TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09755 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C3P

Minute :

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [K] [U]

Madame [Z] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LE DEUN

Copie délivrée à :

M. [U] et Mme [C]

Le 7 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT, SEM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 mars 2023, CDC Habitat a donné à bail à Mme [Z] [C] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 934,44 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 236,73 €.

Par acte séparé du 18 mars 2023, CDC Habitat a donné à bail à Mme [Z] [C] un emplacement de stationnement n°1054 situé à la même adresse, pour un loyer de 69,53 €.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a fait signifier à M. [K] [U] et Mme [Z] [C], par exploit de commissaire de justice du 03 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 322,40 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, CDC Habitat a fait assigner M. [K] [U] et Mme [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

CDC Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [K] [U] et Mme [Z] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [K] [U] et Mme [Z] [C] à payer :

? la somme de 2 522,24 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 18 mars 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [U] et Mme [Z] [C] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [Z] [C], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle explique avoir effectué des paiements non pris en compte et actualise sa situation personnelle et financière.

M. [K] [U], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Par note en délibérée reçue au greffe le 23 décembre 2024, autorisée par le juge, CDC Habitat a produit un décompte arrêté au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur le rejet des demandes formées à l’encontre de M. [K] [U]

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, CDC Habitat formule des demandes à l’encontre de M. [K] [U], en qualité de locataire ou d’occupant d’un logement situé [Adresse 5], et d’un emplacement de stationnement n°1054 situé à la même adresse.

Or, les contrats de bail fournis à la cause ne sont pas signés par M. [K] [U]. Sa qualité de locataire n’est donc pas démontrée. Son occupation actuelle des lieux n’est pas établie.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formées à son encontre.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des contrats de bail en date du 18 mars 2023 que Mme [Z] [C] doit payer un loyer d’un montant de 934,44 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 236,73 €, et un loyer au titre de l’emplacement de stationnement, charges comprises, d’un montant de 69,53 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 275,61 euros pour l’ensemble de ces contrats.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [C] restaient devoir la somme de 1 903,61 € euros à la date du 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus. Ce décompte prend en considération les paiements effectués par la locataire les 07 et 09 décembre 2024. Si ce décompte inclut le loyer et les charges imputés au titre du mois de décembre 2024, il n’y a pas lieu d’en tenir compte dès lors que cette opération comptable est inscrite au 31 décembre 2024, soit postérieurement à la date du décompte. Cet élément n’a au surplus pas été débattu contradictoirement.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 331,37 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 572,24 €, arrêtée au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [C] au paiement d’une somme de 1 572,24 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date du jugement.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, les baux conclus le 18 mars 2023 contiennent telle une clause résolutoire et un commandement de payer les visant a été signifié le 03 janvier 2024 pour la somme en principal de 4 322,40 €, l’origine de la dette remontant au mois d’avril 2023.

Le délai offert par ce commandement de payer est arrivé à échéance le 03 mars 2024 (un dimanche), repoussé au 04 mars 2024.

Il convient de souligner que l’apparition de cette dette est contemporaine de la rupture des versements d’APL par la CAF alors que la locataire a continué de s’acquitter régulièrement du paiement d’une partie du loyer résiduel sur la période.

Or, le décompte fait apparaître qu’un rappel CAF a été versé le 02 mai 2024 au titre des mois d’avril 2023 à octobre 2023 pour une somme de 2 046 euros. Cette somme doit venir en déduction de celle dont il a été fait commandement de payer.

En outre, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 146,60 euros le 11 septembre 2023.

Par ailleurs du 03 janvier 2024 au 04 mars 2024, des paiements volontaires ont été effectués par la locataire pour un montant global de 1 500 euros.

Enfin, un paiement pour un montant de 750 euros a été crédit le 05 mars 2024, soit le lendemain de l’arrivée à échéance du délai laissé à la locataire pour s’exécuter. Cependant, la dette exacte du paiement n’est pas indiqué et rien n’établit que la dette à laquelle ce paiement a été crédité correspond à celle à laquelle il a été effectué. Il convient de retenir que ce paiement a été effectué dans le délai laissé à la locataire pour s’exécuter.

Aussi, les causes du commandement de payer doivent être regardées comme ayant été apurées dans le délai. Il n’a produit aucun effet.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, par contrat du 18 mars 2023, Mme [Z] [C] a pris à bail un appartement sis [Adresse 5] et un emplacement de stationnement moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 69,53 €.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 1 572,24 euros.

Cependant, cet arriéré, qui représente un montant légèrement supérieur à un terme de loyer courant, charges comprises, ne constitue pas une inexécution suffisamment grave par la locataire de ses obligations qui justifie la résolution du contrat.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la dette locative s’élève à la somme de 1 572,24 euros arrêtée au 09 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Mme [Z] [C] propose de régler la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette. La reprise du paiement du loyer n’est pas contesté par le bailleur. Il ressort des pièces du dossier que celle-ci perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement. Elle a fait considérablement réduire le montant de sa dette depuis la délivrance du commandement de payer. Elle apparaît en mesure de solder sa dette.

En conséquence, compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [Z] [C] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, CDC Habitat n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE les demandes formées contre M. [K] [U] ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 18 mars 2023 entre CDC Habitat et Mme [Z] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] et l’emplacement de stationnement n°1054 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande tendant à faire prononcer la résiliation des contrat de bail conclus le 18 mars 2023 entre CDC Habitat et Mme [Z] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] et l’emplacement de stationnement n°1054 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [Z] [C] à verser à CDC Habitat la somme de 1 572,24 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [Z] [C] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 572,24 euros, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE CDC Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE CDC Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION