TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

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N° RG 25/01236 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HCV

Minute : 25/00657

Madame [G] [K]

Représentant : M^e Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 11

C/

Madame [M] [L]

Monsieur [F] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [G] [K]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Grégory MENARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Madame [M] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 28 avril 2024, Mme [G] [K] a donné à bail à et Mme [M] [L] et M. [F] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 1020 euros outre 220 euros de provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Mme [G] [K], a fait signifier à Mme [M] [L] et M. [F] [E] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 3 653,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, Mme [G] [K] a fait assigner Mme [M] [L] et M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 3 octobre 2025, au visa des articles 762 et suivants du code de procédure civile, 1103, 1728 et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 du code de procédure civile aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le bail,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] et M. [F] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef et de leur bien,

Autoriser Mme [G] [K] à expulser Mme [M] [L] et M. [F] [E] ainsi que tous occupants de leur chef du bien sis [Adresse 5] – à [Localité 8] avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu,

Condamner solidairement Mme [M] [L] et M. [F] [E] à payer à Mme [G] [K] les sommes suivantes :

— Une provision de 5 113,81 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et de charges, décompte arrêté au 17 mars 2025,

— Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer au courant majoré de la provision pour charges jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner solidairement Mme [M] [L] et M. [F] [E] à payer à Mme [G] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [M] [L] et M. [F] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 11 avril 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, Mme [G] [K] représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette à a somme de 6 760,40 euros.

Mme [M] [L] et M. [F] [E], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [M] [L] et M. [F] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [G] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail du 28 avril 2024 contient une clause qui prévoit qu’ « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. ».

Mme [G] [K] ont fait signifier le 30 janvier 2025 à Mme [M] [L] et M. [F] [E] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 653,21 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 28 avril 2024 est résilié à la date du 31 mars 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [L] et M. [F] [E], devenus occupants sans droit ni titre et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [M] [L] et M. [F] [E], devenus occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser Mme [G] [K] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, la bailleresse produit, au soutien de sa demande, le bail du 28 avril 2024 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, Mme [M] [L] et M. [F] [E]. Elle produit également le commandement de payer du 30 janvier 2025 et un décompte de la créance échéance de juillet 2025 incluse mentionnant une dette 9 428,81 euros. Mme [M] [L] et M. [F] [E] qui n’ont pas comparu, n’ont pas démontré avoir payé cette somme.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume par. Or, le bail stipule en l’espèce « il n’y a pas de solidarité entre les locataires prévue dans ce bail ». Mme [G] [K] sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire.

En conséquence, il convient de condamner Mme [M] [L] et M. [F] [E] à payer à Mme [G] [K] la somme provisionnelle de 9 428,81 euros arrêtée au 3 octobre 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date de l’assignation sur la somme de 5 113,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [L] et M. [F] [E], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [K], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [M] [L] et M. [F] [E] sera donc condamné à leur payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [G] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 avril 2024, entre Mme [G] [K] d’une part et Mme [M] [L] et M. [F] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Localité 8], sont réunies à la date du 31 mars 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 8] de Mme [M] [L] et M. [F] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte.

Déboute Mme [G] [K] de sa demande de condamnation solidaire,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [M] [L] et M. [F] [E] à compter du 31 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le tout justifier au stade de l’exécution,

Condamne par provision Mme [M] [L] et M. [F] [E] à payer à Mme [G] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 mars 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [M] [L] et M. [F] [E] à payer à Mme [G] [K] la somme provisionnelle de 9 428,81 euros arrêtée au 3 octobre 2025, échéance de juillet 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 5 113,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Condamne Mme [M] [L] et M. [F] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025,

Condamne Mme [M] [L] et M. [F] [E] à payer à Mme [G] [K] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge