TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 25/11236

N° Portalis DB3S-W-B7J-4A3Z

Minute : 26/39

S.A.S. CARDINAL CAMPUS

Représentant : M^e SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de , vestiaire :

C/

Monsieur [C] [U] [R] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026;

par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. CARDINAL CAMPUS,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Lyon

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U] [R] [N],

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021 à effet au 1er octobre 2021, la société CARDINAL CAMPUS a donné à bail à Monsieur [C] [U] [R] [N] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 770 euros, hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la société CARDINAL CAMPUS a fait signifier à Monsieur [C] [U] [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 944,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 décembre 2024, la société CARDINAL CAMPUS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la société CARDINAL CAMPUS a fait assigner Monsieur [C] [U] [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [R] [N] ainsi que de tous occupants de son chef,le condamner au paiement des sommes suivantes :8 459,88 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens et les frais d’exécution à venir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La société CARDINAL CAMPUS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16 013,24 euros arrêtée au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Elle précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer et des charges et être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [U] [R] [N] comparait. Il ne conteste pas le montant de la dette et demande à bénéficier de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 29 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 novembre 2025 que la société CARDINAL CAMPUS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [U] [R] [N] à payer à la société CARDINAL CAMPUS une somme de 16 013,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CARDINAL CAMPUS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société CARDINAL CAMPUS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement (article 3). Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 10).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à un mois.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de deux mois, favorable au locataire, a été signifié le 29 novembre 2025, pour une somme en principal de 6 944,95 euros.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé (le dernier paiement date de janvier 2025). Au surplus, la situation personnelle et financière du locataire ne permet pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement, ce dernier ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [C] [U] [R] [N] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 30 janvier 2025.

Monsieur [C] [U] [R] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [R] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner Monsieur [C] [U] [R] [N] à son paiement à compter du 30 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [U] [R] [N] aux dépens de l’instance.

En revanche, conformément aux dispositions des articles L213-6 du code de l’organisation judiciaire et L 111-3 1° du code des procédures civile d’exécution, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la phase d’exécution de la procédure d’expulsion. En conséquence, la demande de condamnation au titre des frais d’exécution sera rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société CARDINAL CAMPUS les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [C] [U] [R] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société CARDINAL CAMPUS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu 15 septembre 2021 entre la société CARDINAL CAMPUS d’une part, et Monsieur [C] [U] [R] [N] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [C] [U] [R] [N] occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [U] [R] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] [R] [N] à payer à la société CARDINAL CAMPUS une somme de 16 013,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [C] [U] [R] [N] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] [R] [N] à payer à la société CARDINAL CAMPUS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] [R] [N] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande au titre des frais d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] [R] [N] à payer à la société CARDINAL CAMPUS une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE