TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/10453 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GKH

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Avril 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] [Adresse 4]

Représenté par son syndic : Société SEGINE, SAS

C/

S.C.I. ISAPHIE

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffière, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14]

Représenté par son syndic : Société SEGINE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Salomé GRANGÉ, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

S.C.I. ISAPHIE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sophie JEAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Dominique DEMEYERE

M^e Sophie JEAN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Isaphie est propriétaire des lots n°3885 et 3921 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice délivré à personne en date du 25 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SEGINE, a fait assigner la SCI Isaphie devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

2 057, 56 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2022, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;1 319, 20 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;2 100 € à titre de dommages et intérêts ; 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 29 janvier 2025 après un renvoi à la demande des parties.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, indique que la créance a été soldée en principal, maintient ses autres demandes et sollicite le débouté des demandes de la SCI Isaphie.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] soutient en premier lieu que son assignation est recevable, qu’elle n’était pas soumise aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile car sa demande en principal et accessoires dépassait le seuil de 5 000 € prescrit et que la SCI Isaphie n’a procédé à des paiements qu’après délivrance de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] Vol. 19 sis [Adresse 4] fait valoir que la SCI Isaphie n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété depuis 2022 malgré de multiples relances et n’apporte aucun justificatif pouvant expliquer ce retard. Elle affirme que les frais de recouvrement sollicités sont tous justifiés. Elle expose que la défaillance du copropriétaire a causé un préjudice au syndicat qui a été contraint d’effectuer des appels de fonds complémentaires auprès des autres copropriétaires et dont la trésorerie a été amputée de revenus nécessaires pour des prestations essentielles telles l’eau, l’électricité, le chauffage.

La SCI Isaphie, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

déclarer irrecevable l’assignation en paiement du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] Vol. 19 sis [Adresse 4] ;subsidiairement, débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] Vol. 19 sis [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété car la dette est soldée, de sa demande en paiement des frais faute de qualité et intérêt à agir, de sa demande de dommages-intérêts non justifiée et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile, la SCI Isaphie expose que la demande en paiement du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] n’a jamais dépassé le seuil des 5 000 € et qu’une tentative de conciliation aurait donc dû avoir lieu. Elle soutient que le montant des dommages-intérêts ne doit pas être pris en compte.

Elle considère en outre que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] n’a pas qualité et intérêt à agir pour solliciter le remboursement des frais contentieux qui ont été acquittés par le syndic, lequel n’est pas partie à la procédure. Au surplus, elle conteste le montant des frais qui ne correspondent notamment pas, selon elle, à ceux prévus dans le contrat de syndic.

Enfin, la SCI Isaphie conteste le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] Vol. 19 sis [Adresse 4] du fait de son retard en paiement et affirme qu’aucun justificatif d’un appel de fonds exceptionnel ou d’une difficulté de paiement des prestataires de la copropriété n’est produit. Par ailleurs, elle indique avoir soldé l’impayé de charges et que ce dernier s’est constitué du fait des problèmes de santé de son gérant, qui a été hospitalisé puis a été victime de deux AVC consécutifs. Elle conteste ainsi être de mauvaise foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est constant que les sommes à prendre en considération pour calculer le seuil visé de 5 000 € sont les sommes en capital, intérêts échus au jour de la demande, et dommages-intérêts réclamés (sans prise en compte des dépens et frais irrépétibles).

En l’espèce, le montant de l’ensemble de ces demandes contenues dans l’assignation s’élevait à 5 476, 76 €.

Dès lors, la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] est recevable.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la qualité à agir du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il a lieu de relever que l’ensemble des frais réclamés ont été engagés par le syndic, la SAS SEGINE, agissant exclusivement au nom du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] et non pour elle-même. La SAS SEGINE est bien habilitée à agir au nom du Syndicat pour le recouvrement de ses créances, conformément aux termes du contrat de syndic produit. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] est le seul créancier de ces sommes et est fondé à demander leur paiement.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] produit les mises en demeure du 25 février 2022, 31 mai 2022, 6 septembre 2022, 25 novembre 2022, 21 février 2023, 23 septembre 2023, 27 novembre 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 285, 60 € (40,80 x 7).

Les autres mises en demeure facturées et versées n’étant pas accompagnées d’un justificatif d’envoi effectif, elles ne seront quant à elles pas retenues.

Sur les frais de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat

Les frais de « transmission du dossier à l’auxiliaire de justice / à l’avocat » d’un montant de 704 € au total relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de commissaire de justice

Le commandement de payer en date du 25 janvier 2024 sera imputé au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 126, 25 €.

Sur les frais de constitution d’hypothèque

En l’absence de justificatif de cette constitution, la somme sollicitée à ce titre sera écartée.

*

En conséquence, la SCI Isaphie sera condamnée à payer la somme totale de 411, 85 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il n’est d’une part pas démontré par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 4] avoir subi un préjudice du fait du retard en paiement de la SCI Isaphie, tels que la perturbation de sa trésorerie ou des appels de fonds complémentaires.

D’autre part, la mauvaise foi ou la résistance abusive de la SCI Isaphie ne sont pas caractérisées. La SCI Isaphie justifie des difficultés de santé ayant mis son gérant en incapacité d’assumer ses fonctions et notamment régler les charges de la société, lesquelles ont été payées par les autres membres de la SCI une fois la dette portée à leur connaissance par la présente procédure.

La demande en dommages-intérêts sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI Isaphie, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] Vol. 19 sis [Adresse 4] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer, la dette ayant été soldée en cours de procédure. Une indemnité de 500,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Parking Vol. 19 sis [Adresse 4] ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Isaphie ;

CONDAMNE la SCI Isaphie à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

Parking Vol. 19 sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 411,85 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] Vol. 19 sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS SEGINE, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Isaphie à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

Parking Vol. 19 sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS

SEGINE, la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Isaphie aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE