TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00013 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOJL

ORDONNANCE DE REFERE

Minute n° : /2025

Du : 24 Juin 2025

contradictoire

et en premier ressort

Association ARPEJ

C/

[W][F] [X] [P]

Expédition certifiée conforme délivrée le

à

Copies délivrées le

à

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

l’ordonnance suivante suivante a été rendue en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Association ARPEJ

Association régie par la Loi du 1er juillet 1901, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Laurent PAULY, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [W][F] [X] [P]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 25 avril 2019, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) a donné en location à M. [B] [P] un logement situé [Adresse 5], pour une redevance locative totale initiale de 422,16 € comprenant le loyer mensuel initial, un forfait de charges locatives et un forfait de frais annexes.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) a mis en demeure M. [B] [P] de procéder au règlement du solde débiteur de son compte par courrier recommandé du 6 juin 2023 revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Elle lui a en ensuite fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023 pour la somme en principal de 1 335,81 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, signifié à l’étude, l’Association des Résidences pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) a assigné en référé M. [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée à la convention de sous-location est acquise, et que la convention, se trouve donc résiliée,

Condamner M. [B] [P] à libérer l’appartement n°A131, 1er étage, [Adresse 4], et ce, sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut,

Autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [B] [P] à payer mensuellement à l’Association ARPEJ à titre provisionnel, une indemnité d’occupation équivalente au montant des redevances locatives qui auraient été dues si la convention de sous-location s’était poursuivie et ce, à compter de sa résiliation et jusqu’à la libération totale et effective des lieux,

Condamner M. [B] [P] à payer à l’Association ARPEJ à titre provisionnel la somme de 2 713,08 € représentant l’arriéré des redevances locatives arrêtées au mois de août 2024 inclus,

La condamner au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juin 2023.

A l’audience du 8 avril 2025, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ), représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle actualise le montant de la dette locative qui s’élève désormais à 5 977,42 € échéance de mars 2025 incluse et s’oppose à l’octroi de délais de paiement, en l’absence de tout règlement dans les onze derniers mois.

M. [B] [P] comparait. Il ne conteste pas la dette locative qu’il explique par l’aggravation de sa situation personnelle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition par le greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 834 du code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I. SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, également applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le contrat de location conclu le 25 avril 2019 contient une clause résolutoire (article 11-1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 1 335,81 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2023.

Par conséquent, l’expulsion de M. [B] [P] sera ordonnée.

M. [B] [P] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, aucun délai de paiement, même d’office, ne peut être accordé.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [B] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) produit un décompte démontrant que M. [B] [P] reste devoir la somme de 5 977,42 € à la date du 31 mars 2025 incluant les redevances locatives dues pour le mois de mars 2025.

M. [B] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Il y a donc lieu de le condamner au paiement d’une provision sur les redevances locatives dues.

De surcroît, M. [B] [P] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant des redevances locatives, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [B] [P] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5 977,42 € comprenant les redevances locatives et indemnités d’occupation dues jusqu'31 mars 2025 selon décompte arrêté au 31 mars 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juin 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ), M. [B] [P] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 25 avril 2019 entre l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) et M. [B] [P], concernant logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [P], et tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [B] [P] à payer à l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) à titre provisionnel une indemnité journalière d’occupation à compter du 1er avril 2025 (la dette locative comprenant les indemnités d’occupation dues jusqu’au 31 mars 2015) et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité d’occupation au montant de la redevance locative telle qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, au prorata du nombre de jours d’occupation ;

CONDAMNONS M. [B] [P] à verser à l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) à titre provisionnel la somme de 5 977,42 € (décompte arrêté au 31 mars 2025 incluant les redevances locatives dues pour le mois de mars 2025, incluant les loyers, provisions sur charge et indemnité d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [B] [P] à verser à l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes (ARPEJ) une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Yvelines en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal de Proximité, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN