TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

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N° RG 24/02312 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CUG

Minute : 25/00095

S.A. LOGIREP

Représentant : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [T] [I]

Madame [X] [P] épouse [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [P] épouse [I]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 26 avril 2002, la société Logirep a consenti à Mme [X] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 389,12 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, la société LOGIREP a rappelé que Mme [P] s’est marié avec M. [T] [I] le 23 septembre 2006 ; que le bail du 26 avril 2002 s’est trouvé résilié le 16 août 2007 et a réitéré le contrat d’origine, dont les conditions sont demeurées inchangées, à la date du du 16 août 2007.

Le 7 mars 2024, la société LOGIREP a fait délivrer par exploit de commissaire de justice aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 4473,62€ arrêtée au 1er mars 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2024, la société Logirep a fait citer M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

o ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 5472,18 € arrêtée à la date du 7 août 2024, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la société Logirep, représentée, a actualisé à la baisse la dette locative à la somme de 4546,77 €, frais déduits, terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire aux défendeurs.

M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail en date du 26 avril 2022 réitéré le 28 décembre 2021 contient une clause résolutoire à l’article 12 des conditions générales du contrat de location. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 4473,62 € arrêtée au 1er mars 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

L’expulsion de M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] des lieux sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paierment provisionnel

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

En raison de la situation maritale des défendeurs, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

La société Logirep produit un décompte indiquant que M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] restent lui devoir la somme de 4838,08€ arrêtée à la date du 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Après déduction des frais de procédure (158,39 €+60,70 €+72,22 €), M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] seront donc condamnés à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 4546,77 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de la délivrance de l’acte d’assignation, sur la somme de 902,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En vertu de situation maritale des défendeurs et en application de l’article 220 du code civil, cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Logirep, M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers figurant au bail du 26 avril 2002, réitéré le 28 décembre 2021, entre la société Logirep et M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] concernant le local à usage d’habitation [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

Autorisons l’expulsion de M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] à payer à la société Logirep une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 8 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] à verser à la société Logirep la somme provisionnelle de 4546,77 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, sur la somme de 902,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamnons solidairement M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] à verser à la société Logirep une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons solidairement M. [T] [I] et Mme [X] [P] épouse [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 janvier 2025,

Le Greffier Le Juge