TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 NOVEMBRE 2025

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/04189 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEQW

N° de MINUTE : 25/00702

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 13]”

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 9],

représenté par son syndic, la société “AZUR SYNDIC”,

SASU Immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le N° 838 256 618

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier PLACIER,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : D0319

DEMANDEUR

C/

S.A.S. COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES CIS ISTA

Immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le n°582 017 810

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Philippe D’HAUTHUILLE

de la SELARL d’HAUTHUILLE & ASSOCIES,

avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : E1134

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Septembre 2025, à cette date l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre, et a été prorogée au 28 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA (ci-après désignée “la société ISTA”) a pour activité principale le comptage des fluides et des énergies.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], située [Adresse 1] et [Adresse 6], ( ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”), a conclu le 23 juin 2014 avec la société ISTA un contrat de location, entretien et relève de compteurs individuels (eau chaude, eau froide, chauffage), pour une durée de 10 ans.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société ISTA devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la société ISTA à lui payer la somme de 23.634,05 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— prononcer la résiliation du contrat du 23 juin 2014,

— débouter la société ISTA de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société ISTA à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Olivier Placier,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’alors que les compteurs d’eau chaude et d’eau froide avaient été enlevés dans la copropriété, la défenderesse lui a facturé des prestations de location, entretien et télérelevé, dont elle sollicite le remboursement. Elle fait état également d’un défaut d’entretien des compteurs d’eau de la part de la défenderesse et sollicite pour cette raison la résiliation du contrat de comptage de l’eau, outre l’indemnisation de son préjudice distinct de l’inexécution du contrat.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 juin 2025, la société ISTA demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 33. 919,88 € TTC au titre des factures du comptage d’eau impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024,

— subsidiairement, juger que le syndicat des copropriétaires a résilié unilatéralement à ses risques et périls le contrat en ce qui concerne la location, l’entretien et la relève des compteurs d’eau froide et doit être condamné à supporter le montant échéances contractuelles afférentes au comptage de l’eau jusqu’au terme prévu par le contrat, soit la somme de 33. 919,88 € TTC,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 11.417,33 euros TTC au titre de la facture du comptage du chauffage impayée pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

La société ISTA estime qu’elle n’a commis aucun manquement contractuel susceptible de fonder une résiliation du contrat et qu’au contraire c’est le syndicat des copropriétaires qui a décidé unilatéralement, conformément à une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, de faire déposer les compteurs d’eau afin d’installer des compteurs individuels directement relevés par le fournisseur VEOLIA ; elle en déduit que le contrat n’a pas été résilié et qu’elle n’a pas à rembourser les sommes demandées ; elle ajoute que s’il devait être considéré que le contrat avait été résilié, cette résiliation a été effectuée à la seule initiative du syndicat des copropriétaires qui doit alors être condamné à verser les indemnités prévues au contrat dans cette hypothèse.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est datée du 12 juin 2025.

Par note en délibéré du 23 septembre 2025, la société ISTA a indiqué que la facture de comptage du chauffage de 11.417,33 euros TTC avait été réglée et a indiqué abandonner sa demande de ce chef.

MOTIVATION

SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Il résulte des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil, dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ici applicables, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur la demande de remboursement de la somme de 23.634,05 euros

Il résulte des pièces versées aux débats, en particulier les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], située [Adresse 1] et [Adresse 7] [Localité 10] des 25 janvier 2019 et des 26 novembre 2019, qu’alors que le comptage d’eau de la copropriété était confié, suivant le contrat du 23 juin 2014, à la société ISTA, la copropriété a décidé d’individualiser le comptage d’eau et d’installer de nouveaux compteurs d’eau froide permettant la facturation directe entre chaque résident et le fournisseur, à savoir VEOLIA.

Il résulte d’un projet de protocole d’accord transactionnel entre la société ISTA et le syndic de la copropriété de l’époque, versé aux débats, en date du 22 juillet 2019, que le syndicat des copropriétaires avait pour ces raisons manifesté la volonté de rompre le contrat de comptage d’eau, alors que la société ISTA donnait entière satisfaction, et que les parties avaient alors envisagé les conséquences financières de cette rupture, sans que manifestement ces dernières ne soient parvenues à un accord.

Il résulte par ailleurs d’un échange de mails entre le cabinet Azur, nouveau syndic de la copropriété, et la société ISTA, en date des mois d’avril et mai 2023, que la société ISTA a cessé d’effectuer le comptage de l’eau postérieurement au 30 mars 2020, les compteurs ayant été retirés au préalable lors de l’installation des compteurs VEOLIA, sans que la société ISTA n’intervienne.

Il résulte ainsi des éléments communiqués que si effectivement des prestations ont été facturées par la société ISTA entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2023 sans que ces prestations aient été effectuées, le syndicat des copropriétaires a gravement manqué à ses obligations contractuelles en faisant déposer au préalable les compteurs d’eau, empêchant de fait la défenderesse d’effectuer les prestations prévues au contrat. Le Syndicat des copropriétaires n’a par ailleurs pas notifié la résiliation du contrat selon les modalités prévues à son article 6.2.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte de surcroît aucunement la preuve des paiements indus dont il demande le remboursement au titre des factures éditées entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2023 par la société ISTA.

Il sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de la somme de 23.634,05 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’un préjudice, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de résiliation du contrat aux torts de la société ISTA

Le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’une faute de la société ISTA, il sera débouté de sa demande.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE La société ISTA

Sur la demande principale de paiement des factures de comptage d’eau entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024

Le contrat de comptage d’eau prévoit une facturation selon les modalités suivantes :

“la rémunération des prestations fait l’objet de 2 factures semestrielles à terme échu :

· La première Fin juin (1er semestre de l’exercice)

· La deuxième Fin Décembre (2ème semestre de l’exercice).

La facture de Juin correspondra à 50% de la redevance de la résidence.

La facture de fin décembre se fera en fonction du bilan annuel présenté par le prestataire”.

Le contrat prévoit ainsi une rémunération selon les prestations réalisées, lequelles n’ont pas été exécutées sur la période considérée ( entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024).

La société ISTA sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de prestations non exécutées.

Sur la demande subsidiaire de paiement des factures fondée sur la résiliation unilatérale abusive du contrat

Il résulte des éléments du dossier qu’en réalité le syndicat des copropriétaires a résilié de façon unilatérale et abusive le contrat, sans aucune mise en demeure ni notification, et sans que son prestataire n’ait commis de faute.

Contrairement à ce que prétend la société ISTA, le contrat ne prévoit pas les conséquences financières d’ une résiliation anticipée.

Dans ces conditions, la résiliation abusive du contrat par le syndicat des copropriétaires donnera lieu au paiement au profit de la société ISTA de dommages et intérêts, qui seront calculés sur la base de la rémunération annuelle perçue par cette dernière durant l’année précédant la rupture du contrat, soit d’après les éléments communiqués la somme de 3.682,36X2= 7364,72 euros TTC.

Le manque à gagner du fait de la rupture du contrat étant de quatre ans, le montant des dommages et intérêts sera fixé à 7364,72 X4 = 29.458,88 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer cette somme à la société ISTA, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Supportant les dépens, il sera condamné à payer à la société ISTA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande fondée sur le même texte.

Enfin, les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’occurrence, la nature de l’affaire n’implique pas de déroger au principe sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], située [Adresse 1] et [Adresse 6], de sa demande en paiement de la somme de 23.634,05 euros, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de voir prononcer la résiliation unilatérale du contrat aux torts de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA ;

DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA de sa demande en paiement de la somme de 33. 919,88 € TTC au titre des factures du comptage d’eau impayées;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 29.458,88 euros au titre de la rupture abusive du contrat de comptage d’eau ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT