TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11916 -

N° Portalis DB3S-W-B7I-2NDK

Minute : 1324/25

S.A. IN’LI

Représentant : Maître Sandrine ZALCMAN,

avocat au barreau de PARIS, toque : D996

C/

Monsieur [R] [E]

Madame [V] [M] épouse [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e ZALCMAN

Copie délivrée à :

M. Et MME [E]

Le 21 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [V] [M] épouse [E], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 mai 2019, [B] a donné à bail à Mme [V] [M], épouse [E] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 520,50 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 105,04 €.

Par avenant du 22 mars 2021, M. [R] [E] a été désigné comme titulaire du bail précité, en qualité d’époux de Mme [V] [M], épouse [E].

Des loyers étant demeurés impayés, [B] a fait signifier à M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E], par exploit de commissaire de justice du 1 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 085,19 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, [B] a fait assigner M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

A l’audience, [B] a actualisé oralement le contenu de son assignation.

M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ont comparu et indiqués être en mesure de payer, à très court terme, l’intégralité de leur dette locative.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 octobre 2025 pour permettre aux locataires de payer leur dette locative.

[B], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner solidairement M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 21 mai 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, que même s’ils n’ont plus de dette locative au jour de l’audience, la clause résolutoire n’en a pas moins produit ses effets, que la SASU ESDEV est par ailleurs domiciliée dans le logement objet du contrat de bail en violation des stipulations contractuelles, que le manquement des locataires à leurs obligations locatives constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat.

M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E], n’ont pas comparu à l’audience du 20 octobre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a interrogé, d’une part, la recevabilité de l’extrait KBIS de la société ESDEV communiqué à l’audience du 20 octobre 2025 et des nouveaux moyens fondés sur cette pièce, ces éléments n’ayant pas été portés à la connaissance des défendeurs, d’autre part, l’octroi d’office d’éventuels délais de paiement aux locataires, suspensifs des effets de la clause résolutoire, enfin, l’inconventionnalité in concreto de l’article 24, VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur l’irrecevabilité de l’extrait KBIS de la SASU ESDEV et des moyens fondés sur cet extrait

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le demandeur, à l’audience, fournit l’extrait KBIS de la SASU ESDEV pour en tirer des moyens au soutien de ses prétentions. Ces moyens et cette pièce ne figuraient pas dans l’acte introductif d’instance. Il ne justifie pas davantage avoir communiqué cette pièce et ces nouveaux moyens aux défendeurs avant l’audience.

En conséquence, il convient de déclarer cette pièce et les moyens qu’elle fonde irrecevables.

o Sur l’absence d’arriéré locatif au jour de l’audience

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 mai 2019 que M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] doivent payer un loyer d’un montant de 520,50 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 105,04 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 713,38 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] restaient devoir la somme de 0,00 € euros à la date du 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 269,30 € (frais de procédure), de sorte que le compte des défendeurs est en réalité créditeur au 15 octobre 2025.

En conséquence, il convient de constater que M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ne sont plus débiteurs d’aucune dette locative au jour de l’audience.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire, l’octroi d’office de délais de paiement aux locataires suspensifs des effets de la clause résolutoire et leur anéantissement

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa rédaction applicable à la cause dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le même article 24 VII cette loi, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, disposait que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales stipule que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui.

L’article 1er du 1er protocole additionnel à la même Convention prévoit que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En l’espèce, le bail conclu le 21 mai 2019, pour une durée de 6 ans, contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 1 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 085,19 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé de sa créance remis par le bailleur à l’audience que M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E], pour régler leur dette locative avant l’audience, ont effectué un versement d’une somme de 2 722,31 euros, soit un montant supérieur à celui du dernier loyer appelé, charges comprises, fixé à 713,88 euros, le 14 octobre 2025, soit avant l’audience du 20 octobre 2025. Ils ont donc repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il ressort du même décompte locatif que les locataires ne sont plus débiteurs d’aucune dette à l’égard de la société [B] au jour de l’audience de sorte qu’ils doivent être regardés, par nature, comme étant en situation de régler leur dette locative, qui n’existe plus.

Il convient donc d’octroyer, d’office, le principe de délais de paiement à M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] à compter du 2 décembre 2024, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, depuis le 29 juillet 2023, cet octroi n’a plus pour conséquence d’entraîner automatiquement la suspension des effets de la clause résolutoire, celle-ci devant être sollicitée par le locataire ou le bailleur lors de l’audience.

Le bailleur n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Les locataires n’ont pas comparu à l’audience du 20 octobre 2025 et n’avaient formulé aucune prétention en ce sens lors de l’audience du 28 avril 2025.

L’expulsion des locataires devrait donc, en principe, être ordonnée sans condition.

Toutefois, la suppression de la suspension automatique des effets de la clause résolutoire par la loi nouvelle, lorsque le juge octroie d’office des délais de paiement au locataire, porte une atteinte au droit à la protection du domicile de celui-ci telle qu’il existait au jour de son entrée en vigueur.

La situation légale antérieure visait, en effet, à permettre le maintien du locataire dans son logement, même en l’absence de comparution à l’audience, sous réserve du paiement progressif de la dette locative dans les conditions définies par le juge des contentieux de la protection.

Cette atteinte, prévue par la loi, n’en poursuit pas moins un but légitime dès lors qu’elle assure une meilleure protection du droit de propriété du bailleur, droit de rang égal à celui du respect du domicile, en limitant les obstacles à la reprise en possession du bien donné à bail à un locataire défaillant dans le respect de ses obligations.

Surtout, en continuant d’offrir au locataire comparant à l’audience la possibilité de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, moyennant l’octroi de délais de paiement, et leur anéantissement en cas de respect de l’échéancier prévu par le juge, la loi assure un juste équilibre entre la protection des droits de chacun.

L’atteinte portée par cette réforme législative au droit fondamental de l’un apparaît donc, dans une situation abstraite, proportionnée au but légitime poursuivi, à savoir la protection du droit fondamental de l’autre, garantie au même niveau dans l’échelle des normes.

Néanmoins, au présent cas d’espèce, il est établi, non seulement que les locataires ont repris le paiement de leur loyer courant mais surtout qu’ils ne sont plus débiteurs d’aucune dette locative à l’égard de leur bailleur.

S’ils ne sont pas présentés à l’audience de renvoi devant la présente juridiction, il ne peut être exclu que les locataires aient légitiment cru avoir mis fin au contentieux les opposant à leur bailleur en apurant leur dette locative et en reprenant le paiement de leur loyer courant.

En l’état, le bailleur ne subit d’ailleurs aucun préjudice au maintien du contrat de bail dès lors, d’une part, qu’il ne fait état d’aucune volonté de mettre un terme à la vocation locative de ce bien immobilier, d’autre part, que le défendeur bénéficie d’un titre d’occupation volontairement consenti par le bailleur lui-même, enfin, que sa propriété est rémunérée selon la valeur qu’il lui a librement donnée dans le contrat conclu le 21 mai 2019. Il ne souffre donc, au cas concret, d’aucune atteinte à son droit de propriété.

Dans cette situation précise et exceptionnelle, en ne prévoyant plus que l’octroi de délais de paiement de la dette locative par le juge entraîne la suspension, automatiquement, des effets de la clause résolutoire, la loi n’opère plus un juste équilibre entre la protection du droit au domicile du locataire, d’une part, et du droit de propriété du bailleur d’une part. L’atteinte portée au premier de ces droits apparaît hors de proportion avec la protection du droit de propriété du bailleur : elle n’est pas nécessaire à la protection du dernier de ces droits.

Il convient donc, dans cette situation exceptionnelle et particulière, d’écarter l’article 24, VII, de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 compte tenu de son inconventionnalité in concreto.

Le principe des délais de paiement accordés à M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] dans la présente procédure, à compter de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, en suspend, automatiquement, les effets.

Or, M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ayant réglé leur dette locative avant l’audience, ils doivent être regardés comme ayant spontanément respecté le principe des délais de paiement qui leur ont été accordés pour ce faire.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir jamais été acquis.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, par contrat du 21 mai 2019, M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] a pris à bail un appartement sis [Adresse 6] moyennant un loyer de 520,50 €, hors charges.

Il ressort des éléments du dossier que les locataires ont rencontré des difficultés de paiement de leur loyer à compter du mois de juin 2024.

Toutefois, au jour de l’audience, ils ne présentent plus aucune dette locative, leur solde étant même créditeur une fois les frais imputés illégalement déduits.

Le décompte témoigne par ailleurs d’efforts sérieux de règlement de leur dette à l’issue de l’audience initiale qui s’est tenue le 28 avril 2025, conformément à la promesse faite lors de celle-ci.

Ce faisant, si M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ont manqué à leurs obligations issues du contrat de bail en date du 21 mai 2019, ces manquements n’apparaissent pas suffisamment grave au jour de l’audience pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, cette demande sera rejetée. La demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE IRRECEVABLES l’extrait KBIS de la SASU ESDEV présenté à l’audience du 20 octobre 2025 par [B], et les moyens dont elle constitue le support nécessaire ;

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 21 mai 2019 entre [B] et M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] au 2 décembre 2024 ;

ACCORDE à M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à compter du 2 décembre 2024 ;

CONSTATE qu’au 17 octobre 2025, M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ne sont débiteurs d’aucune dette locative au titre du contrat de bail conclu le 21 mai 2019 avec [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

CONSTATE que M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] ont respecté le principe des délais de paiement qui leur ont été accordés ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir jamais été acquis ;

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 21 mai 2019 entre [B] et M. [R] [E] et Mme [V] [M], épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DEBOUTE [B] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION