TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/11180 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNNX

N° de MINUTE : 26/00140

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEUR

Monsieur [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean marc MARTINVALET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 16

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [P] [O] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [P] [O] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [P] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic :

— la somme de 12405,64 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 3 novembre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [P] [O] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [O], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [O] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Monsieur [O] a constitué avocat. Par conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, il a sollicité du tribunal de céans de  :

Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au [Localité 5] à la somme de 6009,99 €.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] au [Localité 5] de toutes ses autres demandes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’au regard de la date de signification de l’assignation, soit le 24 novembre 2023, les demandes se rapportant aux charges antérieures au 24 novembre 2018 sont prescrites et qu’il convient en conséquence d’ôter la somme de 6 365,80 euros du montant sollicité par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés, rapportant ainsi la créance à la somme de 6 009,99 euros. Monsieur [O] ne développe en revanche aucun moyen au soutien de ses autres demandes.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, Monsieur [O] a régularisé l’incident par conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2024.

Par conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité le rejet de la fin de non-recevoir tiré de la prescription.

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir formée par Monsieur [O] et a déclaré l’action intentée par le syndicat des copropriétaires recevable.

Aucunes parties n’ayant souhaité de nouveau conclure au fond, malgré le renvoi ordonné à cette fin, l’affaire a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2025 et fixée à l’audience du 3 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens,.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [O];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mars 2015, 12 avril 2016, 30 juin 2017, 19 juin 2018, 20 décembre 2019, 26 janvier 2022 et 22 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2019 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juin 2023 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 177,16 euros appelée le 1er avril 2019 au titre de « frais de procédure ».

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2014 et le 3 novembre 2023 a été de 26 165,66 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 13 937,18 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 228,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 177,16 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre desdits frais.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, l’absence de réglement desdites charges qui lui incombent depuis plusieurs années ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi (Civ. 3e, 24 mars 2009, n°19-21.018) et ce, d’autant qu’il n’est justifié d’aucune notification de mise en demeure adressée à Monsieur [O] au cours de la période étudiée.

Au regard de ces éléments, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [O] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, la somme de 12 228,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT