Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE N° RG : N° RG 24/06300 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNJG

Ordonnance du juge de la mise en état

du 08 Octobre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 08 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 24/06300 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNJG

N° de Minute : 25/01248

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] SIS [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société ALBERT STOOPS ayant pour nom commercial GRECH IMMOBILIER ,SAS.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

C/

DEFENDEURS

S.C.I. SANCHO IMMO 3

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Leonel DE MENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0278

Association LA PROVIDENCE

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0493

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 18 juin 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, se compose de six villas d’entreprise à usage professionnel, six immeubles de bureaux et 108 emplacements de stationnement.

Cet ensemble immobilier est administré par la société ALBERT STOOPS, ayant pour nom commercial GRECH IMMOBILIER, en qualité de syndic.

La SCI SANCHO IMMO 3 est propriétaire des lots n°3 et 4 du [Adresse 6] à [Localité 10] (93) qui correspond à l’une des six villas de cet ensemble, ainsi que des lots 23 à 25 et 61 à 66 correspondant à des emplacements de stationnement. Par acte sous seing privé, la SCI SANCHO IMMO 3 a donné à bail à l’association LA PROVIDENCE ces lots.

Par exploit de commissaire de justice du 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic, a fait assigner la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir condamner l’association LA PROVIDENCE, sous astreinte, à cesser l’activité cultuelle exercée dans les lots n°3 et 4 du [Adresse 6] à [Localité 10] (93) et de voir prononcer la résiliation du bail liant la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

La SCI SANCHO IMMO 3 s’est constituée. Aux termes de conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 08 janvier 2025 et actualisées le 12 juin 2025, elle a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

Déclarer l’assignation introductive de la présente instance nulle.

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Déclarer que cette irrecevabilité met fin à l’instance.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] à payer à la SCI SANCHO IMMO 3 la somme de 3.000 €, et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Leonel de MENOU, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, réserver les demandes portant sur les frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SANCHO IMMO 3 invoque l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ainsi que les articles 117 et 122 du codede procédure civile, et fait principalement valoir que :

l’action engagée par le syndicat des copropriétaires le 11 juin 2024 n’est pas conforme à l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2023,l’autorisation accordée lors de cette assemblée porte en effet sur une action à l’encontre de la SCI SANCHO IMMO 3 afin de “la contraindre à respecter les dispositions du Règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble” et limite donc l’autorisation conférée au syndic dans sa portée et son étendue,

le syndic ne disposait de fait d’aucune autorisation pour agir à l’encontre de l’association LA PROVIDENCE ou pour solliciter la résiliation judiciaire du bail liant cette association à la SCI SANCHO IMMO 3,la résolution n°5 de l’assemblée générale du 29 avril 2025 votée aux fins de régulariser cette situation, porte uniquement sur l’autorisation donnée au syndic d’agir à l’encontre de la SCI SANCHO IMMO 3 et de l’association LA PROVIDENCE pour obtenir la cessation de l’activité exercée par la locataire,elle ne précise en conséquence ni la nature de l’activité dont il est souhaité la dissolution, ni ne prévoit qu’une astreinte puisse être sollicitée en accompagnement de la demande de cessation de ladite activité,de même cette autorisation ne prévoit pas qu’il puisse être sollicité la résiliation judiciaire du bail liant la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE,or l’habilitation donnée au syndic pour agir en justice doit préciser la nature de la procédure autorisée, la personne concernée ainsi que l’objet de la demande,les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires allant au-delà des limites de l’habilitation donnée au syndic lors de l’assemblée générale du 29 avril 2025, elles sont irrecevables pour défaut de pouvoir au sens des articles 117 et 122 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’association LA PROVIDENCE a constitué avocat. Aux termes de conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 février 2025, elle a demandé au juge de la mise en état du tribunal de céans de :

— Déclarer les demandes du SDC [Adresse 9] sis [Adresse 3] – [Localité 10] irrecevables

— Condamner le SDC [Adresse 9] sis [Adresse 3] – [Localité 10] à payer à l’Association PROVIDENCE la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ainsi que l’article 789 du codede procédure civile, et fait principalement valoir que si en sa qualité de locataire, elle ne pouvait participer aux votes et n’avait pas connaissance des résolutions adoptées lors des assemblées générales, elle s’associait néanmoins à l’argumentation de La SCI SANCHO IMMO concernant l’absence de mandat valable du syndic afin d’engager la présente procédure au regard des procès-verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2022 et 26 juillet 2023.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :

Juger la SCI SANCHO IMMO 3 et l’Association LA PROVIDENCE mal fondées en leur incident,

En conséquence, les en débouter purement et simplement,

Condamner in solidum la SCI SANCHO IMMO 3 et l’Association LA PROVIDENCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 10] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum la SCI SANCHO IMMO 3 et l’Association LA PROVIDENCE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et fait principalement valoir que :

l’article 11 du règlement de copropriété précise que les locaux ne pourront être utilisés qu’à un usage industriel, de recherche ou tertiaire,il en déduit qu’une activité cultuelle est contraire au règlement de copropriété et fait valoir que c’est pour cette raison que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 21 décembre 2022 a habilité le syndic pour agir en justice aux fins de faire respecter le règlement de copropriété,la SCI SANCHO IMMO 3 a saisi le juge de la mise en état au motif que l’habilitation donnée au syndic serait trop imprécise,afin de palier toutes difficultés, les copropriétaires ont de nouveau été appelés à réitérer l’habilitation donnée au syndic lors de l’assemblée générale du 29 avril 2025, à l’occasion de laquelle il leur a été communiqué l’ensemble des prétentions formées à l’encontre de la SCI SANCHO IMMO 3 et de l’association LA PROVIDENCE,cette résolution a été approuvée,il en déduit que le moyen tiré du défaut de pouvoir pour agir fait désormais défaut, l’habilitation du syndic pour agir pouvant intervenir à tout moment de la procédure tant qu’une décision définitive n’est pas survenue (Cass 3e civ., 1er fév. 1983).

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries sur incident du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 édicte que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

Selon l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2022, les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93) ont approuvé à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés la résolution n°30.0 selon laquelle « L’Assemblée Générale, vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et après avoir entendu les explications du syndic, autorise le syndic à agir en justice contre la SCI SANCHO IMMO 3 afin de la contraindre à respecter les dispositions du règlement de copropriété concernant notamment la destination de l’immeuble. Le syndic pourra saisir les juridictions compétentes et à cet effet tout avocat de son choix.

L’Assemblée Générale prenant acte que conformément aux dispositions du même article 55 du décret du 17 mars 1967 les copropriétaires seront valablement informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque Assemblée Générale ».

L’autorisation donnée à un syndic aux fins d’agir en justice devant être délivrée à l’encontre de personnes nommément désignées et en vue d’un objet déterminé, l’habilitation octroyée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2022 ne peut être considérée comme permettant d’agir en justice aux fins de solliciter la cessation par l’association LA PROVIDENCE de son activité cultuelle ainsi que la résiliation judiciaire du bail liant ladite association à la SCI SANCHO IMMO 3. L’habilitation donnée au syndic le 21 décembre 2022 ne fait en effet ni mention de l’association LA PROVIDENCE ni de prétentions portant sur l’activité exercée par cette dernière dans le cadre du contrat de location conclu avec la SCI SANCHO IMMO 3.

Toutefois, l’assemblée générale peut ratifier postérieurement les actions intentées par le syndic sans autorisation (Cass 3e Civ., 15 mars 2006 n°04-20.023), dès lors que cette ratification est intervenue avant que le tribunal ne statue (Cass 3e Civ., 19 dec. 2006 n°05-20.559).

