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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05536 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPOX

Minute : 25/337

Société FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [L] [E] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [E] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [L] [E] [T] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 573 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Madame [L] [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2133.45 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [L] [E] [T] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Madame [L] [E] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de qui il appartiendra,condamner Madame [L] [E] [T] au paiement de la somme de 2133.98 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024 ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 juin 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3295.13 euros arrêtée au 13 janvier 2025, loyer du mois de janvier inclus, frais déduits. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle soutient que Madame [L] [E] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [E] [T],a ssignée à personne, n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024.

En conséquence, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que la SAS FONCIERE CRONOS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [E] [T] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3295.13 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 26 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 7 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [E] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 mai 2024, Madame [L] [E] [T] est occupante droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement à compter du mois de février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [E] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in Madame [L] [E] [T] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS FONCIERE CRONOS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 juillet 2023 entre la SAS FONCIERE CRONOS d’une part, et Madame [L] [E] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [E] [T] à compter du 7 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [L] [E] [T] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3295.13 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [L] [E] [T] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [L] [E] [T] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [E] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT