Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE N° RG : N° RG 24/03106 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3NM

Ordonnance du juge de la mise en état

du 08 Juin 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 08 JUIN 2026

Chambre 5/Section 3

Affaire : N° RG 24/03106 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3NM

N° de Minute : 26/00854

DEMANDEUR

S.A.R.L. KYMAXX (ancienne dénonomination [G]) prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2092

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DM

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas LEMARIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R241

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Claire TORRES, Magistrat,

assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 23/03/2026.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, juge de la mise en état, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2001, la S.C.I. DM a donné à bail à la S.A.R.L. FARIDA en cours de constitution un local commercial dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 4], correspondant au lot J d’une superficie approximative de 136 m², pour une durée de douze années à compter du 1er décembre 2001 et jusqu’au 30 novembre 2013, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 45.734,71 euros payable trimestriellement et d’avance.

L’acte stipule que les locaux loués sont à usage exclusif « d’achat et vente en gros de tous articles de bazar, importation de tous textiles, maroquinerie, accessoires, cadeaux, jouets, gadgets, bijouterie fantaisie, horlogerie, articles de [Localité 5] ».

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2018, la S.C.I. DM et la société [G] ont convenu du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 66.915 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 18 septembre 2019, la S.C.I. DM a donné congé à la société [G] pour le 31 mars 2020 à minuit, en refusant le renouvellement du bail et en offrant de payer une indemnité d’éviction, motivé par un projet de démolition – reconstruction du bâtiment.

Par ordonnance de référé du 9 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par la société [G] devenue KYMAXX, a désigné Mme [S] [E] en qualité d’expert judiciaire ayant pour mission notamment de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction due par la bailleresse et l’indemnité d’occupation due par la locataire.

L’experte ainsi désignée, Mme [S] [E], a déposé son rapport le 9 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2024, la S.A.R.L. KYMAXX a fait assigner la S.C.I. DM devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir condamner la bailleresse au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 465.000 euros en cas de transfert du fonds de commerce / 2.493.603 euros en cas de perte du fonds de commerce, et de voir fixer l’indemnité d’occupation dont elle se trouve redevable.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2024, la S.C.I. DM a informé la société KYMAXX qu’elle exerçait son droit de repentir et consentait en conséquence au renouvellement du bail à compter de ce jour, demandant un loyer annuel de 84.434 euros hors taxes et hors charges au titre du bail renouvelé.

La société KYMAXX n’ayant pas accepté le montant du loyer du bail renouvelé proposé par le bailleur, elle a dans le cadre d’une instance parallèle saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Conséquemment à l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir, la société KYMAXX a, dans ses dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 20 septembre 2024, modifié ses prétentions pour solliciter désormais la fixation de l’indemnité d’occupation due entre le 1er avril 2020 et le 1er mai 2024 à la somme annuelle de 38.398 euros telle que calculée par Mme [S] [E] dans son rapport déposé le 9 janvier 2024.

Le 1er avril 2025, la S.C.I. DM a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à ce qu’il ordonne une expertise judiciaire. C’est l’objet de la présente instance.

*

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 17 mars 2026, la S.C.I. DM demande au juge de la mise en état de :

— ordonner une expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable du 1er avril 2020 au 1er mai 2024 ;

— fixer le montant de la consignation qui devra être réglée par le preneur ;

— réserver les dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions en réponse sur l’incident notifiées par la voie électronique le 17 mars 2026, la société KYMAXX sollicite du juge de la mise en état :

— qu’il déboute la S.C.I. DM en toutes ses demandes ;

— qu’il condamne la S.C.I. DM à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incident du 23 mars 2026. À l’issue de celle-ci, elle a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’expertise

En application des dispositions de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

L’article 10 du code de procédure civile dispose que le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissible, et l’article 143 du même code que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Selon l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 246 du code de procédure civile rappelle que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Il en résulte que le juge apprécie souverainement la valeur et la portée d’un rapport d’expertise, et plus largement l’ensemble des éléments de preuve qui lui sont soumis. De même, le juge apprécie souverainement l’opportunité d’une mesure d’instruction selon qu’il s’estime suffisamment informé et disposer des éléments nécessaires à la solution du litige, ou non.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le juge du fond ne peut ordonner un complément d’expertise que s’il estime que les conclusions de l’expert ne sont pas suffisamment claires et précises, ou une nouvelle expertise sur la demande d’une des parties et après avoir formellement écarté le rapport initial.

En l’espèce, suite à l’exercice de son droit de repentir par la S.C.I. DM, l’objet du litige porte désormais non plus sur la fixation de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse, mais sur la détermination de l’indemnité d’occupation due par la locataire entre la date d’expiration du bail et la date de l’exercice du droit de repentir, soit sur la période allant du 1er avril 2020 au 1er mai 2024.

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, cette indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, usuellement diminuée d’un abattement de précarité, et non à la valeur locative de marché, tout mécanisme de plafonnement étant par ailleurs exclu.

Pour l’éclairer sur la valeur de cette indemnité d’occupation, le tribunal judiciaire de Bobigny qui sera saisi du fond du litige dispose du rapport d’expertise judiciaire déposé le 9 janvier 2024 par Mme [S] [E], qui avait été désignée par le juge des référés à la demande de la société KYMAXX, qui se prononce sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2020, et de l’ensemble des éléments de preuve que verseront les parties.

À cet égard, en l’état de l’avancement de la présente instance, la S.C.I. DM produit notamment un rapport d’expertise privée réalisée par le cabinet VAZ DA CRUZ – [F] – [R] à sa demande et un rapport d’expertise judiciaire réalisée par M. [Y] [H] à propos d’un lot voisin, tandis que la société KYMAXX verse aux débats un rapport d’expertise privée réalisée par le cabinet COLOMER à sa demande et un autre rapport d’expertise privée réalisée par [W] [Z] à sa demande encore.

Ainsi le tribunal judiciaire disposera-t-il pour statuer au fond d’une expertise judiciaire contradictoire, complétée par d’autres éléments de preuve versés par les parties.

Les critiques formulées par la S.C.I. DM à l’encontre de la méthode retenue par Mme [S] [E] dans son rapport d’expertise déposé le 9 janvier 2024 relativement à la pondération des surfaces des locaux, à l’abattement de précarité, ou à ses références, ne sauraient justifier par elles-seules que soit ordonnée une contre-expertise ; elles relèvent de la libre discussion des parties devant le juge du fond qui n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire.

L’exercice de son droit de repentir par la bailleresse apparait quant à lui sans incidence sur la pertinence du rapport d’expertise déposé puisqu’il ne modifie pas la date à laquelle commencé à courir l’indemnité d’occupation qu’il s’agit de déterminer dans la présente instance et sur laquelle l’experte judiciaire s’était prononcée, mais permet simplement d’arrêter la date à laquelle celle-ci cesse d’être due.

Il résulte ainsi des développements qui précèdent que le tribunal judiciaire apparaît disposer des éléments nécessaires à la solution du litige pour statuer dans la présente instance, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise ou un complément d’expertise.

La demande formée par la S.C.I. DM tendant à ce que soit ordonnée une nouvelle expertise judiciaire avec mission de déterminer la valeur locative applicable du 1er avril 2020 au 1er mai 2024 sera par conséquent rejetée.

2. Sur les demandes accessoires

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, les dépens seront réservés.

Ayant soulevé de manière non fondée le présent incident qui a contraint la société KYMAXX à exposer des frais irrépétibles pour sa défense, la S.C.I. DM sera condamnée à lui verser une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

L’affaire est quant à elle renvoyée à l’audience de mise en état de la section 3 du 7 octobre 2026 à 10h00 pour :

— conclusions au fond de la S.C.I. DM, à notifier au plus tard le 28 septembre 2026 ;

— indication par la société KYMAXX quant au point de savoir si elle entend répondre à ces conclusions.

A défaut, l’affaire sera clôturée et fixée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la demande formée par la S.C.I. DM tendant à ce que soit ordonnée une nouvelle expertise judiciaire avec mission de déterminer la valeur locative applicable du 1er avril 2020 au 1er mai 2024 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état de la section 3 du 7 octobre 2026 à 10h00 pour :

— conclusions au fond de la S.C.I. DM, à notifier au plus tard le 28 septembre 2026 ;

— indication par la société KYMAXX quant au point de savoir si elle entend répondre à ces conclusions.

A défaut, l’affaire sera clôturée et fixée.

CONDAMNE la S.C.I. DM à payer à la S.A.R.L. KYMAXX une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge de la mise en état, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 08 Juin 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Sakina HAFFOU Claire TORRES