TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/11054 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLTI

N° de MINUTE : 26/00448

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet CM-GESTIMMO, SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1313

C/

DEFENDEUR

Monsieur, [V], [C],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par Maître Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique du 2 août 1988, Mme, [G], [C] a acquis, notamment, les lots numéros 53 et 54 au sein du bâtiment B de l’immeuble situé, [Adresse 5] et, [Adresse 6] à, [Localité 4]. À la suite d’une cession de la copropriété, ces lots numérotés 53 et 54 constituent désormais les lots numéros 2 et 3 de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Suite au décès de Mme, [G], [C] le 21 février 2021, M., [V], [C] est devenu propriétaire, notamment, des lots numéros 2 et 3 au sein de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Se plaignant de ce qu’il se serait approprié des parties communes et aurait procédé au percement d’une partie commune sans autorisation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à La Plaine Saint-Denis (93210), représenté par le cabinet CM-GESTIMMO (S.A.S.), a, par acte de commissaire de justice signifié le 16 novembre 2023, fait assigner M., [V], [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à La Plaine Saint-Denis (93210), représenté par son syndic le cabinet CM-GESTIMMO, demande au tribunal de :

— débouter M., [V], [C] de l’ensemble de ses demandes ;

— acter l’annexion d’une partie commune par M., [V], [C] ;

— condamner M., [V], [C] d’avoir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et pour une durée qui se saurait être inférieure à 6 mois, à :

1/ condamner la porte ouverte sur les parties communes,

2/ restituer le local commun situé à droite de l’escalier et la cour ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner M., [V], [C] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « Mme, [G], [C] » aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 mars 2025, M., [V], [C] demande à la présente juridiction de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— dans l’hypothèse où il était fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 mars 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 15 septembre 2025, laquelle a été annulée et remplacée par une audience du 19 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions des parties énoncées au dispositif de leurs écritures. Le tribunal ne se trouve donc pas saisi de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires dans le corps de ses écritures mais non reprise dans son « par ces motifs ».

Il sera également rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

1. Sur la demande tendant à la condamnation de la porte ouverte sur les parties communes et à la restitution du local commun

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas invoqué dans ses écritures de fondement juridique au soutien de sa prétention principale, il convient conformément à l’article 12 du code de procédure civile de les examiner au regard des dispositions qui suivent.

Selon l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Il est constant que, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, un copropriétaire ne peut annexer des parties communes à son seul bénéfice et au détriment des autres.

En application des articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat, dont l’objet est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour exercer en justice les actions tendant à sanctionner une atteinte aux parties communes et à obtenir leur restitution.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient dans ses écritures que Mme, [G], [C], aux droits de laquelle vient désormais M., [V], [C], a sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires :

— « procéd[é] à une ouverture en créant une porte de son local sur les parties communes »,

— « annex[é] un local commun situé au rez-de-chaussée à droite de l’escalier »,

sans davantage de précisions pour localiser l’ouverture et le local en question (page n°2 de ses conclusions).

Plus loin, il indique que Mme, [G], [C], aux droits de laquelle vient désormais M., [V], [C], « s’est approprié[e] des parties communes, à savoir une partie de la courette pour agrandir son local commercial et un local commun situé au rez-de-chaussée à droite de l’escalier » (page 4 de ses conclusions).

On comprend finalement à la lecture de sa pièce n°12 que le demandeur reproche en réalité à Mme, [G], [C] d’avoir annexé le local contigu aux lots numéros 53 (devenu 2) et 54 (devenu 3) désigné comme étant une « cuisine » sur divers plans versés aux débats qui seront examinés ci-après, qu’il soutient être une partie commune, et d’avoir ouvert une porte entre ce local commun et le lot numéro 54 (devenu 3).

Il lui appartient d’établir la réalité des atteintes aux parties communes qu’il invoque.

Pour ce faire, le syndicat des copropriétaires produit :

— une étude-diagnostic établie par la Ville de, [Localité 5] en juin 1995, qui comporte en page 14 un plan du rez-de-chaussée de l’immeuble situé au, [Adresse 7]. Ce plan permet de visualiser le lot numéro 53, le lot numéro 54 qui comporte la mention dactylographiée « Boutique », et contigu à ceux-ci un espace sur lequel figurait initialement la mention dactylographiée « Cuisine », laquelle a été rayée et remplacée par les inscriptions manuscrites au stylo bleu « Coopropriété » et « Cour », outre des w.c. Dans la mesure, cependant, où l’on ignore tout de l’auteur de ces inscriptions manuscrites « Coopropriété » et « Cour », et des circonstances dans lesquelles elles ont été portées sur ce plan, ces inscriptions manuscrites apparaissent dénuées de valeur probante.

— une photographie vue de haut de la partie dont il est soutenu qu’elle est une partie commune annexée, qui ne permet pas à la présente juridiction de se convaincre du caractère récent ou non du conduit d’extraction ou de la toiture qui s’y trouvent visibles.

Il ressort en revanche du règlement de copropriété du 7 février 1957 versé de part et d’autre que les lots litigieux s’y trouvent désignés ainsi :

— lot numéro 53 (devenu numéro 2) : « boutique au rez de chaussée sur rue, à droite de la porte d’entrée, avec porte de sortie dans le vestibule et communiquant au fond avec le lot numéro cinquante-quatre » ;

— lot numéro 54 (devenu numéro 3) : « boutique au rez de chaussée, à droite de la précédente, faisant l’angle de la, [Adresse 8] et de l,'[Adresse 9], avec arrière boutique, water-closet et comportant au fond une porte de sortie dans le vestibule de l’immeuble ».

Il sera relevé que cette description est d’ailleurs sensiblement identique à celle figurant dans l’acte notarié du 2 août 1988 par lequel Mme, [G], [C] a acquis les lots examinés, à savoir :

— lot numéro 53 (devenu numéro 2) : « une boutique au rez-de-chaussée, sur rue, à droite de la porte d’entrée, avec porte de sortie dans le vestibule, et communiquant au fond avec le lot numéro cinquante-quatre » ;

— lot numéro 54 (devenu numéro 3) : « boutique au rez-de-chaussée, à droite de la précédente, faisant l’angle de la, [Adresse 8] et de l,'[Adresse 9], avec arrière boutique, water-closet et comportant au fond une porte de sortie dans le vestibule de l’immeuble ».

Le vestibule se définissant comme la pièce ou le couloir d’entrée d’un immeuble, donnant accès aux autres pièces et à l’escalier, il paraît peu probable qu’ainsi que le soutient le demandeur le vestibule dont il est question dans la description susvisée serait constitué par l’espace contigu aux lots numéro 53 (devenu 2) et 54 (devenu 3) comportant initialement la mention dactylographiée « Cuisine » sur le plan figurant en page 14 de l’étude-diagnostic établie par la Ville de, [Localité 5] en juin 1995 évoquée plus haut. Il apparaît plus conforme à la définition de ce terme que le vestibule ainsi évoqué désigne simplement l’entrée de l’immeuble, permettant l’accès aux escaliers.

De même, la mention d’une boutique, « avec arrière-boutique et wc », accrédite l’idée que le lot numéro 54 devenu 3 ne se réduit pas au seul local comportant la mention « boutique » mais comporte en plus l’espace portant la mention « cuisine », outre les wc, sur le plan figurant en page 14 de l’étude-diagnostic établie par la Ville de, [Localité 5] en juin 1995.

Or M., [V], [C] produit, de son côté, des plans dressés en décembre 1956, certifiés conformes aux archives du cabinet par M., [J], [Y], géomètre-expert foncier au sein du cabinet PANGEO, desquels il ressort que :

— le lot numéro 53 (devenu 2) a une porte de sortie donnant sur l’entrée / le vestibule de l’immeuble et une porte communiquant avec la cuisine du lot numéro 54 (devenu 3) ;

— le lot numéro 54 (devenu 3) est composé d’une boutique, d’une cuisine, de wc, et a une porte de sortie donnant sur l’entrée / le vestibule de l’immeuble.

S’agissant de la valeur probante de ces plans, le copropriétaire défendeur établit, au travers d’échanges de courriels avec divers géomètres-experts, que les archives de M., [M], [I], géomètre-expert qui a dressé les plans originaux en 1956, sont actuellement détenues par le cabinet PANGEO, au sein duquel M., [J], [Y] est géomètre-expert associé, d’où l’apposition de son cachet.

M., [V], [C] produit encore un courrier daté du 18 avril 1996 adressé par M., [O], [S], géomètre-expert, à Mme, [G], [C], établissant les surfaces des locaux dans la perspective de l’entrée en vigueur de la loi Carrez, auquel se trouve annexé un plan identique à celui portant le cachet de M., [J], [Y], géomètre-expert foncier au sein du cabinet PANGEO.

Le défendeur produit enfin des plans émanant du cabinet d’architecte SURIA datés du 30 juillet 1999, portant la mention qu’ils ont été effectués d’après les relevés fournis par la ville, en vue de la rénovation de la copropriété, et qui permettent de visualiser d’une part la présence d’une cuisine et de wc dans ce qui constitue le lot numéro 54 (devenu 3), et d’autre part l’absence de cour au rez-de-chaussée du bâtiment.

L’ensemble des plans produits aux débats, auxquels se trouve attachée une valeur probante certaine, sont donc constants sur l’absence de cour au rez-de-chaussée de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], et sur le fait que l’espace dont le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit d’un vestibule ou d’une cour constituant une partie commune qui aurait été illégalement annexée par Mme, [G], [C] se trouve désigné, depuis l’origine de la copropriété, comme constituant une cuisine et des wc composant le lot numéro 54 devenu 3.

La description de cet espace comme une « arrière-boutique » dans le règlement de copropriété, plutôt que comme une « cuisine », n’apparaît pas incompatible avec ces constatations, dans la mesure où dès lors que la boutique en question est un restaurant l’arrière-boutique paraît pouvoir consister en une cuisine.

Le raisonnement opéré par le syndicat des copropriétaires à partir des tantièmes des lots n’est pas de nature à permettre de renverser ces constatations.

S’agissant du surplus des moyens soulevés par le demandeur, il doit être relevé que les résolutions n°22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2017 ne renseignent guère sur la question qu’il s’agit de trancher dans le présent litige, et que l’attestation établie le 18 janvier 2025 par M., [A], [Q] apparaît insuffisamment précise et circonstanciée s’agissant des affirmations qu’elle contient pour renverser les constatations susvisées. La présente juridiction comprend mal en particulier dans cette attestation la mention de ce que « le fond de la cour » était vide puis de ce que « le fond de la cour » a été annexé et transformé en cuisine depuis l’arrivée de Mme, [G], [C] : à suivre la thèse du demandeur, il s’agirait en effet de la totalité de la courette qui aurait été annexée par Mme, [G], [C], de sorte que ces indications apparaissent trop imprécises pour renseigner utilement dans la présente instance.

Il résulte ainsi de l’ensemble des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires échoue, dans la présente instance, à démontrer l’appropriation par Mme, [G], [C] d’une partie commune et l’ouverture par celle-ci d’une porte ouvrant sur les parties communes qu’il dénonce. Sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint sous astreinte à M., [V], [C] de condamner la porte ouverte sur les parties communes et de restituer le local commun situé à droite de l’escalier et la cour sera donc rejetée.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera également tenu de verser à M., [V], [C] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 3200 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, tendant à ce qu’il soit enjoint à M., [V], [C], sous astreinte, de condamner la porte ouverte sur les parties communes et de restituer le local commun situé à droite de l’escalier et la cour ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, à payer à M., [V], [C] une somme de 3200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 30 Mars 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES