TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05234 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZN6I

Minute :

25/00013

EM

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [K] [Y] (NOM D’USAGE) : [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Mme [K] [Y] (NOM D’USAGE) : [J]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Y] (NOM D’USAGE) : [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2015, la SA TOIT ET JOIE a consenti Mme [K] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]. Le loyer actuel de 819.60 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Mme [K] [Y] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 3 février 2015 ;

ordonner par suite l’expulsion de Mme [K] [Y] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail ;

condamner Mme [K] [Y] à lui payer :

les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

la somme de 6 925.43 euros avec intérêts au taux légal,

la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6 883.10 euros. Elle se désiste de sa demande au titre de l’absence de souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Elle ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension d’acquisition de la clause résolutoire. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré afin de vérifier les derniers règlements effectués par la locataire.

Comparant en personne, Mme [K] [Y] sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle ajoute avoir procédé à des règlements réguliers en vue d’apurer la dette locative de 2 000 et 300 euros les 16 et 17 novembre 2024. Elle explique être directrice de restaurant et percevoir un salaire de 3 500 euros et avoir la charge de ses 2 enfants.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 6 janvier 2025, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (via EXPLOC) le 13 mai 2024 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 23 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action de la SA TOIT ET JOIE est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, le bail conclu le 3 février 2015 contient un article de ses conditions générales (intitulé « Résiliation ») une clause prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié au locataire le 24 janvier 2024.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés ont été réunies le 25 mars 2024 et Mme [K] [Y] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [K] [Y].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse produit un décompte arrêté à la date du 3 décembre 2024, autorisé par note en délibéré dont il ressort que la locataire reste redevable de la somme de 4 131.34 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Toutefois, il convient de constater que des frais pour pénalités de frais d’enquête sociale pour 99.06 euros ont été inclus alors que la bailleresse ne justifie de la réalité des démarches faites à ce titre.

En conséquence, la locataire sera condamnée à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 4 032.28 euros, arrêtée au 3 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que Mme [K] [Y] a repris le paiement des loyers et a procédé à d’importants virements notamment un de 4 000 euros le 18 novembre 2024.

Compte tenu des efforts financiers faits par la locataire, de sa situation personnelle et de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Faute pour Mme [K] [Y] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant leur expulsion

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [K] [Y] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA TOIT ET JOIE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparait pas inéquitable de la condamner à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2015 entre la SA TOIT ET JOIE et Mme [K] [Y] s’agissant d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 4 032.28 euros, arrêtée au 3 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE Mme [K] [Y] à se libérer de la dette locative en 20 mensualités de 200 euros payables avant le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOIT ET JOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [K] [Y] soit condamnée à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA TOIT ET JOIE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé le 6 janvier 2025,

LE GREFFIER, LA JUGE,