TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/00086 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QCO
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 DECEMBRE 2025 MINUTE N° 25/01807
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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société BCEM, dont le siège social est sis […]
représentée par M^e Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0299
La société SCI RC IMMO, dont le siège social est sis […]
représentée par M^e Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0299
ET :
Madame X Y, demeurant […]
représentée par Maître Paul YON de l’EURL Z YON SARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0347
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EXPOSE DU LITIGE
La société RC IMMO est propriétaire d’une parcelle située […], à […] (93). Elle a confié à la société BCEM la construction d’une maison sur cette parcelle.
Afin de procéder à l’étanchéité et au ravalement du mur de la maison situé en limite de sa propriété, la société RC IMMO a demandé à sa voisine, Madame X Y, d’accéder à son fonds pour y installer un échafaudage et réaliser les travaux nécessaires.
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Madame Y ayant refusé, la société BCEM et la société RC IMMO l’ont assignée, par exploit du 30 décembre 2024, devant le juge des référés aux fins d’être autorisées à accéder à sa propriété.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025, et par décision du 28 janvier 2025, le juge des référés a ordonné une médiation judiciaire et désigné l’association Médiation Barreau 93 pour procéder par voie de médiation entre les parties. L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois, et a finalement été examinée à l’audience du 20 novembre 2025, la mesure de médiation n’ayant pas abouti à un accord, après qu’une dernière demande de renvoi formulée par Madame Y a été rejetée.
A cette audience, la société BCEM et la société RC IMMO ont maintenu leurs demandes y ajoutant qu’elles s’opposent aux demandes reconventionnelles de Madame Y. Elles soulignent l’urgence de procéder à l’étanchéité et précisent que les conditions de mise en œuvre du tour d’échelle sont réunies. Elles proposent, pour protéger les intérêts de chacune des parties, qu’un commissaire de justice réalise un constat des lieux avant et après la réalisation des travaux d’étanchéité.
En réplique, Madame Y demande au juge des référés de :
rejeter toutes les demandes des sociétés BCME et RC IMMO ;
A défaut,
constater l’existence de contestations sérieuses, et dire n’y avoir lieu à référé et inviter les parties à mieux se pourvoir ;
A titre reconventionnel,
nommer un expert judiciaire aux fins de :
• Se rendre sur les lieux,
• Convoquer les parties afin qu’elles soient entendues en leurs explications et dires, et qu’il soit remis à l’Expert judiciaire sous respect du contradictoire, l’ensemble des pièces qu’elles entendent verser aux débats,
• Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
• Visiter les lieux et les décrire,
• Entendre tout sachant,
• Décrire les désordres constatés,
• Chiffrer les travaux de reprise de ces désordres,
• Dire si les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art,
• Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s 'il y a lieu, tous les préjudices subis,
• Donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues,
• Donner son avis sur les préjudices de Madame Y,
• Chiffrer les travaux de reprise des désordres et les préjudices du demandeur,
• Chiffrer et prescrire toutes mesures urgentes éventuellement requises pour prévenir l’aggravation des dommages et/ou tout péril imminent,
• Dire si le ravalement du pignon appartenant à la SCI RC IMMO érigé en limite de propriété peut être effectué sans empiètement sur le fonds de Madame Y,
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• A défaut, Dire si l’installation d’un échafaudage serait de nature à aggraver les désordres constatés,
• Faire le compte entre les parties,
• Etablir un pré rapport comportant devis et estimations chiffrées et un deux avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant d’y répondre ;
condamner la société BCME à communiquer sous astreinte ses attestations d’assurance pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
A titre infiniment subsidiaire,
assortir le tour d’échelle demandé aux conditions suivantes : limiter le tour demandé à cinq jours ouvrés consécutifs de 8h à 17h avec une pause de 12h à 13h ; la société BCME devra par ailleurs prévenir Madame Y de son intervention 15 jours avant le début de celle-ci ; la société BCME devra communiquer à Madame Y 48 heures avant le début des travaux l’identité des ouvriers qui interviendront sur le chantier ; mandater aux frais des sociétés BCME et RC IMMO le premier et le dernier jour d’intervention un huissier qui sera charger de constater les éventuels désordres occasionnés sur la propriété de Madame Y ;
condamner solidairement les sociétés BCME et RC IMMO à une astreinte de 500 Euros par jour de retard sur les travaux et donc jour supplémentaire du tour d’échelle ainsi que pour tout manquement aux obligations ci-dessus définies ;
condamner solidairement les sociétés BCME et RC IMMO à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement les sociétés BCME et RC IMMO aux entiers dépens.
Madame AA fait valoir que les conditions de la servitude de tour d’échelle ne sont pas réunies dès lors qu’il s’agit d’une construction neuve, que la société RC IMMO a choisi de l’implanter en limite de propriété et qu’elle ne démontre pas qu’aucune autre modalité de réalisation des travaux n’est possible. Elle ajoute que les travaux que la société RC IMMO souhaite réaliser ne viendrait qu’aggraver les préjudices qu’elle a déjà subis, et en particulier un affaissement du sol en limite de sa propriété. Elle expose également qu’un expert doit être désigné pour constater les désordres existants et indiquer si les travaux en lien avec le tour d’échelle sont susceptibles de les aggraver. Elle pose également le cas échéant les conditions d’intervention de l’entreprise chargée des travaux par la société RC IMMO et il est renvoyé à ses écritures sur ce point.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
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Et l’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, l’article 637 du code civil dispose qu’ “une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire « et l’article 639 précise que la servitude » dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires”.
En particulier, constitue une servitude dérivant de la situation naturelle des lieux la servitude dite “du tour d’échelle” qui permet un passage temporaire sur une propriété voisine pour la réalisation de travaux nécessaires à la réparation ou à la finition d’un ouvrage, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen.
Ce sont les seules conditions dont les parties demanderesses doivent démontrer qu’elles sont remplies et la défenderesse n’est pas légitime à s’opposer à l’exercice de cette charge en invoquant des dommages subis au cours des opérations de construction.
En l’espèce, il est établi que la société RC IMMO doit faire procéder à des travaux d’étanchéité et de ravalement sur le mur pignon du bâtiment construit sur son terrain situé […] à GAGNY.
L’urgence des travaux est caractérisée par les conséquences d’un défaut d’étanchéité consistant en des infiltrations préjudiciables à terme à la structure du bâtiment.
Par ailleurs, il ressort des pièces produites que ces travaux, portant sur un bâtiment construit en limite séparative de propriété, ne peuvent être réalisés qu’à partir de la propriété voisine appartenant à Madame Y, située […].
Dans ces circonstances, il sera fait droit à la demande d’accès, dans les conditions qui seront précisées au dispositif.
Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un expert, il est rappelé qu’en application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
Or au cas présent, il n’est pas justifié, en l’état, de désordres nécessitant l’éclairage technique d’un expert.
En revanche, afin de protéger les intérêts réciproques des parties, la société RC IMMO fera appel, à ses frais, à un commissaire de justice qui assistera et dressera procès-verbal le jour de démarrage des travaux (conditions d’accès aux locaux et état de la propriété de Madame X Y) et le jour de restitution des lieux (état de la propriété de Madame X Y après repli des matériels).
Enfin, il sera rejeté la demande de communication sous astreinte des attestations d’assurance de la société BCME, non fondée en l’état.
Partie perdante, Madame Y sera condamnée au paiement des dépens.
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Enfin, il est inéquitable de laisser à la société RC IMMO la charge de ses frais irrépétibles, de sorte que Madame Y sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;
Autorisons la société RC IMMO, la société BCEM, ainsi que l’entreprise chargée des travaux d’étanchéité et de ravalement, à accéder à la propriété de Madame X Y, située […], afin de réaliser les dits travaux selon les modalités suivantes :
un échafaudage d’une emprise au sol d'1,20 mètre de large et de 12 mètres de long sera installé sur la propriété de Madame X Y ;
les travaux dureront 10 jours ouvrés maximum, montage et démontage de l’échafaudage inclus ;
les ouvriers chargés des travaux pourront accéder à la propriété de Madame X Y durant ces 10 jours ouvrés de 8h à 18h ;
Madame X Y devra être informée par tout moyen de la date de début des travaux, et du nom de l’entreprise qui en est chargée, au moins 15 jours calendaires avant qu’ils ne démarrent ;
Disons qu’il pourra, en cas de besoin, être fait appel au concours de la force publique si Madame X Y ne permet pas l’accès de la parcelle lui appartenant le jour prévu pour le début des travaux ;
Disons que la société RC IMMO fera appel, à ses frais, à un commissaire de justice qui assistera et dressera procès-verbal le jour de démarrage des travaux (conditions d’accès aux locaux et état de la propriété de Madame X Y) et le jour de restitution des lieux (état de la propriété de Madame X Y après repli des matériels) ;
Rejetons pour le surplus ;
Condamnons Madame X Y aux dépens ;
Condamnons Madame X Y à payer à la société RC IMMO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 DECEMBRE 2025.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
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