TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02836 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LW4

Minute : 25/00188

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – GRAND [Localité 7] GRAND EST AUX DUQUEL VIENT LA SOCIETE VILOGIA

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [Y] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] – GRAND [Localité 7] GRAND EST

Aux droits duquel vient la SA VILOGIA

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 septembre 2018, l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST a donné à bail à M. [O] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel initial de 249,54 euros outre une provision pour charges récupérables.

M. [O] [Z] a conclu avec M. [Y] [D] un pacte civil de solidarité. Ce dernier est devenu, en application de l’article 1751 du code civil, co-titulaire du bail.

Par courrier reçu le 24 mars 2022, M. [O] [Z] a demandé à ne plus être titulaire du bail. Il a informé le bailleur de la dissolution du PACS le liant à M. [Y] [D] le 20 juin 2022.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST, par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024 a fait signifier à M. [Y] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 736,83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST a fait assigner M. [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 834 et 835 du code de procédure civile et aux fins de :

Constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST à M. [O] [Z] aux droits duquel se trouve M. [Y] [D] suivant contrat sous seing privé en date du 28 septembre 2018 est acquise de plein droit au propriétaire, et ce en application des dispositions de l’article 4.4 du contrat de location et de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée,

En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Y] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°55 sis à [Adresse 9], si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier et ce en application des dispositions des articles L. 411-1 t suivantes du code de procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,

Condamner M. [Y] [D] à payer l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST, la somme de 5 679 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 3 736 euros et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,

Fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l’indemnité d’occupation, conformément aux dispositions de l’article L. 1231-5 du code civil,

Condamner M. [Y] [D] au paiement mensuel de ladite indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner M. [Y] [D] à payer le montant des charges afférentes à l’occupation du logement jusqu’à libération des lieux,

Condamner M. [Y] [D] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile,

Condamner M. [Y] [D] en tous les dépens qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 25 octobre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, la société VILOGIA représentée par son conseil, a indiqué qu’elle venait aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST suite à une fusion absorption aux termes de laquelle l’OPH de [Localité 8] lui transmettait l’ensemble de son patrimoine, telle que décidée lors de la réunion de son Assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2024 dont elle produit le procès-verbal. Elle a maintenu les termes de l’assignation du 22 octobre 2024 et a actualisé la dette locative à la somme de 4 206,17 euros. Actant que le paiement du loyer courant avait été repris, elle a demandé que des délais de paiement soient accordés à M. [Y] [D] et que la clause résolutoire soit suspendue pendant ces délais.

M. [Y] [D] régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Y] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST produit le bail signé le 28 septembre 2018, le commandement de payer délivré le 14 mars 2024 et un décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 4 206,17 euros. L’obligation au paiement du locataire est donc démontrée. M. [Y] [D], qui n’a pas comparu, n’a pas contesté le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [D] à payer la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST la somme provisionnelle de 4 206,17 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2023 et la situation d’impayés locatif a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause, à son article 4.4 qui prévoit qu’ « à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, du supplément de loyer ou des charges, ou à défaut du versement intégral du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST aux droits duquel vient la société VILOGIA a fait signifier, le 14 mars 2024 à M. [Y] [D] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 736,83 euros.

Le commandement de payer du 14 mars 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 15 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST a demandé que des délais de paiement accompagnés de la suspension de la clause résolutoire soient accordés à M. [Y] [D].

Il résulte du diagnostic social que M. [Y] [D] et son bailleur se sont déjà mis d’accord sur un plan d’apurement de la dette locative en application duquel M. [Y] [D] a déjà commencé à verser 30 euros par mois en plus de son loyer.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [Y] [D] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [Y] [D] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [Y] [D] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 15 mai 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [D], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST ne justifie pas sa demande visant à voir ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute. Or celle-ci ne peut être ordonner qu’en cas de nécessité. Cette demande sera donc rejetée et il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 septembre 2018 entre l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST, aux droits duquel vient la société VILOGIA et M. [O] [Z] aux droits duquel vient M. [Y] [D], concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 15 mai 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [Y] [D] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST la somme provisionnelle de 4 206,17 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [Y] [D] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [Y] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 9] de M. [Y] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [Y] [D] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [Y] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2024,

Condamne M. [Y] [D] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH de [Localité 8] GRAND [Localité 7] GRAND EST une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande visant à voir ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 mars 2025

Le Greffier Le Juge