TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00141 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43H

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

03 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [J] [P]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 03 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [S] [H], non comparante représentée par Madame [C] [V], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [P]

demeurant 49 rue Henri Dunant – Logement 41 – 50500 CARENTAN-LES-MARAIS

non comparante, ni représentée

Débats à l’audience publique du 08 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2024, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après”MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Madame [J] [P] un local à usage d’habitation situé 49 rue Henry DUNANT, appartement 41, CARENTAN LES MARAIS, moyennant un loyer mensuel actuel de 371, 96 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

MANCHE HABITAT a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice le 10 février 2025, un commandement de payer la somme de 2 823, 10 euros en principal arrêtée au 28 janvier 2025 outre un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire inscrite au bail. Ces commandements sont demeurés infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner sa locataire, Madame [J] [P], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1304-7 du code civil,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner Madame [J] [P] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Madame [J] [P] à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025, à laquelle MANCHE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [V] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes et actualisant sa demande de condamnation au paiement de la dette locative à la somme de 4546, 71 euros arrêtée au 31 août 2025. Le bailleur indique que le défaut d’assurance persiste depuis décembre 2024 et que Madame [J] [P] ne bénéficie plus d’APL depuis le mois ce terme. Le bailleur ajoute qu’il détient par ailleurs un titre exécutoire sur la locataire.

Bien que régulièrement avisée de l’audience par acte de commissaire de justice délivré à étude le 24 avril 2025, Madame [J] [P] n’était ni présente ni représentée à l’audience de plaidoirie.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [J] [P] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours : “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)”

De même, aux termes du VII dudit article : “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de justification annuelle par le locataire de la souscription à une assurance contre les risques locatifs à son article 5. 2.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [P] un commandement visant la clause résolutoire relative à la souscription à une assurance, reproduisant les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas justifié de la souscription à une assurance dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 avril 2025.

La locataire n’a pas davantage comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par son bailleur.

Il y a lieu en outre d’indiquer que Madame [M] [Y] se trouve en défaut de paiement de ses loyers et charges, le bailleur indiquant sans être contredit à l’audience que sa créance locative s’élève à la somme de 4546, 71 euros à la date du 31 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection n’est pas en mesure d’apprécier les conséquences particulières de l’expulsion de la locataire et, en l’absence d’élément sur sa situation financière et sa capacité de paiement aucun délai ne lui sera accordé.

En conséquence, l’expulsion de Madame [J] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 11 avril 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 11 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 4 546, 71 euros arrêtée au 31 août 2025, compte tenu des impayés de loyers.

La locataire, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [J] [P] au paiement de la somme de 4546, 71 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Madame [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du commandement d’avoir à justifier d’une assurance, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de rejeter les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 janvier 2024 entre Office public de l’habitat de la Manche, et Madame [J] [P] portant sur un local à usage d’habitation sis 49 rue Henry DUNANT, appartement 41, CARENTAN LES MARAIS, à la date du 11 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de la Manche pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 4546, 71 euros au titre des loyers et charges dus au 31 août 2025 (terme de août 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 11 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

CONDAMNE [J] [P] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de la Manche de ses demandes plus amples ou contraires, y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION