TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 23/04353 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YBOI

Jugement du 27 mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [L] PLUMERAULT de la SELEURL MUSE AVOCATS – 2760

Maître [F] [E] de la SELARL [E] ALLARD – 476

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 mai 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 mars 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [R]

né le 21 Mai 1955 à [Localité 8]

demeurant [Localité 1] (CANADA)

représenté par Maître Amaury PLUMERAULT de la SELEURL MUSE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. LE JASMIN

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Malik NEKAA de la SELARL NEKAA ALLARD, avocats au barreau de LYON

Monsieur [O] [R] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (69), comportant des locaux mis en location en vertu d’un bail commercial du 14 novembre 1991, conclu originairement entre Madame [H] [U] née [I], bailleresse, tante de Monsieur [R] et Madame [D] [Z] et Monsieur [W] [G], preneurs.

Ledit bail a fait l’objet de renouvellements successifs dont le dernier date du 17 juillet 2008 avec un terme au 30 juin 2017, puis d’une poursuite par tacite reconduction.

Par acte de cession de fonds de commerce du 28 janvier 2020, la SAS SELECT a cédé son fonds de commerce et le bail associé à la SAS LE JASMIN.

Le 08 juin 2021, la société LE JASMIN a fait signifier l’acte de cession du fonds de commerce accompagné d’une demande de renouvellement du bail.

Plusieurs sommations interpellatives, aux fins d’obtenir diverses informations sur l’occupation et l’exploitation effectives du local par la SAS LE JASMIN ont été réalisées à la demande de Monsieur [R], ainsi que divers constats d’huissier datés des 6 août et 15 septembre 2021.

Le 02 février 2022, Monsieur [O] [R] a fait délivrer une sommation avec mise en demeure de respecter les obligations du bail, se prévalant notamment d’un arriéré de loyers de 11.429,12 €.

Le 24 mars 2022, le bailleur a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime à la société LE JASMIN à effet au 30 septembre 2022.

Aucune résolution amiable du litige n’a été possible.

Par exploit du 13 juin 2023, Monsieur [O] [R] a assigné la société LE JASMIN devant la présente juridiction.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2024, Monsieur [O] [R] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 653 à 659, 689, 695 à 700 du Code de procédure civile ; L145-10 du Code de commerce ; 11, 1217, 1224 à 1226 du Code civil :

A titre principal,

Débouter la société LE JASMIN de ses demandes,Prononcer la validité du congé délivré par acte extrajudiciaire du 24 mars 2022.

En tout état de cause,

Prononcer la résolution du bail commercial pour défaut d’exécution conforme,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SAS LE JASMIN des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner la SAS LE JASMIN à verser à Monsieur [O] [R] la somme de 27.447,32 € au titre de l’arriéré locatif constitué à ce jour,Condamner la même à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, et ce à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au départ effectif des lieux du preneur et de tous occupants de son chef.A titre accessoire,

Condamner la SAS LE JASMIN à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, la SCI LE JASMIN sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-1 et suivants du Code de commerce :

Juger nul et de nul effet le congé donné pour « refus de renouvellement et motif grave et légitime » par le bailleur en date du 24 mars 2022,A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [R] à lui verser la somme de 150.000 € pour la perte de chance d’exploiter le fonds avec une licence IV générant un chiffre d’affaires supérieur, résultant de la violation de son obligation de délivrance,Condamner le même à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

*

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 07 octobre 2024.

*

MOTIFS

I. Sur la validité du congé délivré le 24 mars 2022

Au soutien de sa demande, la société LE JASMIN fait valoir qu’en l’absence de réponse dans les trois mois suivants sa demande de renouvellement du bail formée le 08 juin 2021, un renouvellement du bail s’est opéré, impliquant que le congé ne pouvait être valablement délivré avant l’expiration d’un délai triennal faisant suite au renouvellement du bail.

Elle soutient également que le seul constat d’huissier n’opère aucune constatation utile permettant d’établir l’existence d’infractions au bail justifiant sa résiliation, étant souligné que le défaut d’exploitation reproché ne résulte que de l’inertie de Monsieur [R] qui a refusé d’établir les actes nécessaires pour solliciter le transfert de la licence IV auprès de la ville de [Localité 5].

En outre, elle relève que la réalisation du constat d’huissier s’est faite durant le mois d’août et en pleine période de COVID 19, caractérisant la mauvaise foi du bailleur, qu’elle n’a entrepris aucun travaux nécessitant l’autorisation de ce dernier et que les locaux ont toujours été assurés. De plus, concernant les arriérés de loyers, elle souligne que l’absence de transmission des coordonnées bancaires du bailleur, malgré de multiples demandes et sommation du 08 juin 2021, le bailleur ne l’a pas mise en mesure de respecter son obligation, caractérisant à nouveau sa mauvaise foi.

Enfin, la société LE JASMIN souligne que le congé délivré ne respecte pas les formes prescrites par les textes en ce qu’il opère une confusion entre le refus de renouvellement, hors délai, et le congé donné pour motif grave et légitime, mélangeant ainsi deux fondements.

En réponse, Monsieur [R] soutient que le bail n’a jamais été renouvelé en ce qu’il n’a jamais eu connaissance de cette demande, celle-ci n’ayant pas été faite à personne ou à son domicile, mais au siège de la SCP CASERIO et BUFFIERE, notaires, où il n’a jamais élu domicile, ce dont il résulte que le congé pouvait être délivré à tous moments sans considération d’un quelconque délai triennal.

Il défend que la société LE JASMIN n’a pas respecté ses obligations en ce qu’elle n’avait pas payé ses loyers et n’exploitait pas le local commercial, bien que les logements étaient tous occupés de son chef ; qu’elle ne justifie pas de l’assurance des locaux et qu’elle a réalisé des travaux sans son autorisation.

Réponse du Tribunal,

Sur l’absence de renouvellement du bail

Selon l’alinéa 2 de l’article L145-10 du Code de commerce, la demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En application de ces dispositions, la demande de renouvellement ne peut être adressée qu’au bailleur, sauf clause contraire portant élection de domicile en un autre lieu que le sien propre.

En l’espèce, il n’est nullement démontré que Monsieur [R] a entendu élire domicile au sein de la SCP CASERIO et BUFFIERE, les courriels produits au soutien de cette affirmation ne faisant nullement état de manière expresse d’une telle démarche, dont la confirmation était d’ailleurs sollicitée aux termes du second, sans qu’aucune réponse affirmative ne ressorte d’une quelconque pièce ultérieure.

En outre, si les parties s’accordent à dire que Monsieur [R] est le propriétaire des locaux, aucune d’entre elles ne justifie de l’origine et de la nature du titre de ce dernier (succession, cession, donation, …) et moins encore de l’existence d’une notification de ce changement ou de l’avenant du 17 juillet 2008 aux termes desquels le domicile du nouveau bailleur aurait été clairement indiqué.

Dès lors, si la société LE JASMIN aurait pu notifier sa demande de renouvellement au domicile de son bailleur tel qu’il ressort du contrat de bail, seul élément permettant au Tribunal d’apprécier ce point, il ne lui était pas possible de le faire auprès de la SCP CASERIO et BUFFIERE.

En conséquence, la demande de renouvellement du bail étant sans effet, il y a lieu de considérer que les parties se trouvaient dans le cadre du renouvellement tacite du contrat de bail et que le bailleur pouvait délivrer congé sans considération d’un quelconque délai triennal.

Sur le congé

Vu l’article L145-9 du Code de commerce aux termes duquel par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Vu l’article L145-17 du Code de commerce ;

En l’espèce, s’il apparait que la société LE JASMIN a manqué au respect de ses obligations contractuelles, tant en ne procédant pas au versement régulier des loyers, que du fait de l’absence d’exploitation effective des locaux ou encore de l’occupation irrégulière de la partie habitation de l’immeuble, les constations réalisées ayant toutes été effectuées antérieurement à la sommation du 02 février 2022 de laquelle il résulte mise en demeure du bailleur d’avoir à respecter ses obligations dans le mois suivant celle-ci, ces manquements ne sont pas caractérisés postérieurement à l’expiration de ce délai à l’exception de l’absence de paiement régulier des loyers dont la persistance caractérise un manquement suffisamment grave pour qu’il soit fait droit à la demande de Monsieur [R].

L’affirmation par la société LE JASMIN de ce qu’elle n’était pas en mesure de procéder au règlement de ceux-ci en l’absence de toute coordonnées bancaires de Monsieur [R] n’étant caractérisée que par un courrier de son Conseil du 06 avril 2021, soit près d’une année et demie après la cession du fonds de commerce, démarche tardive ne démontrant que le peu d’intérêt de celle-ci dans l’exécution de sa principale obligation dès l’origine et alors qu’elle aurait pu se prémunir de toutes difficultés en procédant à la consignation de ses loyers.

En outre, il ne résulte nullement de l’intitulé du congé délivré par Monsieur [R] un quelconque risque de confusion ayant pu causer grief à la société LE JASMIN, au regard des dispositions légales qui y sont visées, ce dont il résulte que celui-ci est parfaitement valable.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation du bail commercial formée par Monsieur [R] à compter du 1er octobre 2022 ; d’ordonner l’expulsion de la société LE JASMIN et de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises tel que dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, à compter de la date susmentionnée et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que de celui de tous occupants de son chef.

II. Sur le demande de paiement des arriérés de loyers

En application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, et considération prise de la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2022, il ne ressort des pièces transmises par Monsieur [R] qu’un impayé de loyers d’un montant de 3.343,92 €, aucune démonstration du règlement desdites sommes n’étant faite par la société LE JASMIN.

En conséquence, cette dernière étant par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au mois de septembre 2022, il n’y a lieu de la condamner qu’au paiement de la somme de 3.343,92 € au titre de son arriéré locatif.

III. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formées par la société LE JASMIN

Au soutien de sa demande, la société LE JASMIN soutient que Monsieur [R] a manqué à son obligation de délivrance, en l’absence de justification de subrogation de bail nécessaire à la mutation de la licence IV au profit du nouveau gérant, ce dont il est résulté, d’une part, une perte d’exploitation estimée à 30.000 € par an et, d’autre part, une perte de valeur du fonds de commerce en suite de la perte de ladite licence du fait de sa non-exploitation pendant trois ans.

Monsieur [R] ne conclut pas de ce chef.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le présent fonds de commerce avait été l’objet d’une première cession entre la société MNA exerçant sout l’enseigne « LE JASMIN » et la société SELECT au terme d’un acte du 17 septembre 2015, avant de faire l’objet d’une cession inverse entre les mêmes parties au terme d’un acte du 28 janvier 2020.

Partant, il résulte des conclusions de la société LE JASMIN que celle-ci ne se contente que de simples affirmations de principe pour établir son préjudice dont l’importance est sans commune mesure avec les résultats comptables ressortant de sa pièce 3, et considération prise de l’absence de démonstration d’une réelle exploitation des locaux au sein desquels elle avait déclaré à son assureur, antérieurement à la naissance du présent litige, exercer une activité de « salon de thé CHICHA », modifiée par la suite en « salon de thé. Restauration traditionnelle du Monde », plus conforme à celle objet du bail, bien que différente, mais dont la part de vente d’alcool dans le chiffre d’affaire n’est pas manifeste.

En outre, elle ne démontre nullement l’existence d’une demande de transfert de licence IV et moins encore du rejet de celle-ci.

En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS LE JASMIN supportera les entiers dépens de l’instance, y compris au coût du congé délivré le 24 mars 2022 et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS LE JASMIN sera condamnée à payer à Monsieur [O] [R], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixée à 1.500 € en l’absence de production de justificatifs des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DIT que le congé délivré le 24 mars 2022 par Monsieur [O] [R] à la SAS LE JASMIN est valable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2022 ;

CONDAMNE la SAS LE JASMIN à payer à Monsieur [O] [R], à compter du 1er octobre 2022, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges dus en application du bail résilié, outre revalorisation légale, jusqu’à son départ effectif ainsi que celui de tous occupants de son chef ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS LE JASMIN des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS LE JASMIN à payer à Monsieur [O] [R] la somme de 3.343,92 € au titre de son arriéré locatif ;

DEBOUTE la SAS LE JASMIN de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS LE JASMIN à payer à Monsieur [O] [R] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LE JASMIN aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé délivré le 24 mars 2022 et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT