TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09835 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DGF

Minute :

Société SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [H] [E]

Madame [P] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CATTONI

Copie délivrée à :

M. [E] et Mme [W]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 9]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Florence BOUCHET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E], [Adresse 8]

Madame [P] [W] , [Adresse 8]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2020, la Société Seqens a donné à bail à M. [H] [E] et Mme [P] [W] un logement situé [Adresse 3], 3? étage, porte 9, pour un loyer hors charges de 755,29 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 183,25 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Seqens a fait signifier à M. [H] [E] et Mme [P] [W], par exploit de commissaire de justice du 12 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 282,91 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date des 11 et 13 septembre 2024, la Société Seqens a fait assigner M. [H] [E] et Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

La Société Seqens, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [H] [E] et Mme [P] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef ;

? condamner solidairement M. [H] [E] et Mme [P] [W] à payer :

? la somme de 2 650,70 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, à défaut de 25 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 25 mai 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [H] [E] et Mme [P] [W] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, que le défaut de paiement par les locataires des termes de loyer constitue une inexécution suffisamment grave de leurs obligations qui justifie la résolution du contrat.

M. [H] [E], assigné par procès-verbal de recherches, et Mme [P] [W], assignée à personne, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [H] [E] et Mme [P] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 mai 2020 que M. [H] [E] et Mme [P] [W] doivent payer un loyer d’un montant de 755,29 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 183,25 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 900,33 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [E] et Mme [P] [W] restaient devoir la somme de 2 650,70 € euros à la date du 02 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 228,80 € (frais de non-réponse enquête et frais de contentieux), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 421,90 €, arrêtée au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

M. [H] [E] et Mme [P] [W], non comparants, ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [E] et Mme [P] [W] au paiement d’une somme de 2 421,90 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 02 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 630,49 euros à compter du 13 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 4.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le bail conclu le 25 mai 2020 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 juin 2024 pour la somme en principal de 2 282,91 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

L’expulsion de M. [H] [E] et Mme [P] [W] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [E] et Mme [P] [W] après la résiliation du contrat de bail intervenue le constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 25 mai 2020.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [E] et Mme [P] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter 01 janvier 2025, terme de décembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux. Il n’y a pas lieu de majorer ce montant, en raison du principe de réparation intégrale du dommage.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 août 2024 au 31 décembre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2020 entre la Société Seqens et M. [H] [E] et Mme [P] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [P] [W] à verser à la Société Seqens la somme de 2 421,90 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 02 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 630,49 euros à compter du 13 septembre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [E] et Mme [P] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [H] [E] et Mme [P] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [E] et Mme [P] [W] à payer à la Société Seqens l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [E] et Mme [P] [W] à payer à la Société Seqens une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [E] et Mme [P] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION