TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 24/05099 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNMM

Minute : 25/00070

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES CREDOS A [Localité 8]

Représentant : M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

C/

Madame [U] [J]

Monsieur [G] [N]

Copie exécutoire :

M^e Boubacar SOGOBA

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 01 Avril 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES CREDOS A [Localité 8], Pris en la personne de société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE – [Adresse 5]

représenté par M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 7] – POLOGNE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, a fait assigner Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

o condamner Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à lui payer la somme de 5 981,33 € au titre des charges impayées au 12 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o condamner Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à lui payer la somme de 439,91 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o condamner Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à lui payer la somme de 1 000,00 €, à titre de dommages et intérêts ;

o condamner Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

o le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu, de sorte que la citation a été déclarée caduque. Le 5 juin 2024, le tribunal a rapporté la décision de caducité puis convoqué les parties à comparaître à l’audience du 17 septembre 2024. L’affaire a, ensuite, été renvoyée à plusieurs reprises, afin notamment que Monsieur [G] [M] [N], qui réside en Pologne, soit valablement cité.

A l’audience du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CREDOS sise [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance puis actualisé sa créance à la somme globale de 6 163,02 € (5 381,33 € au titre des charges et 781,69 € au titre des frais de recouvrement). Il a consenti à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il a invoqué également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à l’étude du commissaire de justice puis convoquée par le greffe du tribunal, Madame [U] [J] a comparu, afin de solliciter le rejet de la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’octroi de délais de paiement. Elle a proposé de s’acquitter de sa dette par mensualité de 300 € chacune et indiqué percevoir un salaire mensuel de 2 000 €. Elle a souligné que Monsieur [G] [M] [N] perçoit un revenu mensuel de 150 € et qu’il est d’accord pour assumer avec elle la charge de la dette.

Cité à l’étude du commissaire de justice puis selon les modalités prévues pour la signification des actes au sein des Etats membres de l’Union Européenne, Monsieur [G] [M] [N] n’a pas comparu, expliquant son absence par un empêchement médical mais ne sollicitant pas pour autant le renvoi de l’affaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

o Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] sont propriétaires des lots 20 et 69 situés [Adresse 3] ;

— un décompte daté du 5 septembre 2024 ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 juin 2015, 15 octobre 2015, 12 novembre 2016, 17 juin 2017, 29 septembre 2018, 3 novembre 2018, 28 septembre 2019, 2 novembre 2019, 14 novembre 2020, 2 septembre 2021, 6 novembre 2021, 25 juin 2022, 16 septembre 2023 et 10 février 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 821,29 € (hors frais).

De leur côté, Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette, que Madame [U] [J] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] au paiement de la somme de 3 821,29 € au titre des charges dues à la date du 5 septembre 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2024.

o Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CREDOS sise [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] seuls, la somme de 508,91 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] seront condamnés à payer la somme de 508,91 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2024.

o Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du demandeur, Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 14 mensualités de 300 € chacune, outre une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES CREDOS sise [Adresse 2] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 3 821,29 €, au titre des charges dues à la date du 5 septembre 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2024 incluses, ainsi que la somme de 508,91 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

AUTORISE Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à s’acquitter de ces sommes en 14 mensualités de 300 € chacune outre une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] [N] et Madame [U] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05099 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNMM

DÉCISION EN DATE DU : 31 Mars 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES CREDOS A [Localité 8]

Représentant : M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

C/

Madame [U] [J]

Monsieur [G] [N]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires