TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 25/11938 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4DNE

Minute :

JUGEMENT

Du : 05 Mai 2026

Monsieur [N], [Y] [M]

C/

Société in’li, SA

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N], [Y] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

DÉFENDEUR :

Société in’li, SA

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : Monsieur [N], [Y] [M]

M^e Christine GALLON

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 27 février 2013, la SA Les Résidences de la Région Parisienne, aux droits de laquelle vient la SA in’li, a donné en location à Monsieur [N] [M] un immeuble à usage d’habitation situé sis [Adresse 5].

Par requête reçue au greffe du tribunal le 14 octobre 2025, Monsieur [N] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir condamner la SA in’li à annuler la somme de 549, 61 € facturée au titre d’une régularisation de charges injustifiée et 1 500 € de dommages-intérêts.

Les parties ont été convoquées par le greffe par lettres recommandées avec accusé de réception.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2026 après un renvoi.

À cette audience, Monsieur [N] [M], comparant en personne, maintient les demandes de sa requête.

Il expose qu’en mars 2022, la SA in’li a émis une régularisation de charges d’eau froide collective pour l’année 2019 d’un montant de 549,61 € qu’il considère manifestement disproportionné au regard des autres exercices. Monsieur [N] [M] indique avoir sollicité des justificatifs de ce montant à de multiples reprises et sous diverses formes (téléphone, courrier recommandé avec accusé de réception…), sans réponse, puis avoir saisi la commission de conciliation départementale en juin 2025, où la SA in’li ne s’est pas présentée. Il précise que la commission a rendu un avis enjoignant la bailleresse à justifier du montant des charges, ce que la SA in’li n’a pas fait et a donc justifié sa requête.

Monsieur [N] [M] déclare qu’après cette démarche, la SA in’li lui a adressé un courrier expliquant qu’il y a eu un changement de prestataire concernant les compteurs d’eau individuels en 2019 et que par conséquent, la répartition du coût des charges d’eau s’est faite au prorata des tantièmes de chaque appartement loué. Il soutient qu’aucune pièce justificative ne lui a cependant été transmise avec ce courrier, et que la clé USB évoquée en défense concernait les années 2017 et 2018. Il pointe que dans le cadre de l’instance, le conseil de la SA in’li lui a finalement transmis des pièces justificatives et qu’il a constaté sur le relevé général des dépenses que des charges pour une cave lui sont facturées à tort puisqu’il n’en a pas. Il soutient qu’il est visible que la SA in’li lui a facturé deux fois les charges d’eau 2019, en 2019 et 2020. En tout état de cause, Monsieur [N] [M] allègue que les pièces produites sont insuffisantes pour justifier du montant des charges d’eau. Enfin, il justifie sa demande de dommages-intérêts pour le temps passé à effectuer des démarches auprès de la SA in’li depuis plus de trois ans.

La SA in’li, représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de débouter Monsieur [N] [M] de ses demandes, et de le condamner à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SA in’li expose que l’immeuble dans lequel se situe le logement loué à Monsieur [N] [M] fait partie d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments au total, et soumis au statut de la copropriété. Elle indique qu’en 2019, le syndic a eu des difficultés pour procéder au pointage des consommations individuelles d’eau, du fait d’un changement de prestataire et de l’installation de nouveaux compteurs non enregistrés à temps. Elle explique que le syndic a par conséquent réparti la consommation d’eau au prorata des tantièmes de copropriété générale affecté à chaque lot, comme cela est prévu par l’article 6 du règlement de copropriété. La SA in’li précise qu’aucune provision mensuelle n’avait été facturée cette année-là.

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [N] [M], la SA in’li soutient qu’elle n’est pas fondée dans son principe ni son quantum en l’absence de faute de sa part, et d’évaluation d’un éventuel préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la régularisation de charges 2019

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 6 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6], les charges d’eau froide sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété générale affectés à leurs lots.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges ou du montant des charges déclaré récupérables, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des textes pré-cités, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie.

En premier lieu, il doit être précisé que si Monsieur [N] [M] conteste le nombre de tantièmes affectés à son logement, alléguant qu’il ne possède pas de cave, ce dernier est justifié par la production de l’état descriptif de division de l’immeuble litigieux ainsi que son bail. Monsieur [N] [M] ne produit pas de pièce de nature à remettre en compte cette division.

En second lieu, il est constant, en application des textes rappelés ci-dessus, que les charges ne sont exigibles que sur justificatif, et qu’aucune évaluation forfaitaire ne peut avoir lieu. Les pièces justificatives doivent être sollicitées par le locataire après l’envoi du décompte de régularisation. Par ailleurs, dans les immeubles soumis à la copropriété, les charges d’eau froide sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété en l’absence de compteurs individuels installés dans tous les lots de l’immeuble. Seuls les locaux qui ne sont pas desservis par la distribution d’eau froide n’ont pas à contribuer aux dépenses.

En l’espèce, la SA in’li verse de fait le décompte individuel de charges de l’exercice 2019 de

Monsieur [N] [M] et le relevé général des dépenses établi par le syndic la SA IMMO DE FRANCE pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 pour la copropriété à laquelle appartient le logement de Monsieur [N] [M].

Ils permettent de calculer la quote-part due au titre des charges d’eau froide de la manière suivante : 12 780, 81 € (total des dépenses de charges d’eau froide de la copropriété)/6 581 (total de tantièmes représentés par l’immeuble où se situe le logement de Monsieur [N] [M] au sein de la copropriété) x 283 (nombre de tantièmes représentés par le logement de Monsieur [N] [M] au sein de son immeuble), soit 549,61 €, à savoir le montant litigieux porté au débit du locataire par la SA in’li.

Monsieur [N] [M] soutient que le montant des charges d’eau lui aurait déjà été facturé en 2020, le montant de la régularisation correspondant selon lui à deux années. Cependant, les parties ne produisent aucune pièce concernant les charges relatives à l’année 2020 et le relevé de compte locatif produit par la SA in’li en date du 13 janvier 2026 ne laisse pas apparaître quant à lui une telle double facturation.

Néanmoins, il ressort du dossier qu’avant la présente instance, Monsieur [N] [M] a sollicité à la SA in’li les pièces justificatives de la régularisation de charges d’eau froide pour l’année 2019 à de nombreuses reprises (courriel du 26 avril 2022, courrier du 30 mai 2022, courriel du 22 septembre 2022, courriel du 8 novembre 2022, courrier du 27 juin 2023, courrier du 11 mars 2025, courrier du 18 juin 2025), sans qu’elles ne lui aient été communiqués. Il sera en particulier relevé qu’aucune pièce ne permet au juge de connaître le contenu de la clé USB évoquée par les parties dans leurs courriers respectifs et que la SA in’li ne justifie donc pas avoir rempli son obligation, preuve qui lui incombe.

Il est également établi que Monsieur [N] [M] a recherché une solution amiable en saisissant la Commission départementale de conciliation de Seine-[Localité 4], devant laquelle la bailleresse ne s’est pas présentée sans motif légitime justifié et n’a communiqué aucune observation ni a fortiori les pièces demandées.

Ce n’est qu’au cours de la présente instance, en janvier 2026, que la SA in’li a produit lesdits justificatifs, presque quatre ans après la demande initiale de Monsieur [N] [M] et seulement dans le cadre contraint d’une procédure judiciaire.

Il résulte de ce qui précède que la SA in’li n’a pas respecté son obligation de mise à disposition des pièces justificatives dans les six mois à compter de l’envoi du décompte individuel et ce dans des conditions normales, ni son devoir de bonne foi et loyauté auquel elle est tenue dans l’exécution du contrat de bail.

Par suite, au regard de ces fautes, une réduction d’un quart du montant des charges sera prononcée – l’annulation sollicitée n’apparaissant pas proportionnée et devant donc être rejetée, le locataire ayant bénéficié de la distribution d’eau froide.

Dès lors, il y a lieu de réduire à la somme de 412, 21 € le montant de la régularisation de charges d’eau froide due par Monsieur [N] [M] pour l’exercice 2019.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel, et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la faute reprochée par Monsieur [N] [M] à la SA in’li a déjà fait l’objet d’une prise compte concernant le montant des charges retenues. Au surplus, il n’établit pas avoir subi de préjudice, notamment financier, puisqu’il n’a pas payé le montant de la régularisation contestée et ne verse pas de documents établissant les frais dépensés pour les démarches effectuées.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA in’li supportera les dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Eu égard à la solution donnée au litige, la demande de la SA in’li au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en dernier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [N] [M] de sa demande d’annulation de la somme de 549, 61 €

facturée au titre de la régularisation de charges d’eau froide due pour l’exercice 2019 ;

RÉDUIT à la somme de 412, 21 € le montant de la régularisation de charges d’eau froide due par Monsieur [N] [M] pour l’exercice 2019 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Monsieur [N] [M] ;

REJETTE la demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la SA in’li;

CONDAMNE la SA in’li aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE