TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2025

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/01705 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UIN

N° de MINUTE : 25/00594

Madame [S] [C] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Cyril LAROCHE,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : D1605

DEMANDEUR

C/

Société LE GRAND PARIS IMMO

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N°449 149 756

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [S] [C] épouse [J] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] ( 93). Par acte sous seing privé du 6 octobre 2022, la gestion du bien a été confiée à la société LE GRAND PARIS IMMO ( ci-après dénommée “LGPI”), exerçant sous l’enseigne AGENCE GUY HOQUET-LE GRAND PARIS IMMO, cette dernière s’engageant à adhérer au contrat « Garantie Loyers Impayés – Assurance Loyers Impayés » souscrit auprès de la société INSURED RENT. Les honoraires de gestion ont été fixés à 6% TTC du montant du quittancement mesuel.

Dans le cadre de sa mission, le même jour, la société LE GRAND PARIS IMMO a donné à bail l’appartement à Mme [N] [H], moyennant un loyer mensuel de 726 euros revisable le 1er novembre de chaque année sur l’indice INSEE de référence des loyers publié par l’INSEE, outre 124 euros de provision sur charges.

Soutenant que la société LE GRAND PARIS IMMO avait commis des fautes dans l’exercice de son mandat de gestion lui ayant causé plusieurs préjudices, Mme [S] [C] épouse [J], par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Mme [S] [C] épouse [J] demande au tribunal de :

— CONDAMNER la société LE GRAND PARIS IMMO à lui payer une indemnité d’un montant de 9.964,34 €, sauf à parfaire, au titre de la dette locative impayée par Madame [H] ;

— CONDAMNER la société LE GRAND PARIS IMMO à lui payer la somme de 872,10 €, sauf à parfaire, correspondant aux cotisations payées à INSURED SERVICES pour l’assurance des impayés de loyers ;

— CONDAMNER la société LE GRAND PARIS IMMO à lui payer une indemnité d’un montant de 897,60 €, sauf à parfaire, au titre de sa carence à procéder à la reddition des comptes ;

— DIRE que les indemnités dues par la société LE GRAND PARIS IMMO seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis un an, puis à chaque échéance

annuelle ultérieure ;

— CONDAMNER la société LE GRAND PARIS IMMO à payer à Madame [C] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile ;

— CONDAMNER la société LE GRAND PARIS IMMO à lui payer les entiers dépens et ordonner la distraction au profit de la SELARLU Cyril Laroche Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que Mme [N] [H] a cessé de régler intégralement ses loyers à compter du mois de mars 2023 ; que la société LGPI lui a demandé de régulariser ses impayés mais sans la mettre en demeure de régler ; qu’elle n’a pas déclaré dans les délais requis le sinistre résultant des loyers impayés, ce qui a conduit l’assurance à prononcer une déchéance de garantie ; que ce n’est qu’en septembre 2024, après plusieurs relances de sa part, que la société LGPI a mis en demeure la preneuse d’avoir à régler les impayés, à peine de voir prononcer la déchéance du terme du bail ; que compte tenu de la carence de son mandataire, qui d’ailleurs ne l’a pas tenu informé de sa gestion conformément aux termes du contrat, elle a dû engager elle-même une procédure devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des loyers, prononcer l’expulsion de la locataire et la condamner à lui régler notamment la somme de 9.864, 34 euros au titre des loyers impayés, 1045,73 euros au titre d’une indemnité d’immobilisation et 726 au titre du remboursement du dépôt de garantie.

Régulièrement assignée en la personne de son gérant, la société LE GRAND PARIS IMMO n’a pas constitué avocat.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1984, 1991 et 1992 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Pour donner lieu à indemnisation, le préjudice doit toutefois être actuel et certain.

Sur la demande d’indemnisation au titre des loyers impayés

Le contrat de mandat de gestion signé entre Mme [S] [C] épouse [J] et la société LE GRAND PARIS IMMO stipule en page 4 que le mandataire a pouvoir d’accomplir « tous les actes » pour le compte de son mandant, en ce notamment compris la perception et l’encaissement de tous les loyers et charges dont le mandataire demeurerait le détenteur.

Il prévoit qu’en cas de difficulté de paiement du locataire, LGPI doit agir pour mettre en demeure le locataire et lui délivrer, ensuite, un commandement de payer avant d’agir en justice pour le compte de son mandant afin d’obtenir le paiement de la dette locative.

S’agissant de l'« assurance loyers impayés », il stipule en page 6 que « le Mandant accepte d’adhérer au contrat Garantie Loyers Impayés Assurance Loyers Impayés n° souscrit auprès Insured Rent dont la notice est jointe en annexe au présent contrat. Le taux actuel de la prime à un % du montant. Ce taux est susceptible d’évoluer au cours du contrat ».

La partie 2 des conditions générales du contrat de garantie des impayés de loyers conclu avec INSURED SERVICES stipule que :

« l’assureur garantit le remboursement du montant des loyers impayés dus par le locataire ainsi que les provisions pour charges.

La garantie intervient lorsque la dette locative dépasse un mois de loyer, charges comprises, dans la limite du montant spécifié aux conditions particulières du présent contrat.

[…] Le sinistre pourra être déclaré à tout moment après l’incident de paiement, et au plus tard 30 jours après.

En cas de déclaration tardive et si le délai constaté reste inférieur à 90 jours calendaires suivant l’incident de paiement, l’assureur pourra appliquer une franchise proportionnelle au nombre de jours de retard constatés entre la date de réception de la déclaration de sinistre et la date effective de l’incident de paiement.

Si le délai est supérieur à 90 jours calendaires après l’incident de paiement, une déchéance de garantie pourra être prononcée par l’assureur »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que LGPI a signé, pour le compte de Madame [C], une assurance des loyers impayés avec la compagnie INSURED SERVICES, conformément aux dispositions du contrat de mandat de gestion.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 7 août 2023 et du 21 septembre 2023, LGPI, suite à des impayés “depuis plusieurs mois”, a demandé à Madame [H] de payer ses loyers et charges à terme échu, sans toutefois la mettre en demeure de le faire. Ces courriers sont restés sans suite.

Comme le rappelle INSURED SERVICES dans un courrier du 30 juillet 2024, LGPI a déclaré le sinistre à l’assureur le 17 octobre 2023, afin que la garantie des impayés de loyers puisse être mise en œuvre. Il résulte du décompte du 17 octobre 2023 envoyé par LGPI avec la demande de prise en charge du sinistre, qu’à la date du 17 octobre 2023, les loyers et provisions sur charges d’août, septembre et octobre 2023 étaient impayés.

Par un courrier du 7 mai 2024, INSURED SERVICES a indiqué appliquer la déchéance de garantie prévue au contrat d’assurance “Garantie Loyers Impayés – Assurance Loyers Impayés” au motif que LGPI avait déclaré le sinistre dans un délai supérieur à celui de 90 jours prévu par le contrat, d’autant que le décompte détaillé des sommes dues du mois d’avril 2024 laissait en outre apparaître qu’au 17 octobre 2023, un chèque de 1400 euros encaissé en avril 2023 était en réalité sans provision et n’avait été contre-passé qu’en février 2024.

Le contrepassement du chèque a été reconnu par l’agent immobilier, qui a expliqué quele chèque avait été envoyé à une mavaise adresse.

Par la suite, après plusieurs relances de la demanderesse, LGPI a fait délivrer par voie de commissaire de justice le 25 septembre 2024 à Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Il résulte des éléments susvisés que LGPI a commis des fautes de gestion :

— en délarant hors délai le sinistre résultant des impayés de loyers,

— en contre-passant tardivement un chèque, dix mois après son envoi,

— en ne délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail qu’en septembre 2024 alors que les impayés de loyers remontaient a minima à août 2023.

Ces fautes ont incontestablement causé un préjudice à Mme [S] [C] épouse [J]. En effet, si LGPI avait déclaré le sinistre subi par Mme [S] [C] épouse [J] dans les délais à la société INSURED SERVICES, l’assurance aurait pris en charge intégralement le montant des loyers et charges impayés.

Mme [S] [C] épouse [J] sollicite au titre des loyers impayés la condamnation de LGPI à lui payer la somme de 9.964,34 euros de dommages et intérêts.

Dans le cadre de son assignation du 3 janvier 2025 devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7], elle sollicite également la condamnation de Mme [H] à lui régler cette somme, correspondant – d’après les termes de son assignation- à l’ensemble des loyers et provisions sur charges impayés par sa locataire entre le 1er mars 2023 et le 25 novembre 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire. Le décompte sur lequel se fonde cette demande en paiment n’est pas versé aux débats.

Toutefois, tant que la décision qui sera rendue par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7] n’aura pas été exécutée ou, en l’absence d’exécution volontaire, tant que la procédure d’exécution susceptible d’être engagée ne sera pas achevée, le montant du préjudice subi du fait de la déclaration tardive de la perte des loyers ne peut pas être déterminé.

Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer sur ce chef de demande jusqu’à ce que la décision qui sera rendue par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7] ait été volontairement exécutée ou, en l’absence d’exécution volontaire, jusqu’à l’issue de la procédure d’exécution.

Sur la demande d’indemnisation au titre des cotisations d’assurance

Mme [S] [C] épouse [J] démontre avoir réglé des cotisations annuelles d’assurance de 285,60 euros en 2023, 285,60 euros en 2024 et 300,90 euros en 2024 dans le cadre de l’assurance “Garantie Loyers Impayés – Assurance Loyers Impayés”.

Ces cotisations ayant été payées sans que l’intéressée bénéficie d’une garantie en contrepartie, du fait de la faute de gestion de la société LGPI, cette dernière sera condamnée à régler à Mme [S] [C] épouse [J] la somme de 872,10 euros ce ce chef.

Sur la demande d’indemnisation au titre du manquement à l’obligation de reddition des comptes

Aux termes de l’article 1993 du code civil : « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

Le contrat de mandat conclu entre Madame [C] et LGPI relatif à la « reddition des comptes » stipule que : « le Mandataire rendra compte de sa gestion tous les mois en adressant, par courriel ou lettre simple, un rapport de gérance faisant état de tout ce qu’il aura reçu et dépensé. Les comptes seront soldés tous les mois, déduction faite des frais, honoraires et avances occasionnés pour l’exécution du présent mandat ».

En l’espèce, il résulte des différents courriers de relance envoyés par le conseil de Madame [C] à LGPI, que l’agent immobilier n’a pas régulièrement tenu cette dernière informée des modalités d’exécution de sa gestion.

Madame [C] démontre ainsi que LGPI a manqué à son obligation de reddition des comptes. Cette faute a causé un préjudice certain à la demanderesse puisqu’elle l’a empêchée de savoir que les loyers étaient impayés et d’agir en conséquence.

LGPI sera par conséquent condamnée à régler à Madame [C] une indemnisation correspondant à 50% des honoraires perçus entre mars 2023 (date des premiers retards de paiement) et septembre 2024 ( date de l’envoi de la mise en demeure d’avoir à régler les loyers) soit la somme suivante : 850 X 19X 0,06 X 0,5 = 484,50 €.

Sur la capitalisation des intérêts

Les intérêts moratoires échus depuis un an à compter de la présente décision seront capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ainsi qu’à chaque échéance annuelle ultérieure.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société LE GRAND PARIS IMMO sera condamnée à payer à Mme [S] [C] épouse [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés jusqu’à l’issue de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

CONDAMNE la société LE GRAND PARIS IMMO à verser à Mme [S] [C] épouse [J] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  872,10 € pour le préjudice subi au titre des cotisations payées à perte pour l’assurance des impayés de loyers ;

—  484,50 € pour le préjudice subi au titre du manquement à l’obligation de reddition des comptes;

ORDONNE pour les condamnations susvisées la capitalisation des intérêts échus depuis un an, puis à chaque échéance annuelle ultérieure ;

SURSEOIT A STATUER sur la demande de dommages et intérêts formée en indemnisation du préjudice subi au titre de la non-prise en charge des loyers impayés par l’assurance et sur la demande de capitalisation des intérêts afférente à cette condamnation, ce jusqu’à l’exécution volontaire de la décision qui sera rendue par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7] sur l’assignation délivrée le 3 janvier 2025 par Mme [S] [C] épouse [J] à Mme [N] [H], et en l’absence d’exécution volontaire, jusqu’à la fin de la procédure susceptible d’être engagée à l’encontre de Mme [H] en exécution de cette décision ;

RAPPELLE qu’à l’expiration du sursis, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner s’il y a lieu un nouveau sursis ;

CONDAMNE la société LE GRAND PARIS IMMO à payer à Mme [S] [C] épouse [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT