TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/04713 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2J5L

N° de MINUTE : 26/135

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son Syndic dûment habilité, le Cabinet BSGI, SA dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal.

représentée par Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 004

C/

DEFENDEUR

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [G] est propriétaire des lots n°8 et 12 au sein de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à Noisy-le-Grand (93160), représenté par son syndic le cabinet BSGI (S.A.S.), a fait assigner Mme [N] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Mme [N] [G] à lui payer :

la somme de 7.803,03 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés du 4ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure / du commandement de payer,

la somme de 3.839 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la somme de 2.500 euros à titre de dommages intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

aux dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée.

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [N] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance 3 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 24 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient également de rappeler qu’en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile il ne sera tenu aucun compte, pour l’élaboration de la présente décision, des pièces que produit une partie dans son dossier de plaidoirie – en l’espèce un décompte actualisé – dès lors que celles-ci ne se trouvent pas visées dans le bordereau de ses écritures et qu’il n’est pas démontré qu’elles auraient été régulièrement portées à la connaissance de la partie adverse, en méconnaissance donc du principe du contradictoire.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [N] [G] ;

— un décompte chronologique des impayés et un décompte analytique des impayés arrêtés au 16 avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 7803,03 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mai 2019, 17 septembre 2020, 16 juin 2021, 21 juin 2023 et 28 octobre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2022, 2023, 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2020, 2021 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats, la somme de 368,62 euros facturée le 17/08/20 sous l’intitulé « HONUIT [V] [Numéro identifiant 6] – [G] », pour laquelle aucun justificatif ne se trouve produit. Faute de pouvoir établir avec certitude que cette somme correspond à des charges de copropriété ou à des appels de travaux, elle sera écartée.

Il sera observé, en outre, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’approbation des comptes des exercices 2020 et 2021, de sorte qu’il n’est pas fondé en principe à réclamer de sommes au titre de la régularisation des comptes pour ces exercices. Néanmoins, dans la mesure où le solde dû après la répartition des charges pour ces exercices 2020 et 2021 apparaît systématiquement en faveur du défendeur et porté au crédit de son compte, ces sommes ne seront pas écartées.

Il résulte de l’exploitation des pièces produites que :

— le montant des sommes appelées au titre des charges et travaux entre le 1er octobre 2019 et le 1er avril 2025 (appels du 2ème trimestre 2025 inclus) s’élève à 8799,54 euros (suivant le calcul : 9168,16 – 368,62)

— le montant des sommes portées au crédit du compte copropriétaire à compter du 22 juillet 2019 s’élève à 4529,82 euros. Le demandeur justifie cependant que, sur cette somme et conformément à l’article 1342-10 du code civil, 3164,69 euros viennent s’imputer sur les causes du jugement rendu le 31 octobre 2019 par le tribunal d’instance du Raincy. C’est donc la somme de 4529,82 – 3164,69 soit 1365,13 euros qui vient s’imputer sur les causes examinées dans la présente instance.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 16 avril 2025 s’élève donc à la somme de 8799,54 -1365,13 soit 7434,41 euros.

De son côté, la défenderesse, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Mme [N] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 7434,41 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2019 et le 1er avril 2025 (appels du 2ème trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 16 avril 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que les mises en demeure envoyées par le demandeur ne sauraient valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de leur réception par la débitrice n’étant pas rapportée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 3.839 euros au titre des frais de recouvrement, se décomposant comme suit :

Frais de suivi de contentieux pour un montant total de 1089 euros (11x 99 euros), imputés entre le 18 septembre 2019 et le 30 novembre 2022Frais de lettres de mise en demeure pour un montant total de 468 euros (12x 39 euros), imputés entre le 18 septembre 2019 et le 30 novembre 2022Frais de transmission du dossier à l’avocat pour un montant total de 1197 euros (3x 399 euros, imputés entre le 18 septembre 2019 et le 30 novembre 2022Frais de relance pour un montant de 29 euros, imputés le 21 décembre 2022Frais de mise en demeure par avocat pour un montant de 120 euros, imputés le 21 juin 2023Frais de mise en demeure pour un montant de 39 euros, imputés le 21 juin 2023Frais de relance pour un montant de 99 euros, imputés le 21 juin 2023Frais de transmission du dossier à l’avocat pour un montant de 399 euros, imputés le 21 juin 2023Frais de mise en demeure pour un montant de 39 euros, imputés le 21 juin 2023Frais de mise en demeure par avocat pour un montant de 120 euros, imputés le 4 octobre 2023Frais de « transmission avocat » pour un montant de 240 euros, imputés le 27 décembre 2023.

Il convient cependant de rappeler que les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais seront donc écartés.

De plus, s’agissant des frais de relances et mises en demeure postérieures à la première mise en demeure, leur répétition n’apparaissant nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats qu’une seule mise en demeure, sans justifier de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces frais seront donc là encore écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Mme [N] [G] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er trimestre 2018.

Il est en outre établi que Mme [N] [G] a déjà été précédemment condamnée, par un jugement du tribunal d’instance du Raincy en date du 31 octobre 2019, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de Mme [N] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 7 mai 2025, date de signification de l’assignation s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [N] [G] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 7434,41 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er octobre 2019 et le 1er avril 2025 (appels du 2ème trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 16 avril 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 ;

— la somme de 1000 allouée euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 7 mai 2025 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VALÉRIE située [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES