TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e FRENOT (P0322)

M^e AMSELLEM (P0123)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 18/10896

N° Portalis 352J-W-B7C-CNXB5

N° MINUTE : 2

Assignation du :

18 Septembre 2018

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. YOUDEMA (RCS de [Localité 10] n°521 427 997)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacques-michel FRENOT de la SCP FRENOT – GUICHERD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0322

DÉFENDERESSE

S.C. SCI [R] [B] 73 (RCS de PARIS n°494 346 349)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0123

Décision du 19 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 18/10896 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNXB5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 03 avril 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 1999, la société SCI DU [Adresse 2], désormais dénommée société SCI [R] [B] 73, a donné à bail commercial à la société [Adresse 9], aux droits de laquelle est venue la société SAINT MAKAR, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2007 , l’exercice de l’activité de « restauration » et un loyer annuel de 75 000 francs, soit 11 433,68 euros, hors taxes et hors charges.

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008 et un loyer annuel fixé à 15 508 euros hors taxes et hors charges selon jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris en date du 15 octobre 2009.

Par acte sous seing privé en date du 07 juin 2010 la société SAINT MAKAR a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail des locaux, à la société YOUDEMA.

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 octobre 2016, la société SCI [R] [B] 73 a délivré congé à la société YOUDEMA pour le 30 juin 2017 avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

C’est ainsi que par acte d’huissier de justice signifié le 18 septembre 2018, la société YOUDEMA a assigné la société SCI [R] [B] 73 à comparaître devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris notamment afin de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 700 000 euros.

Selon jugement rendu le 25 juin 2020, le tribunal a notamment :

— dit que le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement de l’indemnité d’éviction délivré le 13 octobre 2016 par la société SCI [R] [B] 73 a mis fin à compter du 30 juin 2017 minuit au bail la liant à la société YOUDEMA ;

— dit que ce congé a ouvert le droit pour la société YOUDEMA au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les locaux jusqu’à son paiement et ouvert le droit pour la société SCI [R] [B] 73 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2017;

— avant dire droit sur les autres demandes des parties, ordonné une mesure d’expertise en désignant pour y procéder Mme [M] [F], expert près la cour d’appel de Paris, avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société YOUDEMA au montant du loyer contractuel en cours, outre charges et taxes.

L’expert a déposé son rapport le 11 avril 2022.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en ouverture de rapport d’expertise notifiées par voie électronique le 09 juin 2022), la société YOUDEMA demande au tribunal de :

« FIXER l’indemnité principale d’éviction au profit de la société YOUDEMA, affectant le fonds dont elle était locataire sis à [Localité 5], à la somme de 375 000 € ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à payer à la société YOUDEMA, avec intérêts de droit courant au jour du départ des lieux de la concluante, ladite somme ;

FIXER les indemnités accessoires (droits de mutation, frais de transaction, frais juridiques), pour retrouver un fonds similaire, à la somme de 38 000 €;

CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à payer à la société YOUDEMA ledit montant;

FIXER le montant du trouble commercial à 20 0000 €, et CONDAMNER la SCI [R] [B] 73 au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du départ de la locataire;

FIXER le montant des frais de déménagement, s’agissant d’un restaurant exploité sur plusieurs niveaux, à la somme de 10 0000 €, et CONDAMNER la SCI [R] [B] 73 à la lui payer;

JUGER que les frais de licenciement du personnel employé par la société YOUDEMA devront être remboursés, sur justificatifs de paiement, à la société YOUDEMA, et CONDAMNER la SCI [R] [B] 73 à les lui régler;

FIXER l’indemnité d’occupation de la société YOUDEMA due à la SCI propriétaire à la somme de 31 000 € hors charges et hors taxes, depuis le 1er juillet 2017;

JUGER que les indemnités d’occupation devront être diminuées du montant des loyers réglés par la société YOUDEMA depuis la date précitée (1 er juillet 2017);

JUGER que dans le cadre des indemnités sus citées, les années 2020 et 2021, communément dénommées « années COVID », seront, comme l’a effectué l’Experte, exclues des décomptes sus visés;

JUGER que les dépens de l’instance d’éviction seront laissés à la charge de la SCI [R] [B] 73, dont les frais d’expertise, et ce en sa qualité de demanderesse à l’instance; ».

Décision du 19 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 18/10896 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNXB5

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 07 décembre 2023), la société SCI [R] [B] 73 demande au tribunal de :

« A titre principal,

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction de la société YOUDEMA à la valeur du droit au bail, soit la somme totail de 126.700 €,

Fixer le montant de1'indemnité de remploi àla somme de 21,763 €,

Fixer les frais de déménagement à 1.000 €,

Fixer les frais administratifs et commerciaux à 5.000 €.

Subsidiairement,

Si la valeur du fonds de commerce devait être retenue,

Fixer le montant de l’indeirmité principale à la somme de 217 632 €,

Fixer le montant de l’indemnité des frais de remploi à la somme de 21.763 €,

Fixer le montant de l’indemnité de déménagement à la somme de 1.000 €

Fixer le montant des frais administratifs à la somme de 5.000 €,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société YOUDEMA à compter du 1er juillet 2017 à la somme de 35.500 €,

Ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et le différentiel entre l’indemnite d’occupation provisionnelle fixée par le jugement du 25 juin 2020 et le montant de l’indemnité d’occupation,

Donner acte à la SCI [R] [B] 73 de ce qu’elle supportera les charges des frais et dépens.».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 1er mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience qui s’est tenue à juge rapporteur le 03 avril 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

1- Sur les demandes en fixation et en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction, soit, en l’espèce à la date du jugement dès lors que la société YOUDEMA continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

a) Sur l’indemnité principale

La société YOUDEMA indique accepter l’indemnité principale de 375 000 euros déterminée par l’expert. Elle précise que l’année 2020 n’a pas à être prise en compte dans l’appréciation de la valeur du fonds de commerce puisqu’elle n’est pas une année de référence compte tenu de la pandémie qui s’est produite cette année-là. Elle s’en remet à l’appréciation de l’expert qui selon elle est conforme à l’usage ainsi qu’aux barêmes qui ont été retenus et qui ont été revus car les fonds de commerce se vendaient moins et moins chers.

La société SCI [R] [B] 73 soutient qu’il convient d’apprécier l’indemnité principale en se plaçant à la date la plus proche du départ et en conséquence en prenant en considération les comptes annuels de la société YOUDEMA des annnées 2022, 2019 et 2018, exclusion faite des années 2020 et 2021 qui ont été affectées par la crise du covid 19. Elle considère également que le gérant de la société YOUDEMA ne percevant aucun salaire mais se rémunérant sur les bénéfices, il y a lieu d’intégrer la rémunération normale d’un gérant dans les charges. Elle en conclut que l’activité de la société YOUDEMA est déficitaire et que l’indemnité d’éviction doit être évaluée selon la valeur du droit au bail. Elle prétend que la valeur du droit au bail de 175 000 euros évaluée par l’expert ne saurait être retenue car les valeurs locatives unitaires du marché ont été infléchies de plus de 20% au regard de la crise du covid 19 et de ses répercussions, notamment le télétravail, ainsi que des crises internationales. Elle considère ainsi que la valeur locative unitaire ne saurait dépasser 500 euros/m2B, soit un différentiel de 25 340,88 euros auquel elle applique un coefficient de capitalisation de 5 au motif que la commercialité de l’emplacement est médiocre, soit un droit au bail de 126 704,40 euros arrondis à 126 700 euros.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

L’expert considère que compte tenu de l’activité exercée, une activité de restauration italienne de quartier qui s’adresse principalement à la chalandise locale, et de l’absence de locaux équivalents disponibles à proximité, un transfert du fonds de commerce lui semble difficilement envisageable sans perte significative de clientèle. Elle retient donc l’hypothèse de la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux.

Aucune des parties n’invoque une possibilité de transfert du fonds de commerce.

Dès lors, il convient de retenir qu’il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Localité 11], [Adresse 3], et plus précisément, ainsi que le note l’expert, dans le quartier du Val de Grâce, à proximité de l’hôpital du même nom.

L’expert indique que la rue est une assez longue (575 m) et large (20 m) voie secondaire, à double sens de circulation automobile, reliant l'[Adresse 8] à la [Adresse 13], les locaux se trouvant à la fin de la [Adresse 14], non loin ce cette place.

Elle considère que les locaux bénéficient d’une assez bonne situation pour l’activité exercée, au sein d’un ancien quartier populaire qui est devenu progressivement résidentiel et recherché, fréquenté par de nombreux étudiants en raison de la proximité d’établissements d’enseignement supérieur et universitaires, moyennement desservi par les transports en commun, la plupart étant assez éloignés, où le stationnement est difficile et les parkings publics éloignés, les locaux loués ne dépendant pas de la meilleure partie de la rue mais bénéficiant néanmoins d’une commercialité de quartier et d’une chalandise piétonne assez nombreuse et variée.

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien et de belle facture, édifié en pierre de taille, avec porte monumentale en bois, balcons et garde-corps en ferronnerie et encadrements de la porte et des fenêtres ouvragés. Le ravalement est en état correct et le gros-oeuvre en bon état apparent.

L’expert précise qu’ils bénéficient d’une bonne visibilité grâce à un linéaire d’environ 6 mètres, avec une devanture organisée de part et d’autre d’une arrête centrale, comprenant, de chaque côté, une vitrine et une porte à simple accès, l’ensemble sous un store déroulant et sous un bandeau, tous deux avec enseigne.

Ils se composent :

— au rez-de-chaussée, d’un niveau de 102,37 m2, de configuration assez correcte et d’une belle hauteur, aménagé en salle de restaurant d’environ 70,26 m2 avec bar et départ de l’escalier vers le niveau inférieur, outre une cuisine aménagée d’environ 32,11 m2 située au fond ;

— au R-1, d’un niveau de 44,85 m2 comprenant une partie accessible à la clientèle d’environ 7,21 m2, aménagée en double bloc sanitaire et une partie aménagée en locaux annexes d’environ 37,64 m2 avec réserves, vestiaires avec douche, bureau, rangement et local poubelles.

L’expert précise que l’impression d’ensemble est correcte, que les locaux sont d’une taille convenable (environ 147,22 m2 dont environ 52% sont accessibles à la clientèle), assez fonctionnels, même s’ils sont exploités sur deux niveaux reliés entre eux, classiquement aménagés et correctement équipés pour un restaurant de quartier, d’aspect un peu ancien mais en bon état d’entretien.

L’expert évalue la surface du local commercial à 147,22 m2 selon une attestation de superficie intérieure établie en décembre 2020 par [I] [V], géomètre-expert, et sous toutes réserves, et la surface pondérée à 85,27 m2B selon la Nouvelle charte de l’expertise applicable au 11 juillet 2015.

Aucune des parties ne conteste ces éléments, lesquels seront retenus dès lors qu’ils procédent des constatations objectives de l’expert.

L’expert relève que le contrat de bail prévoit une accession en fin de bail et sans indemnité, l’interdiction de la sous-location, que ce soit en totalité ou en partie, et que le preneur supporte en sus du loyer une quote-part des charges, taxes et prestations de l’immeuble.

Elle calcule le loyer annuel plafonné à la somme de 17 309,12 euros dans l’hypothèse d’un renouvellement au 1er juillet 2017 en précisant qu’il n’y a pas de motif de déplafonnement apparent.

L’expert analyse également le marché locatif à proximité des locaux loués en relevant les loyers de comparaison suivants :

— quatre références de loyer fixé judiciairement de 450 euros, 300 euros, 725 euros et 470 euros /m2B, pour des surfaces situées [Adresse 19]/[Adresse 6], [Adresse 14], [Adresse 17] et [Adresse 15]/[Adresse 7], de 107,25 m2B, 35 m2B, 58,92 m2B et 96,38 m2B, des renouvellements à effet en janvier 2010, octobre 2010, octobre 2012 et janvier 2013, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de restaurant, pressing laverie, salon de coiffure et restaurant ;

— trois références de loyer de renouvellement amiable de 717 euros, 330 euros et 458 euros/m2B, pour deux surfaces situées [Adresse 20] et l’une [Adresse 21], de 30 m2B, 40,30m2B, et 65,52 m2B, des renouvellements à effet en juillet 2013, juillet 2014 et juilet 2017 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de disquaire, librairie et restaurant japonais ;

— sept références de loyer de nouvelle location de 720 euros, 547 euros, 1 540 euros, 1 159 euros, 428 euros, 835 euros et 669 euros/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 14], [Adresse 16], [Adresse 20], [Adresse 19] et [Adresse 18], de 75 m2B, 50,40 m2B, 25 m2B, 21,75 m2B, 64,25 m2B, 28,75 m2B et 70 m2B, des baux à effet en septembre 2011, janvier 2013, janvier 2014, février 2015, mai 2016 et juillet 2019, et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de serrurerie, jardinage, bijouterie, audioprothésiste, opticiel, restauration rapide et restaurant gastronomique biologique ;

— neuf références de loyers décapitalisés de 765 euros (1 098 euros, coefficient 6), 687 euros (854 euros, coefficent 7,5), 662 euros (1 151 euros, coefficent 6), 622 euros (919 euros, coefficient 6), 324 euros (591 euros, coefficient 6), 993 euros (1 145 euros, coefficient 7,5), 496 euros (953 euros, coefficient 7,5), 655 euros (897 euros, coefficient 7,5) et 766 euros (1 033 euros, coefficent 7,5)/m2B, pour des surfaces situées [Adresse 8], [Adresse 20], [Adresse 19], des baux à effet en janvier 2011, juin 2011, février 2012, octobre 2013, avril 2014, janvier 2015, juillet 2015, janvier 2016 et février 2016, et des locaux dans lesquels sont exercés des activités de banque-assurances, vêtements et accessoires ethniques, alimentation et vins, boulangerie et pâtisserie, épicerie biologique, alimentation, salon de thé, et épicerie fine.

Compte tenu de l’assez bonne situation des locaux, de l’immeuble dont ils dépendent, de leur bonne visibilité, de leurs caratéristiques propres, de l’activité effectivement exercée, des clauses et conditions du contrat de bail, des loyers de comparaison et de l’impact de l’épidémie de covid-19, l’expert évalue la valeur locative unitaire de marché à un prix qu’elle qualifie de « prudent », entre 550 euros et 600 euros/m2B en précisant qu’avant la crise sanitaire elle aurait retenu un prix unitaire de 700 euros/m2B, et elle retient un prix unitaire de 575 euros/m2B.

Selon l’expert, la valeur locative annuelle s’élève ainsi à (575 euros x 85,30 m2B =) 49 047,50 euros qu’elle arrondit à 49 050 euros.

La société SCI [R] [B] 73, qui soutient que le montant de la valeur locative unitaire ne saurait excéder 500 euros/m2B car la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19 a provoqué un infléchissement de plus de 20% des valeurs locatives pour les emplacements de commercialité médiocre, ne rapporte pas la preuve du niveau de 20% de cet infléchissement. Il s’avère surtout, d’une part, que l’expert a tenu compte de l’effet de la crise sanitaire sur la valeur locative en considérant que l’activité exercée dans les locaux loués avait été particulièrement touchée par la crise sanitaire et, d’autre part, que les locaux bénéficiant d’une assez bonne situation et d’une clientèle de quartier, ils ont été moins touchés que ceux se trouvant dans un secteur dont les chalands étaient surtout touristiques ainsi que l’a relevé l’expert.

La valeur locative annuelle de 49 047,50 euros évaluée par l’expert doit donc être retenue.

L’expert applique ensuite un coefficient de valorisation de 5,5 compte tenu de l’assez bonne situation des locaux.

La commercialité ne peut être qualifiée de médiocre et le coefficient de valorisation limité en conséquence à 5, ainsi que le soutient la société SCI [R] [B] 73, dès lors que, si le quartier est moyennement desservi par les transports en commun, le stationnement difficile et les parkings publics éloignés, la clientèle est celle du quartier, lequel est à présent résidentiel et fréquenté par de nombreux étudiants, piétonne, assez nombreuse et variée.

La valeur du droit au bail s’élève donc à (49 047,50 – 17 309,12 x 5,5 =) 174 561,09 euros.

— Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert indique avoir évalué le fonds de commerce selon la méthode des usages professionnels et non selon la méthode de la rentabilité à défaut de pouvoir procéder à un retraitement fiable de l’excédent brut d’exploitation (EBE). Elle explique que l’EBE a été retraité en réintégrant les seules dotations aux amortissements alors que le gérant de la société YOUDEMA ne percevant aucun salaire mais se rémunérant sur les bénéfices, il aurait fallu retraiter l’EBE en déduisant du résultat d’exploitation le montant de la rémunération normale d’un gérant pour ce type d’établissement, d’environ 50 000 euros, et qu’il aurait fallu également neutraliser les subventions d’exploitation et les ventes de services correspondant aux avantages en nature consentis aux salariés.

L’expert évalue le chiffre d’affaires moyen hors taxes à 441 652 euros en retenant les chiffres d’affaires des années 2019 (440 128 euros HT), 2018 ( 424 544 euros HT) et 2017 (460 285 euros HT) et en expliquant exclure les années 2020 et 2021 qui ne sont pas significatives.

Elle retient un coefficent de 85% en se référant au dernier barême connu (le barême 2021 des éditions Francis Lefebvre) qui préconise de retenir un taux de 40 à 100% du chiffre d’affaires annuel hors taxes pour une activité de pizzeria, pourcentage qu’elle indique être identique à celui d’une activité de restauration traditionnelle, mais également eu égard aux caractéristiques propres du fonds considéré, au poids du droit au bail, à l’évolution du chiffre d’affaires (en baisse relative de 2017 à 2018 et en légère augmentation de 2018 à 2019).

La méthode appliquée par l’expert doit être retenue dès lors que l’EBE n’a pas été retraité ainsi qu’il aurait dû l’être.

Si la société SCI [R] [B] 73 retient une évaluation par l’EBE avec déduction du salaire d’un dirigeant de 50 000 euros, elle ne peut être considérée comme exacte et applicable dans la mesure où, d’une part, s’il est d’usage que la rémunération d’un gérant de ce type d’établissement soit fixée à ce montant, il n’est pas établi qu’elle pouvait en l’espèce effectivement être retenue, et, d’autre part, il aurait également fallu, selon l’expert, neutraliser les subventions d’exploitation et les ventes de services correspondant aux avantages en nature consentis aus salariés (repas).

Les parties s’accordent désormais pour que les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021 soient exclus de la moyenne dans la mesure où effectivemennt ils ne peuvent pas être représentatifs de l’activité réalisée compte tenu de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid 19 qui est survenue durant ces années..

En outre, l’indemnité devant être évaluée à la date la plus proche de l’éviction, soit, en l’espèce à la date du jugement, il y a lieu de prendre en compte le chiffre d’affaires hors taxes de l’exercice 2022 qui s’éléve à 317 284 euros hors taxes.

La moyenne des chiffres d’affaires des trois derniers exercices 2022, 2019 et 2018 connus s’éleve ainsi à (317 284 + 440 128 + 424 544 = 1 181 956 / 3 = ) 393 985,33 euros HT.

L’appréciation de l’expert et le pourcentage de 85 % qu’il applique doivent être retenus, étant souligné qu’elle a tenu compte de l’évolution du chiffre d’affaires.

La valeur du fonds de commerce s’évalue ainsi à (393 985,33 x 85/100 =) 334 887,53 euros.

*****

La valeur du fonds de commerce (334 887,53 euros) étant supérieure à la valeur du droit au bail (174 561,09 euros), l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du fonds de commerce, soit 334 887,53 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

Les parties s’accordent pour que les frais de remploi soient fixés à 10% de l’indemnité principale ainsi que l’expert l’a retenu.

Sur ce,

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’ article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’évaluation forfaitaire de 10% de l’indemnité principale doit être retenue. car conforme à l’usage.

Dès lors l’indemnité au titre des frais de remploi s’élève à ( 334 887,53 x 10/100 =) 33 488,75 euros.

— Sur le trouble commercial

La société YOUDEMA approuve l’évaluation de l’expert, soit la somme de 20 000 euros.

La société SCI [R] [B] 73 considère que le trouble commercial est nul au regard du caractère déficitaire de l’EBE moyen.

Sur ce,

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

Il est d’usage d’évaluer le trouble commercial soit à partir de l’EBE, en prenant généralement en compte entre un et trois mois de l’EBE moyen des trois derniers exercices ou parfois l’EBE du dernier exercice, soit à partir de la masse salariale, en retenant en général entre une à trois semaines de masse salariale (salaires et charges). Elle précise qu’une seule des deux méthodes peut être retenue si elle paraît plus pertinente et que souvent un recoupement est opéré. Elle ajoute que pour des activités générant un chiffre d’affaires et un EBE importants, la méthode par la masse salariale sera privilégiée.

L’expert procède à une évaluation forfaitaire du trouble commercial de 20 000 euros en l’absence d’indicateur de rentabilité fiable.

Selon le compte de résultat de l’exercice 2022, la masse salariale s’élève à ( 171 377,87 au titre des salaires et traitements, outre 38 454,39 euros au titre des charges sociales, soit) 209 832,26 euros par an, soit ( 209 832,26 / 365 x 7 =) 4024,18 euros par semaine et 12 072,54 euros pour trois semaines.

Il ressort du rapport d’expertise que la moyenne de l’EBE annuel, non retraité, s’élève à 83 830 euros, soit 6 985,83 euros par mois et 20 957,50 euros pour trois mois.

Au vu de ces éléments et compte tenu de l’activité exercée et du chiffre d’affaires annuel moyen habituellement réalisé (393 985,33 euros) , l’évaluation de l’expert paraît trop élevée et doit être fixée à 15 000 euros.

— Sur les frais de déménagement

La société YOUDEMA conteste la somme forfaitaire de 1 000 euros retenue par l’expert qu’elle considère comme insuffisante et demande en conséquence une indemnité de 10 000 euros qui correspond selon elle au déménagement complet d’un restaurant.

La société SCI [R] [B] 73 offre une indemnité de 1 000 euros.

Sur ce,

Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés

La société YOUDEMA ne produit aucun devis de déménagement et ne peut réclamer le paiement du déménagement du matériel dès lors qu’en vertu de l’article L. 142-2 du code de commerce l’achalandage, le mobilier commercial, le matériel et l’outillage servant à l’exploitation du fonds de commerce sont inclus dans ce fonds, pour la perte duquel elle a déjà perçu une indemnité.

Dès lors, l’indemnité de déménagement doit être fixée à la somme de 1 000 euros proposée par la société SCI [R] [B] 73.

— Sur les frais administratifs et commerciaux

Les parties acceptent l’évaluation du coût des frais administratifs réalisée par l’expert, soit une somme de 5 000 euros, laquelle précise qu’elle a tenu compte des diverses formalités administratives, commerciales et juridiques, d’autant que le fonds de commerce est immatriculé dans les locaux loués.

La société YOUDEMA devra effectivement engager les frais divers visés par l’expert, lesquels ont été justement évalués à la somme de 5 000 euros qui doit être retenue.

— Sur les frais de licenciement

L’expert indique que les frais de licenciement seront à rembourser sur justificatifs.

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés, il convient d’inclure les frais de licenciement dans l’indemnité d’éviction et ceux-ci seront remboursés à la société YOUDEMA par la société SCI [R] [B] 73 sur justificatifs ,

*****

La société SCI [R] [B] 73 sera par conséquent condamnée à payer à la société YOUDEMA une indemnité d’éviction fixée ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 334 887,53 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 33 488,75 euros.

• trouble commercial 15 000,00 euros

• frais de déménagement 1 000,00 euross

• frais administratifs 5 000,00 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

soit une somme totale de 389 376, 28 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés sur justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière.

Il n’y a pas lieu à condamnation au paiement d’intérêts de retard au taux légal à compter du départ de la société YOUDEMA sur le montant de l’indemnité principale et sur le montant de l’indemnité réparant le trouble commercial puisque cette dernière a droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui est pas versée. Ses demandes à ce titre seront donc rejetées.

2- Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’occupation

La société YOUDEMA indique ne pas contester le montant de l’indemnité d’occupation estimée par l’expert à la somme de 30 708 euros, arrondie à 31 000 euros, au 1er juillet 2017. Elle souligne que les loyers qu’elle continue de payer devront être déduits de cette indemnité.

La société SCI [R] [B] 73 fait valoir que les valeurs locatives judiciaires sont généralement inférieures de 20% aux valeurs locatives de marché. Elle considère en conséquence que s’il était retenu une valeur locative de marché de 500 euros/m2P, elle accepterait que la valeur locative soit fixée à 400 euros/m2P et à 460 euros/m2P si la valeur locative de marché était fixée à 575 euros/m2P,

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’expert évalue l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative statutaire unitaire hors charges au 1er juillet 2017 de 400 euros/m2B, soit une valeur locative totale de (85,30 m2B x 400 euros =) 34 120euros, affectée d’un coefficient de précarité de 10%, soit une somme de (34 120 x 0,9 =) 30 708 euros, qu’elle arrondit à 31 000 euros.

Contrairement à ce que soutient la société SCI [R] [B] 73 il n’est pas « constant que les valeurs locatives judiciaires sont généralement de l’ordre de 20% inférieures aux valeurs locatives de marché ». En effet, en application de l’article R. 145-7 du code de commerce, le tribunal doit prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6, ce qui implique de tenir compte tant des loyers des locations nouvelles que des loyers de renouvellement et des loyers fixés judiciairement ainsi que de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Compte tenu de l’assez bonne situation des locaux, de la bonne qualité de l’immeuble dont ils dépendent, de leur bonne visibilité, de leurs caractéristiques intrinsèques, de la destination prévue au contrat et adaptée au secteur, des clauses et conditions du contrat de bail et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, tels qu’ils ont été étudiés dans les développements précédents, l’évaluation de l’expert doit être retenue, soit une valeur locative au 1er juillet 2017 de 34 120 euros, hors taxes et hors charges.

L’abattement de précarité de 10% retenu par l’expert et usuellement appliqué est justifié, soit une indemnité d’occupation au 1er juillet 2017 de 31 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société YOUDEMA à la société SCI [R] [B] 73 depuis le 1er juillet 2017 sera fixée à la somme de 31 000 euros, hors taxes et hors charges.

Il est rappelé qu’il devra être déduit de cette indemnité d’occupation l’indemnité d’occupation provisionnelle qui a été payée par la société YOUDEMA depuis le 1er juillet 2017 et qui a été fixée par le jugement du 25 juin 2020 au montant du loyer contractuel en cours, outre charges et taxes.

3- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement par la société SCI [R] [B] 73, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

L’équité commande de la condamner à payer en outre à la société YOUDEMA la somme de 6 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société SCI [R] [B] 73, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société YOUDEMA la somme de 389 376,28 euros (trois cent quatre-vingt neuf mille trois cent soixante-seize euros et vingt-huit centimes), outre les frais de licenciement qui seront réglés sur justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière, au titre de l’indemnité d’éviction fixée ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 334 887,53 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 33 488,75 euros.

• trouble commercial 15 000,00 euros

• frais de déménagement 1 000,00 euross

• frais administratifs 5 000,00 euros

• frais de licenciement sur justificatifs ;

Rejette la demande de la société YOUDEMA de condamnation de la société SCI [R] [B] 73 au paiement d’intérêts de retard au taux légal à compter de son départ des locaux sur le montant de l’indemnité principale et sur le montant de l’indemnité réparant le trouble commercial ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société YOUDEMA à la société SCI [R] [B] 73 à compter du 1er juillet 2017 à la somme de 31 000 euros (trente-et-un mille euros), hors taxes et hors charges ;

Rappelle qu’il devra être déduit de cette indemnité d’occupation l’indemnité d’occupation provisionnelle qui a été payée par la société YOUDEMA à la société SCI [R] [B] 73 depuis le 1er juillet 2017 et qui a été fixée par le jugement du 25 juin 2020 au montant du loyer contractuel en cours, outre charges et taxes ;

Condamne la société SCI [R] [B] 73 aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise ;

Condamne la société SCI [R] [B] 73 à payer à la société YOUDEMA la somme de 6 000 euros (six mille euros) en application de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des créances et dettes respectives des parties.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER