MINUTE N° 26/

JUGEMENT DU 31–03-2026

DOSSIER N° RG 19/00712 – N° Portalis 46CZ-W-B7D-IGQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PRÉSIDENTE : Marie JONCA, Vice-Présidente statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des opérations de mise à disposition : Virginie NICOLAS, Cadre Greffier

DEBATS

A l’audience de plaidoirie du 06 Février 2026, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT

Rendu le 31 Mars 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, rédigé et rendu par M^me JONCA, Vice-Présidente, assistée de Madame NICOLAS pour les opérations de mise à disposition au greffe

Le

Notifié RPVA et opendata

Grosse délivrée

à M^e Abadie

M^e Pujol Reversat

M^e Vaysse-Lacoste

le

PARTIES :

DEMANDERESSES

Mme [E] [D] épouse [F]

née le 09 Octobre 1952 à MANE (31260), demeurant 17 C avenue de Labessan – 31220 MARTRES-TOLOSANE

Mme [V] [D] épouse [C]

née le 25 Mai 1955 à MANE (31260), demeurant 28 avenue du Comminges – 31260 MANE

représentées par M^e François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [T] [Q]

né le 03 Janvier 1943 à AUCAMVILLE (82600), demeurant 16 chemin Tarté – 31260 MONTSAUNES

représenté par M^e Marie-Christine PUJOL-REVERSAT, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

M. [O] [S], demeurant 9 Avenue du Comminges – 31260 MONTSAUNES

représenté par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

*

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 4 novembre 2005, Monsieur [T] [Q] est devenu propriétaire d’un jardin sur la commune de MANE cadastré B141 lieudit “Redeillas” sur lequel il est mentionné l’existence d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section B n°139 et section B n°142.

Selon attestation de propriété en date du 6 juillet 2017 suite au décès de Madame [H] [D] née [M], Mesdames [E] [D] épouse [F] et [V] [D] épouse [C] sont devenues propriétaires de plusieurs biens immobiliers dont une maison d’habitation avec terrain attenant située 7 avenue du Comminges à MANE et cadastrée section B n°139.

La parcelle cadastrée section B n°142 a fait l’objet d’une division parcellaire pour devenir les parcelles cadastrées n°1061, 1062, 140 et 1007 appartenant à Monsieur [U] [S].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juillet 2017, Monsieur [T] [Q] par l’intermédiaire de son conseil, mettait en demeure Madame [V] [C] de procéder à l’enlèvement de la chaîne avec cadenas sur la parcelle cadastrée section B n°139 ou de lui remettre la clé du cadenas, ce dernier ne pouvant plus accéder à sa parcelle cadastrées section B n°141.

Le 21 juillet 2017, Monsieur [T] [Q] était informé que le cadenas de la chaîne était enlevé lui permettant à nouveau d’accéder à sa propriété.

Or, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2018, Monsieur [T] [Q] sollicitait à nouveau le rétablissement du passage à sa parcelle, la chaîne ayant été remplacée par un portail.

En réponse, le 16 juillet 2018, Madame [E] [F] informait Monsieur [T] [Q] de la mise en vente de la maison et que pour les besoins de cette vente, un portail avait été installé sur la parcelle cadastrée section B n°139. Elle demandait, en outre, de lui fournir tout document authentique signé par toutes les parties concernées, mentionnant l’existence de ce passage.

C’est ainsi que par courrier du 10 janvier 2019, Monsieur [T] [Q] transmettait aux propriétaires de la parcelle cadastrée section B n°139, la page de son acte de vente mentionnant la servitude de passage sur les parcelles cadastrées section B n°139 et section B n°142 et sollicitait une clé du portail afin de pouvoir accéder de nouveau à sa parcelle.

PROCEDURE :

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 13 décembre 2019 Mesdames [E] [D] épouse [F] et [V] [D] épouse [C] assignaient Messieurs [T] [Q] et [O] [S] devant le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens afin de dire que leur parcelle cadastrée section B n°139 n’était débitrice d’aucune servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section B n°141 propriété de Monsieur [T] [Q], et dire que la parcelle cadastrée section B n°139 n’était débitrice d’aucune servitude de passage sur la propriété de Monsieur [U] [S] constituée par les parcelles cadastrées n°140, 1061, et 1062, cette dernière étant désormais désenclavée, outre la condamnation à Monsieur [T] [Q] à la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement mixte en date du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

constaté l’extinction de la servitude de passage au bénéfice de Monsieur [U] [S] sur la parcelle cadastrée section B n°139 située sur la commune de MANE au lieudit “Redeillas” appartenant à Mesdames [E] [D] épouse [F] et [V] [D] épouse [C] ; dit que la parcelle castrée section B n°141 située sur la commune de MANE et appartenant à Monsieur [Q] est enclavée, et que ce fonds doit bénéficier d’une servitude légale de passage sur le ou les fonds voisins afin d’accéder à la voie publique,en conséquence et avant dire droit, ordonné une expertise concernant la parcelle cadastrée section B n°141 afin notamment de décrire la situation d’enclave de la parcelle et de dire le tracé le plus court et le moins dommageable aux fonds voisins pour désenclaver la parcelle cadastrée section B n°141 en envisageant tous les itinéraires possibles pour la relier à la voie publique, de déterminer l’assiette de passage conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil en tenant compte de l’affectation du bien qui se trouve en situation urbaine (largeur minimale pour un usage urbain), et de proposer une évaluation de la contrepartie financière que devront alors recevoir le ou les propriétaires des fonds servants, conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil, renvoyé l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 2 décembre 2021 en lecture du rapport d’expertise.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 septembre 2024, Madame [E] [D] épouse [F] et Madame [V] [D] épouse [C] demandent au tribunal, outre les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et la condamnation de Messieurs [T] [Q] et [O] [S] à leur payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, de juger que le trajet le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la parcelle n°141 de Monsieur [T] [Q] est le passage matérialisé dans le rapport d’expertise judiciaire par le tracé A empruntant le chemin située sur la parcelle n°1009 propriété de Monsieur [U] [S] et de rejeter toute autre demande.

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er avril 2025, Monsieur [T] [Q] demande au tribunal, outre les dépens, rejeter l’ensemble des prétentions émises contre lui, d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire, et en conséquence, de juger que sa parcelle cadastrée section B n°141 est enclavée et que le trajet le plus court et le moins dommageable pour la désenclaver est le passage matérialisé dans le rapport d’expertise judiciaire par le tracé A empruntant le chemin situé sur la parcelle n°1009 propriété de Monsieur [U] [S], de juger que la largeur de voierie nécessaire est de 5 mètres, de juger que l’aménagement en bout d’impasse permettant l’accès et la manœuvre des véhicules de secours devra le cas échéant être réalisé sur sa propriété et que les réseaux la desservant seront situés dans l’emprise de la voierie, et de retenir la somme de 4375 euros à titre d’indemnisation de Monsieur [U] [S].

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 octobre 2025, Monsieur [U] [S] demande au tribunal, outre les dépens et la condamnation de Mesdames [E] [D] épouse [F] et [V] [D] épouse [C] à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter l’ensemble de leurs prétentions et de condamner Monsieur [T] [Q] à lui payer la somme de de 12.087,50 euros à titre d’indemnisation en application de l’article 682 du code civil.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 octobre 2025.

A l’audience de plaidoirie du 6 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe. Par message RPVA en date du 26 mars 2026, les parties ont été avisées que la décision serait finalement rendue le 31 mars 20265 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, sur l’homologation du rapport d’expertise judiciaire L’article 246 du Code de procédure civile rappelle que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. De plus, l’homologation consiste à conférer à un acte un effet ou un caractère exécutoire après contrôle de légalité ou d’opportunité.

En l’espèce, la demande formée par Monsieur [T] [Q] tendant à l’homologation du rapport d’expertise sera rejetée, en ce que ce rapport n’est ni un accord, ni une transaction susceptible d’être homologué par le juge, mais une analyse technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

Sur la demande tendant à la détermination de l’assiette du passage au profit du propriétaire du fonds dominant et l’évaluation de l’indemnité en réparation du dommage occasionné au profit du propriétaire du fonds servantAux termes de l’article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner».

Le montant retenu pour l’indemnisation du propriétaire du fonds servant doit tenir compte du préjudice causé par les nuisances (bruit et autres troubles de jouissance), les dégradations (abattage de plantations, perte ou destruction d’aménagements, de clôture) et la moins-value du terrain sans pouvoir atteindre la valeur vénale du terrain grevé du droit de passage, puisque celui-ci demeure la propriété du débiteur de la servitude.

L’article 683 du même code précise que pour la détermination de l’assiette du passage, le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, et qu’il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Par ailleurs, il résulte des articles 697 et 698 du code civil que si principe les frais de construction des ouvrages nécessaires pour user et conserver la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, le propriétaire du fonds servant doit y contribuer lorsqu’il en fait également usage.

Au cas présent, il résulte des dispositions définitives du jugement mixte du 11 mai 2011 du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, que la parcelle cadastrée section B n°141 propriété de Monsieur [T] [Q] et située sur la commune de MANE est enclavée et qu’en conséquence, Monsieur [T] [Q] est fondé à réclamer un passage suffisant sur les fonds de ses voisins afin de pouvoir accéder à la voie publique, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage que cela peut occasionner. En outre, en lecture du rapport d’expertise judiciaire, les parties s’accordent pour considérer que le trajet le plus court et le moins dommageable correspond au tracé A (page 18 du rapport) retenu par l’expert judiciaire, lequel emprunte une voie existante située sur la propriété de Monsieur [U] [S] et dessert dès à présent son habituation, passage d’une longueur approximative de 44 mètres et dont la largeur devra être fixé à 5 mètres afin d’assurer la desserte complète du fonds de Monsieur [T] [Q] dont la parcelle classée en zone UC du Plan Local d’Urbanisme de la commune de MANE est susceptible de recevoir un projet de construction d’au maximum trois maisons individuelles. Aussi, le tracé A retenu par l’expert judiciaire sera pris en compte pour l’établissement de l’assiette de la servitude légale de passage sur le fonds servant propriété de Monsieur [U] [S] et consentie au profit du fonds dominant propriété de Monsieur [T] [Q].

Au surplus, il sera rappelé que si le juge tient des articles 682 et 683 du code civil, le pouvoir de fixer l’assiette d’une servitude légale de passage, il ne lui appartient pas de décrire précisément comme cela lui est demandé par Monsieur [T] [Q], le positionnement exact des réseaux le desservant ainsi que les aménagements indispensables à « l’accès et à la manœuvre des véhicules de secours » qui relèvent de contraintes réglementaires et urbanistiques susceptibles d’évolution, et dont il devra être tenu compte dans le cadre de l’utilisation normale de la servitude. En conséquence les demandes formées par Monsieur [T] [Q] tendant à faire juger que l’aménagement en bout d’impasse permettant l’accès et la manœuvre des véhicules de secours devra le cas échéant être réalisé sur sa propriété et que les réseaux la desservant seront situés dans l’emprise de la voierie seront rejetées.

S’agissant de l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil, le montant sollicité par le propriétaire du fonds servant est contesté.

L’expert judiciaire retient une somme globale de 4375 euros décomposée comme suit :

2025 euros au titre de la perte de jouissance, en retenant un prix moyen au m2 de 18 euros, pour 225 m2de passage, diminué de 50% afin de tenir compte de la charge réelle résultant de l’exercice du passage ; 500 euros au titre du trouble de jouissance en tenant compte de la perte partielle de tranquillité et d’un trouble visuel résultant de l’augmentation de la fréquence de passage, et de l’emprise de la voierie au détriment des espaces verts ; 1500 euros au titre des dommages complémentaires résultant des nuisances des travaux susceptibles d’intervenir sur le fonds dominant ; 350 euros au titre du remplacement des plantations se situant sur l’assiette de la servitude de passage et le préjudice esthétique. Monsieur [T] [Q] conteste ces montant qu’il juge insuffisants.

— au titre de la perte de jouissance ou moins-value du terrain correspondant au fonds servant :

L’expert judiciaire propose de retenir un prix moyen de 18 euros le m2, après analyse des prix de transactions effectives figurant dans les données de la base DVF (demande de valeur foncière) de la direction générale des finances publiques, courant 2020 et 2021.

Monsieur [U] [S] propose de retenir un prix moyen au m2 de 23 euros. Pour en justifier, il produit une annonce de vente d’un terrain à bâtir sur la commune de Mane proposé au prix de 24,73 euros le m2.

Cependant, cette seule offre de vente ne peut à elle seule refléter les prix réellement pratiqués sur le marché, outre qu’elle ne précise pas la décomposition du prix affiché et notamment si les honoraires d’agence sont inclus ou non, et qu’aucune date de publication n’est mentionnée. Aussi, c’est le prix moyen retenu par l’expert de 18 euros le m2 qui sera pris en considération pour fixer le montant total de la perte de jouissance à hauteur de 2025 euros.

— au titre de trouble de jouissance :

L’expert judiciaire retient un montant forfaitaire de 500 euros en tenant compte de la perte partielle de tranquillité résultant d’un passage accru, du trouble visuel et de l’augmentation de l’emprise de la voierie au détriment des espaces verts.

Par ailleurs, l’expert en réponse au dire de Monsieur [U] [S] a retenu une somme complémentaire de 350 euros au titre du préjudice résultant de la destruction des plantations présentes sur le haut du chemin.

Aussi, l’expert judiciaire retient la somme de 1500 euros en tenant compte des nuisances des travaux susceptibles d’intervenir sur le fonds dominant après désenclavement, à laquelle Monsieur [T] [Q] ne s’oppose pas.

Monsieur [U] [S] propose de retenir une somme de 6000 euros en ajoutant les frais de construction et d’entretien du passage, ainsi que le renforcement des réseaux situés sur le passage.

En effet, il résulte des dispositions des articles 697 et 698 du code civil susvisés que si les frais de construction et d’entretien du passage sont en principe à la charge du propriétaire du fonds dominant, le propriétaire du fonds servant doit y contribuer s’il en use également, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’assiette retenue pour la servitude de passage correspond à une voie d’ores et déjà existante et utilisée par Monsieur [U] [S] pour accéder à son habitation. Aussi, il convient de prendre en considération une partie de ces frais dans la détermination du montant retenu pour l’indemnisation du trouble de jouissance.

Enfin, Monsieur [O] [S] propose de retenir la somme de 3500 euros en alléguant, une durée « probable » des travaux supérieure à 2 mois. Or, il ne justifie aucunement de cette allégation, de sorte que l’indemnité proposée par l’expert qui paraît raisonnable sera retenue.

En conséquence, c’est la somme de globale de 6375 euros qui sera retenue au titre du trouble de jouissance, décomposée comme suit :

2025 euros au titre de la perte de jouissance ou moins-value du terrain correspondant au fonds servant ; 500 euros au titre d’un passage accru, du trouble visuel et de l’augmentation de l’emprise de la voierie au détriment des espaces verts ; 350 euros au titre de la dégradation des plantations présentes sur le haut du chemin, 2000 euros au titre de la contribution aux frais de construction et d’entretien des ouvrages permettant d’user et de conserver la servitude, 1500 euros au titre des nuisances sonores et visuelles résultant des travaux de construction susceptibles d’intervenir sur le fonds dominant. En conséquence, Monsieur [T] [Q], propriétaire du fonds dominant, sera condamné à payer à Monsieur [U] [S], propriétaire du fonds servant, la somme globale de 6375 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil.

Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, toutes les parties ayant eu intérêt à la présente procédure, et à ce qu’une expertise judiciaire soit diligentée, il conviendra de partager entre-elles, par parts égales, les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

En outre, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes formées en ce sens seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’instance, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, publiquement, par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe,

Dit que la parcelle cadastrée section B n°141 sur la commune de MANE propriété de Monsieur [T] [Q], fonds dominant, bénéficie d’une servitude légale de passage, située sur la parcelle cadastrée n°1009 sur la commune de MANE propriété de Monsieur [U] [S], fonds servant, dont l’assiette correspond au chemin existant desservant l’habitation de Monsieur [U] [S], en retenant la longueur existante depuis la voie publique, jusqu’au fonds dominant, et une largeur de 5 mètres, conformément au tracé A retenu par l’expert judiciaire à la page 18 de son rapport définitif ;

Condamne Monsieur [T] [Q] à payer à Monsieur [U] [S] la somme globale de 6375 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil ;

Rejette la demande tendant à l’homologation du rapport d’expertise formée par Monsieur [T] [Q] ;

Rejette la demande tendant à faire juger que l’aménagement en bout d’impasse permettant l’accès et la manœuvre des véhicules de secours devra le cas échéant être réalisé sur la propriété de Monsieur [T] [Q] et que les réseaux la desservant seront situés dans l’emprise de la voierie ;

Rejette la demande formée par Mesdames [E] [D] épouse [F] et [V] [D] épouse [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par Monsieur [U] [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne les parties à supporter la charge définitive des dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 25% à la charge de Madame [E] [D] épouse [F], 25% à la charge de Madame [V] [D] épouse [C], 25% à la charge de Monsieur [T] [Q], et 25% à la charge de Monsieur [U] [S] ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier La présidente