TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05739 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQ42

Minute : 25/402

Monsieur [N] [G]

Représentant : Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Madame [V] [C] épouse [G]

Représentant : Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

C/

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Société TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2316

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025;

par Madame Noémie KERBRAT, en qualité de juge des contentieux de la protection de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Madame [V] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSES :

S.D.C. [Adresse 2], demeurant Syndic CABINET IMMOBILIER RIVET LENOBLE – [Adresse 3]

Représentée par M^e BAQUET Thierry,avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

Société TOIT ET JOIE, demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e BAQUET Thierry,avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21/04/2017, il a été donné à bail à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] un logement de type F4 appartenant à la société TOIT ET JOIE et situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de divers désordres dans leur logement, M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] ont, suivant actes extra-judiciaires des 8 et 9/12/2020 fait citer la société TOIT ET JOIE devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance de référé du 19/04/2021, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d’expertise et désigné, pour y procéder, M. [E].

Par ordonnance de référé du 20/12/2021, le juge des contentieux de la protection a déclaré communes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les opérations d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 25/10/2023.

Suivant assignations du 20/06/2024, M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] ont fait citer la société TOIT ET JOIE et le syndicat des copropriétaires devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

Condamner la société TOIT ET JOIE et le syndicat des copropriétaires à exécuter dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, les travaux nécessaires à la réparation des désordres signalés dans le rapport d’expertise judiciaire, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard ;Condamner la société TOIT ET JOIE et le syndicat des copropriétaires à leur payer les sommes suivantes :24065 euros au titre de leur trouble de jouissance ;5000 euros au titre de leur préjudice moral et physique ;1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A l’audience du 16/12/2024, M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] ont sollicité le bénéfice de leurs actes introductifs d’instance du 20/06/2024 susvisés.

A cette audience, la société TOIT ET JOIE a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

A titre principal,

Débouter M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société TOIT ET JOIE ;Subsidiairement,

Homologuer les conclusions de l’expert qui imputent à hauteur de 25% à la société TOIT ET JOIE les préjudices ;Réduire à 10% de la valeur locative le trouble de jouissance ;Déterminer l’indemnisation du trouble de jouissance à la somme de 3072,30 euros ;Retenir à la charge de la société TOIT ET JOIE une quote-part de 25% du préjudice ; Plus subsidiairement,

Si, par extraordinaire, il n’était pas retenu dans les rapports entre la société TOIT ET JOIE et M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] les quotes-parts de répartition proposées par l’expert, condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société TOIT ET JOIE contre toutes les condamnations mises à sa charge au titre du trouble de jouissance et/ou du préjudice moral et physique à hauteur de 70%En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] et le syndicat des copropriétaires au paiement à la société TOIT ET JOIE de la somme de 6060 euros au titre des frais irrépétibles ;Condamner in solidum M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] et le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens.Le syndicat des copropriétaires a également déposé des conclusions visées à l’audience et soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

In limine litis,

La juridiction saisie se déclarer incompétent ;Subsidiairement,

Débouter les demandeurs de leur demande de travaux ;Ou, à titre subsidiaire, rejeter la demande d’astreinte ;Sur les demandes indemnitaires,

Débouter les demandeurs de leurs demandes ;Prendre acte de l’appel en garantie formulée par la société TOIT ET JOIE ;Fixer la réfection du loyer à hauteur de 10% au titre du trouble de jouissance ;Fixer la quote-part du syndicat à 60% au titre du partage de responsabilité ;En tout état de cause,

Débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour plus de détails sur les moyens des parties, à leurs écritures respectives (assignations du 20/06/2024 et écritures en défense visées à l’audience du 16/12/2024).

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire : « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

En l’espèce, les demandes formulées à l’encontre du syndicat par M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G], en leur qualité de locataire des lieux litigieux, s’inscrivent dans le cadre d’une action globale visant à la réparation de préjudices subis en raison de désordres survenus dans un logement pris à bail.

Le contrat de bail conclu auprès de la société TOIT ET JOIE constitue donc bien, si ce n’est la cause, du moins « l’occasion » des demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au sein duquel se situe le logement pris à bail par M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] car c’est bien dans le cadre et à « l’occasion » de l’occupation des lieux loués au sein dudit immeuble que les demandeurs ont été conduits à actionner le syndicat en responsabilité.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée.

Sur la matérialité des désordres

Dans son rapport, l’expert judiciaire a observé la présence des désordres suivants dans le logement :

des traces moisissures et/ou des détériorations des murs dans la plupart des pièces de l’appartement (séjour, chambre parentale, cuisine, chambres des enfants) ;la présence d’humidité due à des infiltrations et défauts d’étanchéité de plusieurs fenêtres et de certains murs ;une ventilation insuffisante dans l’ensemble du bien pris à bail ;un dysfonctionnement affectant la bouche d’aération de la salle de bains qui présente « un minimum d’aspiration »;des radiateurs dans le séjour et la cuisine dont la température de chauffe est insuffisante (radiateurs « tièdes »).Constatée par l’expert, la présence des désordres susvisés, dont la matérialité n’est du reste pas contestée par les défenderesses, est donc établie.

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité des locataires

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé […] d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En l’espèce, l’expert mentionne dans son rapport, au nombre des « raisons qui ont entraîné les désordres et qui engendrent encore de l’humidité dans le logement » :

une « taille du logement inadaptée au nombre de personnes qui l’occupent » ;« l’entretien [défaillant] de la robinetterie » ;« le nettoyage [défaillant] des bouches de VMC » ; etla modification par les locataires du « système de renouvellement d’air du logement », l’un des rapports de visite d’un intervenant dans le logement mentionnant la présence de ventilations bouchées par un adhésif.Le rapport ne mentionne toutefois nullement en quoi, précisément, la suroccupation des lieux – à supposer que cette dernière puisse caractériser en l’espèce un manquement des preneurs à leurs obligations découlant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée – a pu être à l’origine, même partielle, des désordres litigieux, étant observé que l’expert procède à ce sujet par affirmations (« je suis persuadé que les installations de ventilation ne sont pas dimensionnées pour sept personnes »), que le rapport ne précise aucunement les normes sur lesquelles l’expert se fonde pour conclure, au conditionnel, qu'« il manquerait une chambre en prenant en compte deux enfants par chambre », que le rapport est très imprécis quant au nombre d’occupants du logement qui sont tantôt 7 tantôt 8 et que les traces d’humidité observées dans les chambres des enfants – pièces qui aux dires de l’expert sont celles qui apparaissent suroccupées – semblent uniquement situées « au dessus du purgeur automatique », sans qu’aucun lien direct et certain entre ces traces et la suroccupation visée puisse dès lors s’inférer de ces constations. Comme le soutiennent à raison les demandeurs dans leurs écritures, la responsabilité des locataires, de ce chef, dans les désordres sera dès lors écartée.

Il en ira de même du défaut d’entretien de la robinetterie qui, s’il incombe effectivement aux locataires, ne fait l’objet, aux termes du rapport, d’aucune précision quant à son lien réel et avéré avec les moisissures, les dégradations murales ou encore la présente d’infiltrations observées.

Contrairement à ce que soutient la société TOIT ET JOIE, l’email versé au dossier en pièce 22 est par ailleurs insuffisant, faute de preuve que les locataires ont été informés de l’intervention en cause, pour imputer aux demandeurs une quelconque responsabilité dans les désordres en lien avec des « rendez-vous » d’intervention programmés et non honorés.

Pour le reste, il est suffisamment établi à la lecture du rapport que le défaut d’entretien des bouches d’aération et leur obstruction par les locataires au moyen de ruban adhésif, constitutifs d’une faute au regard des obligations incombant aux preneurs à bail en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, n’ont pu que contribuer à l’insuffisance de ventilation observée dans le logement et ont ainsi concouru à la réalisation des dommages.

Compte tenu des éléments susvisés et au vu des conclusions expertales quant à la responsabilité des défenderesses (cf ci-dessous), il y a ainsi lieu de déclarer les preneurs responsables des désordres survenus dans leur appartement dans une proportion de 5%.

Sur la responsabilité de la société TOIT ET JOIE

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […];

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

[…]

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […].

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur n’est admis à s’exonérer de sa responsabilité de ce chef qu’en cas de faute du preneur ou de survenance d’un cas de force majeure.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les désordres litigieux trouvent partiellement leur origine dans un défaut d’étanchéité des fenêtres du logement.

Si la société TOIT ET JOIE excipe, aux termes de ses écritures, de ses nombreuses diligences aux fins de remédier aux difficultés évoquées, elle n’établit pas, ce faisant, l’existence d’une cause étrangère présentant les caractéristiques de la force majeure et susceptible de l’exonérer de sa responsabilité.

Même si le rapport d’expertise apparaît ambigu sur le sujet, il n’y a pas lieu en revanche d’imputer l’éventuel défaut d’étanchéité de la chappe de la loggia à la société TOIT ET JOIE dès lors qu’un tel défaut relèverait dans ce cas du gros œuvre et donc d’une partie commune de l’immeuble.

Dès lors qu’il lui appartenait de s’assurer, dès la prise à bail, de l’étanchéité de l’ensemble des dispositifs d’ouverture et de fermeture de l’appartement, la société TOIT ET JOIE a donc bien manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et a concouru, ce faisant, à la réalisation des dommages.

La société TOIT ET JOIE justifie néanmoins avoir procédé dès juillet 2018 au remplacement à neuf de plusieurs fenêtres du logement et à la création de nouvelles ventilations au niveau des menuiseries des chambres en juillet 2019, les ouvrants ainsi repris ayant nécessairement cessé, au plus tard à compter de juillet 2019, de contribuer à l’évolution des dommages.

Compte tenu de ces éléments et au vu du rapport d’expertise, il y a lieu d’évaluer la part de responsabilité de la société TOIT ET JOIE dans les désordres à hauteur de 25%.

La société TOIT ET JOIE sera dès lors déclarée responsable envers M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] des désordres survenus dans le logement, dans une proportion de 25% – sans qu’il soit nécessaire « d’homologuer », comme le sollicite TOIT ET JOIE, les conclusions expertales sur ce point.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, le syndicat n’est admis à s’exonérer de celle-ci qu’en apportant la preuve de la faute exclusive d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

Il est par ailleurs constant que la responsabilité de plein droit du syndicat s’étend aux préjudices subis par tout tiers lésé, en ce compris les locataires des lots de la copropriété (Civ.3ème, 3/12/2020, pourvoi n°19-12.871).

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les désordres observés dans le logement ont été, dans une proportion que l’expert estime comprise entre 60 et 70%, en très grande majorité causés par :

l’absence de remplacement des purgeurs automatiques du système de chauffage de l’immeuble ;l’absence de ravalement des façades de la loggia, responsable d’entrées d’eau et d’infiltrations dans le logement ;l’absence d’isolant entre la dalle du plafond et l’acrotère de la toiture terrasse, ce qui a généré un pont thermique responsable des moisissures au plafond et sur les murs du logement ;des dysfonctionnements affectant le conduit de la VMC de la salle de bains. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le rôle causal dans les désordres des éléments de gros œuvre et d’équipement susvisés.

Il n’est ni contesté ni contestable que ces éléments constituent bien par ailleurs des parties communes au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Les dommages trouvant pour partie leur origine dans des parties communes, la responsabilité du syndicat se trouve ainsi engagée de plein droit vis-à-vis des époux [G].

Eu égard aux conclusions expertales et compte tenu des responsabilités respectives de la société TOIT ET JOIE et des locataires déterminées ci-dessus, il y a lieu de déclarer le syndicat des copropriétaires responsable des dommages survenus dans le logement à hauteur de 70%.

* *

*

Eu égard aux éléments susvisés et dès lors que (i) la condamnation in solidum des défendeurs n’est pas sollicitée et que (ii) le syndicat n’a formulé aucune demande en garantie à l’encontre du bailleur, la société TOIT ET JOIE et le syndicat des copropriétaires seront ainsi condamnées conjointement à indemniser M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] à hauteur, respectivement, de 25% et de 70 % des préjudices subis par ces derniers.

Sur la réparation des préjudices

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort à la fois du rapport d’expertise, des photographies annexées aux rapports des différents entreprises intervenues dans le logement et du procès-verbal de constat du 29/05/2024 que des moisissures et traces d’infiltration sont présentes, de façon plus ou moins importante, sur la plupart des murs et plafonds du logement, ce qui a entraîné pour les demandeurs un préjudice lié à l’impossibilité de vivre dans un logement répondant aux normes de décence. Le commissaire de justice auteur du procès-verbal de constat relate par ailleurs avoir senti une odeur âcre et tenace d’humidité dans l’ensemble du logement. Les demandeurs sont donc bien fondés à solliciter l’allocation de dommages et intérêts à ce titre.

S’agissant de l’estimation du montant des dommages et intérêts à allouer, il sera précisé que l’indemnisation du préjudice de jouissance n’étant pas constitutive d’un remboursement ou d’une réfection de loyer, il n’y a pas lieu de prendre en compte dans les modalités d’évaluation de ce préjudice, en les déduisant de l’estimation retenue, les allocations logement versées au bailleur.

Compte tenu de l’importance des dégradations, traces de moisissures et d’humidité relevées, du nombre de pièces concernées et de l’odeur nauséabonde régnant dans le logement, c’est donc à raison que les demandeurs sollicitent de voir leur préjudice de jouissance évalué sur une base de 50% de la valeur locative du bien hors charges.

Par ailleurs, si la bailleresse critique la prise en compte, comme base d’indemnisation, le montant du loyer proposé par les époux [G] en faisant valoir qu’il n’est pas représentatif des loyers effectivement payés sur la période échue depuis 2018, force est d’observer qu’elle ne justifie d’aucun décompte à ce sujet et ne propose aucune évaluation alternative tenant compte de l’évolution dont il est fait état, de sorte que ce moyen ne saurait utilement prospérer. Il sera dès lors tenu compte, comme sollicité en demande, d’un loyer hors charge de 625,08 euros comme base d’indemnisation.

Il ressort enfin des échanges entre les parties que le premier signalement au bailleur de désordres dans le logement date du 30/05/2018. Les désordres n’étant pas apparu brutalement dans le logement, il apparaît raisonnable, comme sollicité en demande, de prendre en compte un point de départ de la période d’évaluation fixée au 01/01/2018. Le juge ne pouvant statuer ultra petita et en l’absence d’actualisation de la demande à l’audience, la période d’indemnisation couvrira donc une période de 6 ans et 5 mois entre le 01/01/2018 et le 31/05/2024.

Compte tenu de ces éléments, il y a ainsi lieu d’évaluer le préjudice de jouissance subi à la somme de 24065 euros.

La société TOIT ET JOIE sera dès condamnée à payer à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] la somme de 6016,25 euros (24065 euros x 25%) en réparation du préjudice de jouissance subi.

Contrairement à ce qu’il soutient, le syndicat, responsable de plein droit vis-à-vis de tout tiers, en ce compris les locataires, de l’ensemble des dommages trouvant leur origine dans les parties communes, doit de même bien être condamné au versement de dommages et intérêts ayant pour objet de réparer le préjudice de jouissance subi, les parties communes ayant en l’espèce, comme vu ci-dessus, concouru directement et de manière certaine à la réalisation des dommages.

Il sera dès lors condamné au paiement à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] de la somme de 16845,5 euros (24065 euros x 70%).

Sur le préjudice moral

Les demandeurs ne produisent aucun justificatif relatif au trouble de santé qu’ils invoquent. Il est en revanche certain que les désordres subis dans leur logement ont nécessairement engendré pour chacun des demandeurs un stress et une charge psychologique supplémentaires liés aux nombreuses démarches à entreprendre et contraintes organisationnelles à prendre en compte pour le signalement, la résolution et l’indemnisation des préjudices subis en lien avec les désordres. Ce préjudice, réparable au titre du préjudice moral, sera justement évalué à la somme, pour chacun des époux [G], de 1500 euros.

La société TOIT ET JOIE sera dès lors condamnée à verser aux époux [G] la somme de 750 euros (3000 x 25%) et le syndicat des copropriétaires la somme de 2100 euros (3000 x 70%).

Sur la demande au titre des travaux

Sur la demande à l’encontre de la société TOIT ET JOIE

A titre liminaire, la demande visant « les travaux nécessaires à la réparation des désordres signalés dans le rapport d’expertise », celle-ci sera interprétée comme visant, outre les interventions sur les fenêtres – les travaux de toute nature de nature à supprimer les traces de moisissures, humidité et infiltrations – désordres constatés aux termes du rapport d’expertise – présentes dans le logement.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

En l’espèce, il a été énoncé ci-dessus que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement répondant aux prescriptions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les demandeurs sont donc fondés à solliciter la condamnation de la société TOIT ET JOIE à faire procéder aux travaux lui incombant.

Or, contrairement à ce qu’elle soutient, la société TOIT ET JOIE ne démontre pas avoir procédé à l’intégralité des travaux préconisés par l’expert dès lors qu’il résulte de ses propres écritures et des échanges produits, sans que cette situation puisse être imputée à un manquement des preneurs (cf. ci-dessus), qu’aucune intervention n’a pu avoir lieu concernant la vérification de la fenêtre coulissante du séjour et la suppression des entrées d’eau par les châssis des fenêtres coulissantes « de la chambre » (que l’on comprend être la chambre parentale).

Surtout, la société TOIT ET JOIE ne justifie pas avoir procédé aux travaux de désinfection, nettoyage et de reprise de l’ensemble des peintures, revêtements, embellissements et sols endommagés par les moisissures, l’humidité et les infiltrations subies.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société TOIT ET JOIE à faire réaliser, dans un délai de 8 mois commençant à courir à compter de la signification à la bailleresse du présent jugement, les travaux suivants, dont l’exécution devra être attestée par la remise aux demandeurs d’un compte-rendu établi par un technicien, détaillant les travaux effectués et attestant de la complétude de ces derniers et de leur conformité aux règles de l’art :

vérification de la fenêtre coulissante du séjour et suppression des entrées d’eau ;suppression des entrées d’eau par les châssis des fenêtres coulissantes de la chambre parentale ;désinfection, nettoyage et reprise de l’ensemble des peintures, revêtements et embellissements endommagés par les moisissures, l’humidité et les infiltrations subies dans le logement.Ces obligations de faire seront assorties, afin d’en assurer la bonne exécution, d’une astreinte globale provisoire de 30 euros par jour de retard commençant à courir à l’expiration du délai de 8 mois susvisé pour un durée maximale de 6 mois.

Sur la demande à l’encontre de le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Il résulte de ce texte, que conformément aux principes généraux gouvernant la réparation et selon lesquels l’obligation de réparer le préjudice subi qui pèse sur l’auteur d’un dommage peut prendre la forme d’une réparation par équivalent ou en nature afin de résorber le dommage ou le faire disparaître pour l’avenir, le syndicat des copropriétaires doit, sauf impossibilité dûment justifiée ou disproportion manifeste, pouvoir être condamné à l’exécution de travaux portant sur des parties communes et ce, quand bien même la décision d’engager lesdits travaux nécessiterait formellement, en application des règles gouvernant le droit de la copropriété, un vote de l’assemblée générale (voir en ce sens Civ.3ème, 13 octobre 2021, pourvoi n°20-19.583). Admettre la solution inverse reviendrait en réalité à donner toute licence à l’assemblée générale pour ne jamais voter, si bon lui semble, les travaux d’entretien ou de suppression de désordres affectant des parties communes.

En l’espèce, si le syndicat indique que l’engagement des travaux nécessaires à la suppression définitive des désordres à l’origine des dommages dans le logement suppose d’être autorisé en assemblée générale et implique un budget de plusieurs millions d’euros, il ne justifie pour autant d’aucune impossibilité effective et définitive de voir ces travaux mis à l’ordre du jour, votés et engagés. Il résulte d’ailleurs au contraire du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire produit que le principe d’un programme de réhabilitation complet de la résidence a été voté.

Le syndicat ne justifie par ailleurs ni du budget dont il fait état, ni du fait qu’il se rapporterait exclusivement au logement (ou a minima au bâtiment dans lequel s’insère le logement) pris à bail et non à la résidence dans son entier ni, a fortiori, de l’existence d’une disproportion excessive – dûment prouvée – entre le coût des travaux et la valorisation du logement concerné.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le syndicat, le juge dispose à la lecture des motifs et des conclusions expertales, d’éléments suffisants pour lui permettre de prononcer une condamnation à l’exécution de travaux suffisamment déterminés aux termes du dispositif du jugement.

Compte tenu des conclusions expertales, il y a lieu, dès lors, de condamner le syndicat à faire réaliser, dans un délai de 3 mois pour les 4 premiers items (purgeurs, ravalement, VMC et étanchéité chape) et dans un délai de 6 mois pour le 5ème item (pont thermique), commençant à courir à compter de la signification au syndicat du présent jugement, les travaux suivants, dont l’exécution devra être attestée par la remise aux demandeurs d’un compte-rendu établi par un technicien, détaillant les travaux effectués et attestant de la complétude de ces derniers et de leur conformité aux règles de l’art :

procéder remplacement des purgeurs automatiques du système de chauffage ;procéder au ravalement des façades de la loggia du logement ;procéder au rétablissement de la section de la VMC de la salle de bains ;procéder à la vérification de l’étanchéité de la chape de la loggia et à toute intervention nécessaire pour supprimer tout défaut d’étanchéité observé ;procéder à la suppression du pont thermique existant sous les acrotères de la toiture terrasse du bâtiment dans lequel se situe le logement.Afin de s’assurer de l’exécution effective des travaux susvisés, il y a lieu d’assortir la condamnation, pour chaque item de travaux à réaliser, d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et par item, commençant à courir, pour les 4 premiers items, à l’expiration du délai de 3 mois susvisé et pour le 5ème item, à l’expiration du délai de 6 mois, pour une durée maximale, pour chaque item, de 6 mois.

Sur la garantie du syndicat des copropriétaires

Aucune condamnation in solidum n’ayant été prononcée au titre du préjudice de jouissance ou du préjudice moral et financier, il n’y a pas lieu, conformément à la demande de la société TOIT ET JOIE, formulée à titre subsidiaire dans l’hypothèse où aucun partage de responsabilité n’aurait été retenu dans les rapports entre la bailleresse et les demandeurs, de statuer sur cette prétention.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs seront condamnés aux dépens, qui seront répartis à hauteur de 70% à la charge du syndicat des copropriétaires et de 30% à la charge de la société TOIT ET JOIE.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires sera dès lors condamné à leur verser la somme de 840 euros à ce titre et la société TOIT ET JOIE la somme de 360 euros.

Il y a lieu de rejeter les demandes, y compris réciproques, de la société TOIT ET JOIE et du syndicat des copropriétaires, qui succombent toutes deux pour une très large part à l’instance, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société TOIT ET JOIE responsable des désordres subis par M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] dans le logement pris à bail dans une proportion de 25% ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] responsable des désordres subis par M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] dans le logement pris à bail dans une proportion de 70 % ;

DECLARE que M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] sont responsables des désordres subis dans leur logement dans une proportion de 5% ;

CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à payer à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] :

la somme de 6016,25 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;la somme de 750 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 8] à payer à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] :

la somme de 16845,5 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;la somme de 2100 euros au titre de leur préjudice moral ;CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à faire réaliser, dans un délai de 8 mois commençant à courir à compter de la signification à la bailleresse du présent jugement, les travaux suivants, dont l’exécution complète devra être attestée par la remise aux demandeurs d’un compte-rendu établi par un technicien, détaillant les travaux effectués et attestant de la complétude de ces derniers et de leur conformité aux règles de l’art :

vérification de la fenêtre coulissante du séjour et suppression des entrées d’eau ;suppression des entrées d’eau par les châssis des fenêtres coulissantes de la chambre parentale ;désinfection, nettoyage et reprise de l’ensemble des peintures, revêtements, et embellissements endommagés par les moisissures, l’humidité et les infiltrations subies dans le logement ;

ASSORTIT l’obligation de faire susvisée d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du délai de 8 mois susvisé et pour une durée maximale de 6 mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] à faire réaliser, dans un délai de 3 mois pour les 4 premiers items (purgeurs, ravalement, VMC et étanchéité chape) et dans un délai de 6 mois pour le 5ème item (pont thermique), commençant à courir à compter de la signification au syndicat du présent jugement, les travaux suivants, dont l’exécution devra être attestée par la remise aux demandeurs d’un compte-rendu établi par un technicien, détaillant les travaux effectués et attestant de la complétude de ces derniers et de leur conformité aux règles de l’art :

procéder au remplacement des purgeurs automatiques du système de chauffage du logement ;procéder au ravalement des façades de la loggia du logement ;procéder au rétablissement de la section de la VMC de la salle de bains ;procéder à la vérification de l’étanchéité de la chape de la loggia et à toute intervention nécessaire pour supprimer tout défaut d’étanchéité ;procéder à la suppression du pont thermique existant sous les acrotères de la toiture terrasse du bâtiment dans lequel se situe le logement ;

ASSORTIT l’obligation de faire susvisée d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et par item, commençant à courir, pour les 4 premiers items, à l’expiration du délai de 3 mois susvisé et pour le 5ème item, à l’expiration du délai de 6 mois, pour une durée maximale, pour chaque item, de 6 mois ;

CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à payer à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] à payer à M. [N] [G] et Mme [V] [C] ép. [G] la somme de 840 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE la société TOIT ET JOIE et le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront répartis à hauteur, respectivement, de 30% et 70%.

Le greffier Le Président