TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01276 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3GNV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01006

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Nous,Madame Julie COSNARD, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 Août 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE AYAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie GUILLARD de la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0496

ET :

LA SOCIETE STER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 14 novembre 2007, la SCI Ayam a donné à bail commercial à la société H et B Restauration, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2008, un local situé [Adresse 3] à Pantin (93).

Par acte authentique du 9 décembre 2010, non communiqué mais visé par les actes postérieurs, la société H et B Restauration a cédé à la société Ster le fonds de commerce exploité dans ces locaux.

Par acte authentique du 11 juin 2012, Monsieur [W] [G] et Monsieur [H] [G] se sont constitués cautions solidaires de la société Ster envers le bailleur.

Par acte authentique du 19 juin 2017, la SCI Ayam a renouvelé le bail commercial de la société Ster, pour une durée de neuf années à effet au 1er décembre 2016, moyennant un loyer annuel de 18 588 euros, outre les charges et les taxes.

Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la société Ayam à faire réaliser des travaux de mise en conformité du local loué à ses frais et a autorisé la société Ster à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de ces travaux.

Le 21 février 2025, la SCI Ayam a fait délivrer par commissaire de justice à la société Ster un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 105 082,77 euros, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par acte du 21 mars 2025, la société Ster a assigné la SCI Ayam en nullité de ce commandement.

Le 16 juin 2025, la SCI Ayam a fait délivrer par commissaire de justice à la société Ster un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 41 825,29 euros, d’exploiter le fonds de commerce et de justifier de l’assurance des locaux contre les risques locatifs, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par actes du 21 juillet 2025, la SCI Ayam a fait assigner la société Ster et Monsieur [H] [G] à l’audience du 6 août 2025 devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Ster et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner in solidum la société Ster et Monsieur [H] [G] à lui verser la somme de 45 237,40 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au jour de l’assignation ;

— condamner la société Ster à lui verser la somme de 161,63 euros HT par jour au titre de l’indemnité d’occupation ainsi que les charges journalières de 1,97 euros HT, augmentée de la TVA de 20 %, et autres taxes, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la société Ster à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À cette audience, la demanderesse s’en rapporte à son assignation.

Assignés à étude, la société Ster et Monsieur [H] [G] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de la société Ster et de Monsieur [H] [G]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 16 juin 2025 en ce qu’il correspond aux loyers postérieurs à la réalisation des travaux de conformité, dont le bailleur justifie par la production d’un constat d’huissier du 19 février 2024 et d’un avis technique du 6 août 2024. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 16 juin 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 41 541,75 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et de 283,54 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 16 juillet 2025 minuit.

Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société Ster, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés. La clause pénale contractuelle de majoration de l’indemnité d’occupation, dont il est demandé de faire application, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2298 du même code précise, dans sa version applicable à l’espèce, que la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial renouvelé 19 juin 2017, le commandement de payer du 16 juin 2025 et le décompte actualisé au 17 juillet 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et de provisions sur charges à hauteur de 38 866,33 euros, à l’inverse des régularisations de charges et des « ajustements caution » pour lesquels il n’est produit aucune pièce.

Compte tenu du caractère solidaire de l’acte de cautionnement et de la demande figurant dans l’assignation, il convient de condamner in solidum les défendeurs au paiement provisionnel de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société Ster et Monsieur [H] [G], qui succombent, seront condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail renouvelé le 19 juin 2017 sont réunies à la date du 16 juillet 2025 minuit;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la société Ster et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 19 juin 2017, situés [Adresse 3] à [Localité 5] (93), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum la société Ster et Monsieur [H] [G] à payer à la SCI Ayam la somme de 38 866,33 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025 ;

CONDAMNONS la société Ster au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 16 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 19 juin 2017 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la société Ster et Monsieur [H] [G] aux dépens ;

CONDAMNONS la société Ster à verser à la SCI Ayam la somme de

1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Julie COSNARD