Or, lors de l’assemblée générale du 29 avril 2025, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°15 selon laquelle ;

« Il est rappelée que l’assemblée générale réunie le 21 décembre 2022 a habilité le syndic à agir à l’encontre de la SCI SANCHO IMMO 3 et de son locataire, l’Association LA PROVIDENCE, aux fins de faire respecter le règlement de copropriété.

La procédure a désormais été introduite.

Dans le cadre de cette instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de l’Association LA PROVIDENCE à cesser l’activité cultuelle exercée dans les locaux loués (lots de copropriété n°3 et 4) situés au [Adresse 6] à [Localité 10], et la résiliation du bail régularisé entre la SCI SANCHO IMMO 3 et l’Association LA PROVIDENCE.

En effet, l’activité cultuelle exercée par l’Association LA PROVIDENCE porte atteinte à la destination de l’immeuble puisque le règlement de copropriété dispose que « Les locaux ne pourront être utilisés qu’à usage industriel, de recherche ou tertiaire. »

De surcroît, l’utilisation des lots pour l’organisation de cérémonies religieuses est source sur les emplacements réservés.

— Les fidèles garent leurs véhicules à l’intérieur de l’enceinte de la copropriété sur les emplacements réservés.

— L’Association LA PROVIDENCE maintient la grille d’accès ouverte en soirée pour permettre l’accès aux véhicules.

Après délibération le/la Président(e) met aux voix la résolution suivante :

L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, et compte tenu de ce qui précède et en tant que de besoin, l’assemblée générale réitère l’habilitation donnée au syndic pour agir en justice devant le Tribunal Judiciaire de Bobigny à l’encontre de la SCI SANCHO IMMO 3 et de son locataire, l’Association LA PROVIDENCE pour obtenir la cessation de l’activité exercée. »

Les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ont ainsi été amenés à voter en étant parfaitement informés des demandes précises formées par le syndicat des copropriétaires dûment représenté dans le cadre de l’instance l’opposant à la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE.

Il ne peut en conséquence être considéré que la prétention tendant à obtenir la cessation de l’activité cultuelle de l’association LA PROVIDENCE formée au fond dans la présente instance dépasse les limites de l’habilitation donnée au syndic des suites de l’assemblée générale du 29 avril 2025.

En revanche, ladite habilitation ne porte pas sur une action en résiliation du bail liant la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE. Le vote n’a en effet porté que sur une habilitation destinée à « obtenir la cessation de l’activité exercée », non sur ladite cessation et la résiliation du bail. Le syndic n’a dès lors pas pouvoir pour engager une action en justice tendant à la résiliation du bail.

La fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir formée par la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE sera donc rejetée et l’action intentée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence déclarée recevable à l’égard de la demande tendant à voir condamner l’association LA PROVIDENCE à cesser l’activité cultuelle dans les lots 3 et 4 de la copropriété. Elle sera en revanche accueillie à l’égard de la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail liant la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE et le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré irrecevable à l’égard de celle-ci.

2- Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a lieu ni de distinguer les dépens de l’incident des dépens de l’instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE à indemniser, dès à présent, le syndicat des copropriétaires des frais irrépétibles liés à l’incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir formée par la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE à l’égard de la demande tendant à voir condamner l’association LA PROVIDENCE à cesser l’activité cultuelle dans les lots 3 et 4 de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93) ;

DECLARE recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic, la société ALBERT STOOPS, ayant pour nom commercial GRECH IMMOBILIER, aux fins de voir condamner l’association LA PROVIDENCE à cesser l’activité cultuelle dans les lots 3 et 4 de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93) ;

FAIT DROIT à la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir formée par la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE à l’égard de la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail liant la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE ;

DECLARE irrecevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic, la société ALBERT STOOPS, ayant pour nom commercial GRECH IMMOBILIER, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail liant la SCI SANCHO IMMO 3 et l’association LA PROVIDENCE ;

RESERVE les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état de la section 1 du 4 décembre 2025 à 10h00 pour conclusions actualisées du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 3] à [Localité 10] (93).

Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT