TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02874 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCSU

Minute : 25/74

Monsieur [J] [V] [O] [D]

Représentant : M^e Eric LUTHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1374

Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D]

Représentant : M^e Eric LUTHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1374

C/

Monsieur [U] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Janvier 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [V] [O] [D],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Eric LUTHI, avocat au barreau de PARIS

Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

comparante et assistée de M^e Eric LUTHI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2022, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [U] [R] et Madame [P] [I] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1360 euros, augmenté des provisions sur charges de 170 euros.

Madame [P] [I] a donné congé aux bailleurs et a quitté le logement le 13 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] ont fait délivrer à Monsieur [U] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3360 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois d’octobre 2023.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été saisie de l’existence de ces impayés par lettre recommandée reçue le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

«  condamner Monsieur [U] [R] au paiement de la somme de 7340 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 février 2024 avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation,

«  condamner Monsieur [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

«  condamner Monsieur [U] [R] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

«  juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 25 mars 2024.

Par conclusions signifiées à Monsieur [U] [R] par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] maintiennent leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de résiliation judiciaire avec expulsion du défendeur dans les termes de l’assignation, et y ajoutant demandent de :

o condamner Monsieur [U] [R] au paiement de la somme de 18220 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtée au 05 septembre 2024 avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7340 euros et à compter du jugement pour le surplus, soit 10880 euros arrêté au 05 septembre 2024,

o condamner Monsieur [U] [R] au paiement de la somme de

«  1156,10 euros au titre du remplacement du cylindre de la porte palière (facture société RUBITEX),

«  2077,90 euros au titre de la réparation des volets roulants et de la vitre,

Soit une somme totale de 3234 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

o condamner Monsieur [U] [R] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

Monsieur [J] [D], représenté, et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D], présente et assistée de son conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes dans les termes de leurs conclusions. Ils exposent que Madame [P] [I] a donné congé et n’occupe plus le logement depuis mars 2023. Ils expliquent que Monsieur [U] [R] est resté dans les lieux et qu’il n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

Ils précisent que depuis le mois d’octobre 2023, il n’y a eu aucun règlement. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils font encore valoir que le 05 mai 2024, les forces de police sont intervenues dans l’appartement de Monsieur [U] [R], impliqué dans une affaire de stupéfiants, et ont détérioré la serrure de la porte d’entrée, ce qui les a contraints à changer la serrure de la porte d’entrée. Ils ajoutent que le défendeur n’occupe plus le logement depuis le 05 mai 2024. Enfin, ils déclarent qu’en juin 2024, ils ont déposé plainte contre Madame [P] [I] qui se serait introduite par effraction dans l’appartement qu’occupait Monsieur [U] [R] afin de récupérer des effets personnels et aurait, dans ces circonstances, détérioré les volets roulants et fracturé une vitre. Ils estiment leur préjudice à la somme de 3234 euros correspondant au montant des réparations.

Monsieur [U] [F] assigné à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, prorogé au 20 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] justifient par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 février 2022 à compter du 20 février 2024.

Sur l’expulsion :

Le bail étant résilié depuis le 20 février 2024, Monsieur [U] [R] est occupant sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des lieux après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort des pièces et des débats à l’audience que le 15 mai 2024 les bailleurs ont changé la serrure du logement qu’occupait Monsieur [U] [R]. Il n’est ni démontré ni même soutenu que Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] auraient remis à Monsieur [U] [R] la clé de la nouvelle serrure de l’appartement de sorte qu’il ne peut être réclamé à ce dernier une indemnité d’occupation après le 15 mai 2024, Monsieur [U] [R] ayant été empêché par le fait des bailleurs d’occuper le logement et de récupérer ses effets personnels.

Il convient donc de condamner Monsieur [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 20 février 2024 et jusqu’au 15 mai 2024, date à laquelle la serrure a été changée par les bailleurs sans remise de la nouvelle clé au défendeur.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 février 2022, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 et du décompte de la créance annexé à l’assignation que Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Il convient néanmoins, pour les raisons exposées ci-avant, d’arrêter les comptes au 15 mai 2024, date à laquelle la serrure de la porte d’entrée de l’appartement a été changée par les bailleurs.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] la somme de 10740 euros, au titre des sommes dues au 15 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7340 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de réparations des frais au titre du changement de la serrure, des volets roulants et de la vitre :

Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] réclament la condamnation de Monsieur [U] [R] à leur payer la somme de 1156,10 euros au titre des frais de changement de la serrure de la porte palière du logement et 2077,90 euros au titre des frais exposés pour le changement des volets roulants et de la vitre.

Toutefois, il ne ressort d’aucune pièce produite par les requérants que les frais exposés par les bailleurs sont imputables à Monsieur [U] [R].

Au contraire, il ressort de la facture établie par la société Rubitex que le changement du cylindre de la serrure de la porte d’entrée du logement a été fait « suite à une perte de clés ». Par ailleurs, la plainte pour effraction déposée par Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] auprès du commissariat de [Localité 5] vise Madame [P] [I] et non Monsieur [U] [R]. Or, cette personne n’est pas dans la cause. Par ailleurs, il n’est pas justifié des suites données à cette plainte qui repose uniquement sur les déclarations de Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] qui ne sont corroborées par aucun témoignage, notamment celui de Madame [K] [W] dont le nom est évoqué dans la plainte.

Dans ces conditions, la demande de paiement de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 février 2023 entre Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] d’une part et Monsieur [U] [R] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [R] à compter du 20 février 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’au 15 mai 2024, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] la somme de 10740 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7340 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 février 2024 et jusqu’au 15 mai 2024, sous déduction des sommes déjà versées,

DEBOUTE Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] de leur demande de paiement de la somme de 1156,10 euros au titre du remplacement du cylindre de la porte palière et de la somme de 2077,90 euros au titre des frais de réparation des volets et de la vitre,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [J] [D] et Madame [B] [H] [A] [G] épouse [D] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE