d’une évolution des facteurs de commercialité pouvant justifier une augmentation du montant du loyer.

Sur la demande de déplafonnement

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2024.

Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement.

Sur la détermination de la valeur locative

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

La détermination de la valeur locative étant un élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants pour déterminer la valeur locative des lieux et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe un motif de déplafonnement et de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2024.

En conséquence de quoi, il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Madame [P] [X], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la société A.G [Localité 6], demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société ATSM devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 31 mars 2024, date de l’expiration du bail précédent.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 1er avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Madame [P] [X]

[Adresse 1]

01.42.21.09.92

[Courriel 8]

avec pour mission de :

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er avril 2024, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 31 mars 2024 le loyer provisionnel à compter du 1er avril 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 août 2025 ;

DIT que la S.C.I. A.G [Localité 6] devra consigner à la régie du tribunal, avant le 21 février 2025, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 04 mars 2025 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 21 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT