TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02925 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NVY

Minute : 25/00565

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [K] [H]

Madame [L] [D]

Représentant : M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [H]

[Adresse 3] (anciennement [Adresse 4])

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [L] [D]

[Adresse 3] (anciennement [Adresse 4])

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000812 du 28/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 05 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 mars 2015, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [L] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], aujourd’hui [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 319,95 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [K] [H] et Mme [L] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 1 259,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner à M. [K] [H] et Mme [L] [D], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 7 mars 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [L] [D] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 2 698,77 euros,

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 3] de M. [K] [H] et Mme [L] [D] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [L] [D] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux comme si le bail s’était poursuivi,

Les condamner solidairement à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 9 décembre 2024.

A l’audience du 7 mars 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 5 septembre 2025 à la demande de Mme [L] [D] faisant valoir qu’elle avait déposé une demande d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société EMMAUS HABITAT, qui s’est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 3 363,24 euros.

M. [K] [H] a comparu en personne.

Mme [L] [D] a comparu en personne, assistée de son conseil. Par conclusion visées par le greffe et soutenues à l’oral, elle a demandé au tribunal, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse compte tenu de l’état du logement, de la mauvaise foi du bailleur et du montant de la dette,

— condamner le bailleur à verser au locataire la somme de 3000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel à valoir sur le préjudice définitif,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la somme de 10059,12 euros correspondant à des charges non justifiées doit être déduite du montant de la dette,

— ordonner la compensation éventuelle des sommes dues par les parties,

— accorder à Mme [D] un délai de 36 mois pendant lequel elle s’acquittera de sa dette après compensation à hauteur de 30 euros par mois.

Au soutien de ses demandes, Mme [L] [D] expose d’abord qu’elle vit seule dans le logement avec ses deux enfants âgés de 10 et 5 ans depuis 2022, M. [H] ayant quitté les lieux, qu’elle a rencontré des difficultés financières en raison de blocages imposés par sa banque américaine et qu’elle est depuis plus de deux ans sans chauffage mais continue à payer son loyer résiduel. Sur sa contestation sérieuse, elle fait valoir qu’elle est liée à la mauvaise foi du bailleur, lequel est parfaitement informé de l’absence de chauffage mais aussi d’eau chaude puisqu’elle lui en réclame la réparation ainsi que d’autres locataires dont elle produit les attestations, que pourtant il ne réagit pas, que seulement récemment, suite aux contestations des locataires sur le montant des régularisations de charges il a organisé des rendez-vous prochainement. Elle estime donc qu’elle subit des troubles de jouissance importants et connus du bailleur, que la dette de loyer est contestable puisque les charges ne sont pas justifiées de telle sorte que la dette n’est pas certaine et exigible dans son quantum. Elle ajoute que le bailleur, dont elle a caractérisé la mauvaise foi, ne pouvait pas, en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, mettre en œuvre la clause résolutoire. Elle sollicite que les demandes du bailleurs soient donc rejetées en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, et subsidiairement que l’affaire soit renvoyée au fond afin qu’elle puisse faire valoir son préjudice qu’elle évalue à 25 % du montant du loyer soit 114,88 euros pour les mois censés être chauffés par le bailleur, d’octobre à mars pour les trois dernières années outre le remboursement des provisions pour charges chauffages à hauteur de 3 146,81 euros et 5000 euros pour son préjudice moral.

Mme [D] affirme qu’il existe également une contestation sérieuse relative au montant de la dette au motif qu’outre la contestation des charges pour le chauffage, il peut être constaté des charges injustifiées des frais d’assurance de 4,22 euros par mois, des frais de contentieux en novembre 2023, des pénalités d’enquête sociale alors qu’aucun justificatif n’est fourni, qu’ensuite le bailleur n’a pas justifié de la régularisation des charges, le décompte lapidaire produit pas ses soins ne permet en effet pas de connaître la répartition des charges entre tous les logements et l’immeuble qui appartient en son entier au bailleur, que faute de justifier du montant réel des charges, il convient de déduire de la dette le montant des provisions pour chargés versées en 2024, 2023 et 2022 pour un montant de 10 059,12 euros.

A titre subsidiaire Mme [L] [D] souligne qu’elle a payé la dernière échéance du loyer en intégralité et sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

La société EMMAUS HABITAT a indiqué qu’elle considérait que les contestations soulevées par Mme [D] n’étaient pas sérieuses et a demandé qu’elle soit déboutée de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 11 octobre 2023 et cette situation d’impayés a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 31 mars 2015 contient une clause qui prévoit qu’ « en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société . Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. »

Au jour de la signature du contrat du 31 mars 2015 comme le 30 janvier 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [K] [H] et Mme [L] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 259,14 euros, le 23 octobre 2023. Mais Mme [L] [D] soutient que le bailleur ne pouvait lui faire délivrer un commandement de payer en raison de sa mauvaise foi.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1104 du code civil « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». Le bailleur ne peut donc pas faire un usage déloyal de la clause résolutoire insérée au bail.

Si Mme [D] démontre, par la production d’attestations établies par ses voisins que l’immeuble est dépourvu de chauffage depuis deux à trois ans, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle en a avisé le bailleur. Ainsi, sa contestation relative à la mauvaise foi du bailleur pour avoir fait jouer la clause résolutoire malgré les troubles de jouissance importants ne peut être considérée comme sérieuse.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si au jour de la délivrance du commandement de payer la dette dont le paiement est réclamé est liquide, certaine et exigible et si ses causes n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, somme accessoire au loyer principal, sont exigibles sur justification et qu’elles « peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. » Ce même article ajoute un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la dette visée au commandement de payer était composée de charges et de loyers sans qu’il ne soit démontré que le bailleur ait communiqué les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et sans qu’il n’ait produit par les justificatifs des régularisations postérieures. Dès lors, la société EMMAUS HABITAT n’établit pas que les charges réclamées dans le commandement de payer étaient dues, hors la seule dette de loyer visé par ce commandement de payer apparait réglée dans le délai de deux mois, si bien que la contestation de Mme [D] relative à l’existence de la dette permettant le jeu de la clause résolutoire est sérieuse et qu’il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société EMMAUS HABITAT de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la dette dont le paiement est réclamé est composée de loyers et charges. Or, Mme [L] [D] produit des éléments de nature à démontrer que son logement n’est plus chauffé depuis au moins deux ans. Dès lors, elle peut sérieusement contester les demandes relatives au paiement des charge de chauffages. De même, la société EMMAUS n’a produit aucun justificatif des provisions pour charges dont elle réclame le paiement. Or il résulte du décompte locatif que les locataires ont procédé à des paiements réguliers. Il existe donc une contestation sérieuse sur l’existence de la dette et il n’y a en conséquence par lieu à référé sur la demande de paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En l’absence de preuve de ce qu’elle a porté à la connaissance du bailleur les troubles de jouissances qu’elle dénonce, Mme [L] [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société EMMAUS HABITAT, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

En conséquence, le société EMMAUS HABITAT sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales présentée par la société EMMAUS HABITAT,

Déboute Mme [L] [D] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts,

Condamne la société EMMAUS HABITAT aux entiers dépens de l’instance,

Déboute la société EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge