TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11594 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ERC

N° de MINUTE : 26/00264

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LES JARDINS DE [Localité 2] SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Madame [B] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

ou

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [M] est propriétaire des lots n°1358, 1383 et 1734 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93).

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 8], a fait assigner Madame [B] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [B] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], en principal, selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appels de fonds du 1er novembre 2024 inclus, la somme de 7.737,56 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3 734,37 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Madame [B] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.463,20 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.

CONDAMNER Madame [B] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 800 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER Madame [B] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 8] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LA CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [B] [M], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [B] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les relances, la mise en demeure et le commandement de payer qui lui ont été adressés sont restés infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [B] [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale, la fiche immeuble et l’acte de vente justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [M] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2016, 26 septembre 2017, 9 octobre 2018, 11 mars 2019, 16 septembre 2019, 22 décembre 2020, 22 novembre 2021, 31 mars 2023 et 8 novembre 2023 ayant voté les travaux de pose de compteurs divisionnaires eau chaude et eau froide, de condamnation des vide-ordures, de remplacement des portails, d’élagage des arbres, de remplacement des interphones ainsi que la constitution d’une avance pour futurs travaux et la désignation d’un bureau d’études pour étudier la faisabilité technique et la rentabilité de l’individualisation des frais de chauffage. Ces procès-verbaux établissement de surcroît l’approbation des comptes des exercices annuels 2021 et 2022 ainsi que des budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés à la copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 16 septembre 2019 au 15 septembre 2022 et celui applicable du 31 mars 2023 au 30 mars 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 1er novembre 2024 a été de 9 133,71 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 396,15 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 737,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer notifié à Madame [B] [M]. Au 9 février 2024, la défenderesse était redevable de la somme de 5 744,45 euros. Le syndicat sollicite toutefois que la somme retenue soit de 3 734,37 euros, qui correspond à celle réclamée par ledit commandement de payer du 9 février 2024 au titre des charges arrêtées au 9 novembre 2023. L’intérêt au taux légal sera en conséquence dû à compter du 9 février 2024 sur la somme de 3 734,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 463,20 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant son commandement de payer du 9 février 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 11 septembre 2023 de 64,80 euros,

les honoraires de “dossier transmis à l’auxiliaire de justice” du 9 novembre 2023 de 194,40 euros.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires transmission avocat » du 28 février 2024 de 500 euros. Si ces frais sont bien prévus par le contrat de syndic, ce n’est qu’en cas de diligences exceptionnelles. Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de diligences particulières ou inhabituelles effectuées à leur égard, il ne peut y être fait droit.

De même, les frais de « honoraires suivi dossier avocat» seront écartés. Ces frais ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et relèvent, de fait, de la gestion courante du syndic.

En revanche, il est justifié de la constitution d’une hypothèque, il sera fait droit en conséquence à la demande à ce titre mais uniquement à hauteur de 194,40 euros TTC conformément au contrat de syndic. Il n’est en effet pas justifié par le syndicat des copropriétaires du surcoût de tarification appliqué à cet égard et, par conséquent, du montant total de 204 euros réclamé à ce titre.

Madame [B] [M] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 194,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Madame [B] [M] paye très irrégulièrement les charges de copropriété et a cessé tout paiement depuis le 10 janvier 2023. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [B] [M] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [B] [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [M] sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 7 737,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 sur la somme de 3 734,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 194,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 7] à [Localité 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT