TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05760 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRE7

Minute : 25/339

S.C.I. IMMO K

Représentant : Me [G], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [L] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. IMMO K

Siège social, [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2021, la SCI IMMO K a donné à bail à Monsieur [L] [R] un logement [Adresse 4] pur un loyer de 867 euros outre 57 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SCI IMMO K a fait signifier à Monsieur [L] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SCI IMMO K a fait assigner Monsieur [L] [R] aux fins de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquant à ses obligations,ordonner, l’expulsion de Monsieur [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce sous atreinte de 75 euros par jour de retard,condamner Monsieur [L] [R] au paiement de la somme de 1220,90 euros au titre de la dette locative ;le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 20 juin 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SCI IMMO K, maintient ses demandes et actualisent sa créance à la somme de 2842.06 euros au 6 janvier 2025. Elle expose que le locataire ne règle pas la totalité de ses loyers et charges, que le compte locatif est systématiquement débiteur depuis deux ans. Si Monsieur [R] a réglé les causes du commandement délivré le 27 février 2024, le fait de ne continuer systématiquement de ne pas régler la totalité de ce qui est du démontre un manquement à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [R], assigné à étude, n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [R], assigné à étude, n’a pas comparu, ni personne pour le représenter. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SCI IMMO K justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024.

En conséquence, la demande de la SCI IMMO K aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et du décompte de la créance actualisé au mois de janvier 2025 que la SCI IMMO K rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 344.18 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [R] à payer à la SCI IMMO K la somme de 2497.88 euros, au titre des sommes dues au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 2497,88 euros.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, il rerssort du décompte locatif que Monsieur [L] [R] a repris le paiement des échéances courantes du loyer depuis plusieurs mois.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Monsieur [L] [R] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [L] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas, il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [R] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [R] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI IMMO K ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [R] aux dépens de l’instance comprenant la notification à la préfecture et la saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI IMMO K les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI IMMO K aux fins de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI IMMO K la somme de 2497.88 euros, au titre des sommes dues au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [L] [R] à s’acquitter de la dette en vingt-deux fois, en procédant, entre les mains de la SCI IMMO K à vingt-un versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus de l’indemnité d’occupation,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 6 de chaque mois et pour la première fois le 6 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location du 19 janvier 2021 concernant les locaux situés [Adresse 4] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Page

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SCI IMMO K une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

DEBOUTE Monsieur [L] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT