TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12322 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HPU

N° de MINUTE : 25/01607

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic, la société JOP, SARL, exerçant sous l’enseigne “ESPRIMMO SYNDIC”, représentée par la SARL C3.

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0215

C/

DEFENDEUR

Madame [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [X] est propriétaire des lots n°35, 50 et 51 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93).

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société JOP, exerçant sous l’enseigne ESPRIMMO SYNDIC, a fait assigner Madame [R] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Madame [R] [X] à payer au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  11.706,16€ au titre des charges de copropriété arriérées (compte arrêté au 01/01/2024)

—  739 € au titre de frais de recouvrement article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965 (compte arrêté au 01/10/2024)

Ordonner que les condamnations prononcées portent intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer.

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Condamner Madame [R] [X] à payer au Syndical des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le condamner encore au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le condamner enfin en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20/08/2024.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [R] [X], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [R] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que le commandement de payer qui lui a été adressé est resté infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [R] [X] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [X];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2020, 22 juin 2021, 7 avril 2022, 21 mars 2023 et 23 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 22 mars 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 19 novembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 6 512,48 euros euros au titre de « Reprise solde exercice précédent », qui n’est justifié qu’à hauteur de 6 358,66 euros. Le syndicat des copropriétaires ne justifie en effet pas de l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel de l’exercice 2018, les sommes reprises au titre de cet exercice doivent donc être écartées soit un total de 1 092,85 euros en débit et 1 322,01 euros au crédit. Il en est de même des frais de mise en demeure et des honoraires d’avocat, d’un total de 270 euros, ceux-ci ne constituant pas des charges de copropriété.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, reprise au 1er janvier 2023 incluse, a été de 12 457,99 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 670,65 euros.

Madame [X] est en conséquence redevable de la somme de 11 787,34 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêté au 1er octobre 2024, 4e trimestre 2024 inclus.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires sollicitant la somme de 11 706,16 euros au titre de cet arriéré, il convient de condamner Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer signifié à Madame [R] [X], sur la somme de 11 293,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 739 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 7 mai 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la seule copropriétaire défenderesse des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 7 mai 2020 d’un coût de 30 euros.

De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre de la mise en demeure du 7 mai 2021, facturée 30 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

La mise en demeure du 14 septembre 2021 n’étant pas justifiée en procédure, il ne sera pas fait droit à la demande formée à ce titre.

En outre, il est imputé des honoraires d’avocats de 60 euros le 7 juin 2021, de 120 euros le 12 septembre 2022 et de 120 euros le 19 août 2024 qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Il convient enfin de déduire les frais de « honoraires syndic suivi contentieux » du 5 septembre 2024 à hauteur de 300 euros qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relèvent de la gestion courante du syndic.

En revanche, il est justifié de l’envoi selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 de la mise en demeure du 4 février 2024, facturée 35 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu également de retenir les frais de 14 euros se rapportant aux démarches auprès du service de la publicité foncière, dont il est justifié.

Madame [R] [X] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 49 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [R] [X] paye très irrégulièrement ses charges de copropriété et a cessé tout paiement depuis le 18 mars 2023 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [R] [X] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [R] [X], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [X] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 août 2024, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la convention d’honoraires versée aux débats.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société JOP, exerçant sous l’enseigne ESPRIMMO SYNDIC, la somme de 11 706,16 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 sur la somme de 11 293,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société JOP, exerçant sous l’enseigne ESPRIMMO SYNDIC, la somme de 49 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société JOP, exerçant sous l’enseigne ESPRIMMO SYNDIC, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société JOP, exerçant sous l’enseigne ESPRIMMO SYNDIC, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 août 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT