TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OHT

Minute : 25/1147

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [J] [S]

Madame [N] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Septembre 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [N] [E],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date 5 novembre 2013, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], des locaux à usage d’habitation, logement n°112 sis [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi qu’un parking 1996P-0017 selon avenant audit bail à la même date, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 617,28 euros, outre une provision sur charges de 271,11 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 9 août 2022 à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 7 828,07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 août 2022.

La Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 27 mars 2023 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 20 décembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], à payer à la bailleresse la somme de 5 846,38 euros (échéance de novembre 2024 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] à due concurrence,Condamner solidairement les locataires à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 24 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 1 576,67 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la dette est en forte baisse, que toutefois les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 9 août 2022. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires dans les conditions qu’ils proposent.

Monsieur [J] [S] comparaît. Il dit percevoir un traitement de 1 674 euros, son épouse s’occupant de leur fils handicapé. Il dit avoir procédé à un versement de 400 euros le 1er juillet 2025. Il propose d’éteindre le solde de la dette locative par des versements de 100 euros mensuels en sus du loyer courant.

Madame [N] [E] dûment assignée à personne ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale diligentée au profit des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [E] régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 24 décembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 3 juillet 2025.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi La Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS le 27 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] le 9 août 2022, pour la somme de 7 828,07 euros, arrêtée au 3 août 2022. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 5 novembre 2013, à compter du 10 octobre 2022.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 24 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 576,67 euros.

Le bail principal vise la solidarité entre les preneurs en son article 13.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1 576,67 euros suivant décompte du 24 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 9 août 2022 sur la somme de 7 828,07 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 20 décembre 2024 sur la somme de 5 846,38 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [S], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros en sus du loyer courant, ce à quoi souscrit la bailleresse ; la dette locative étant, par ailleurs, en forte baisse. Monsieur [J] [S] justifie de la situation financière du ménage via la lecture de l’enquête sociale. Les locataires se trouvent donc en mesure de régler leur dette locative ; de surcroît, le ménage s’est acquitté du dernier loyer courant avant la date de l’audience dans son intégralité.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 10 octobre 2022, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], seront redevables, in solidum, d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], qui succombent à la présente instance, assumeront, in solidum, la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 5 novembre 2013, entre la société IMMOBILIERE 3F, inscrite au RCS de Paris sous le N° B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 2], d’une part, et Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation n°1996L-0112, sis [Adresse 3] à [Localité 5], et le parking référencé 1996P-0017, objet d’un avenant audit bail le 5 novembre 2013, parking sis à la même adresse, sont réunies à la date du 10 octobre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E], à payer à société IMMOBILIERE 3 F la somme de 1 576,67 euros (mille cinq cent soixante-seize euros et soixante-sept centimes), au titre de l’arriéré de loyers et de charges, selon décompte arrêté au 24 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 9 août 2022 sur la somme de 7 828,07 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 20 décembre 2024 sur la somme de 5 846,38 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 100 euros et un 19 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 19 mois par Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la société IMMOBILIERE 3F dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leur frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, in solidum, Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] à payer, in solidum, à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [J] [S] et Madame [N] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 9 août 2022 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3 F de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT