TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/05211 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KRO

N° de MINUTE : 26/00787

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet PIERRE DE VILLE, agence de [Localité 4] agissant poursuites et diligeances de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie AUFFRAY de l’ASSOCIATION BCMH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEURS

Monsieur [X], [T] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

Madame [L] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-président satuant en qualité de juge unique assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] sont propriétaires des lots n°18 et 44, au sein d’un immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 4], a fait assigner Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à lui payer la somme de 9.527 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 2 décembre 2024 ;

CONDAMNER Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à lui payer la somme de 185,87 euros au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] aux entiers dépens ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience du 19 février 2026 pour être plaidée.

A l’issue de l’audience, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [X] [T] [V] et de Madame [L] [V] ;

— un extrait du [Localité 7] Livre des comptes des copropriétaires arrêté au 2 décembre 2024, sur la période du 29 mars 2019 au 2 décembre 2024, mentionnant un solde débiteur de 9.712,87 euros;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2020, 4 juin 2020, 30 novembre 2022, 4 janvier 2023 et 26 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période allant du 1er avril 2019 au 31 décembre 2024 ;

— le contrat de syndic en vigueur du 4 janvier 2023 au 30 avril 2024, mandat par la suite renouvelé pour une durée de dix-huit mois par l’effet de la resolution n°4 votée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, il ressort de l’examen des pièces comptables versées aux débats que la somme totale réclamée au titre des charges de copropriété, de 9.527 euros, est parfaitement justifiée et correspond au solde débiteur arrêté au 2 décembre 2024 (9.712,87 euros) duquel les frais, d’un montant global de 185.87 euros (51,86 + 5,46 + 51,86 + 5,46 + 65,77 + 5,46) doivent être déduits. Les charges réclamées sont intégralement corroborées par les appels de fonds et par les décomptes annuels de répartition définitive des charges qui sont produits aux débats.

Ainsi, Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9.527 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 2 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur justifie de l’envoi de deux mises en demeure, en date des 22 mars 2021 et 30 septembre 2021, et produit les avis de réception des lettres recommandées notifiées conformément aux prescriptions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

En revanche, le dernier avis avant procédure du 29 décembre 2021 n’est accompagné d’aucun justificatif d’envoi ou de réception.

Ainsi, en l’absence de preuve d’une notification régulière de ce dernier avis aux débiteurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère nécessaire des frais exposés à hauteur de 71,23 euros (65,77 + 5,46) au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait partiellement droit à la demande du syndicat, pour le montant de 114,64 euros correspondant aux frais des deux mises en demeure étant justifiées.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les contributions très irrégulières et insuffisantes de Monsieur [X] [T] [V] et de Madame [L] [V] ont causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le simple retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Le fait pour Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] de ne donner aucune explication à leur carence, malgré l’envoi de plusieurs mises en demeure et malgré l’instance en cours, caractérise leur mauvaise foi.

Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée, et en raison également des versements des débiteurs.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 4], la somme de 9.527 euros correspondant aux charges de copropriété dues au 4ème trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 2 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 4], la somme de 114,64 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 4], la somme de 950 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 4], la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] [V] et Madame [L] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 4], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 21 Mai 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND