COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3S-W-B7J-242C

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 26/00509

DEMANDEUR

S.C.I. DU 18 RUE DE BETHUNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. LA FRANCAISE DU STYLE FS

[Adresse 2]

[Adresse 2] FRANCE

représentée par M^e René CARTOZO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0842

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 1992, Monsieur [G] [C] et Madame [W] [X] ont consenti à la S.A.R.L. La Française du Style FS un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2] (93), pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er janvier 1993, moyennant un loyer annuel de 96 000 francs HT/HC.

Un renouvellement a été de nouveau consenti à effet du 1er octobre 2003 pour se terminer le 30 septembre 2012.

Par avenant du 7 mars 2013, Monsieur [K] [C] et Madame [I] [F], venus aux droits de Monsieur [G] [C] et Madame [W] [X], ont consenti à la société La Française du Style FS un renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012 moyennant un loyer de 24 017 euros HT/HC.

Par acte authentique du 12 septembre 2016, la S.C.I. du 18 rue de Béthune a acquis les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2] (93) dans lesquels s’exerce le bail.

A compter du 1er octobre 2021, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 4 janvier 2023, la société La Française du Style FS a sollicité auprès de son bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023.

Par acte du 3 avril 2023, la société du 18 rue de Béthune a accepté le principe du renouvellement et a sollicité la fixation du loyer à la somme de 65 640 euros HT/HC par an.

La société La Française du Style FS a, en réponse, exprimé sa volonté que le loyer soit fixé à la somme de 28 396,30 euros HT/HC par an.

Aucun accord n’ayant été trouvé, le bailleur a fait signifier le 21 février 2025 à son preneur un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 58 700 HT/HC par an.

Aucun mémoire n’a été régularisé en réponse par la société La Française du Style FS.

Par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2025, la société du 18 rue de Béthune a assigné la société La Française du Style FS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 58 700 euros HT/HC par an à compter du 1er avril 2023.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 9 février 2026, la société du 18 rue de Béthune demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

JUGER que le renouvellement du bail commercial entre la société DU 18 RUE DE BETHUNE et la société LA FRANCAISE DU STYLE FS portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], est intervenu à compter du 1er avril 2023,

JUGER que le loyer du bail renouvelé sera fixé nécessairement à la valeur locative en l’état de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la dernière période locative,

JUGER que la valeur locative des locaux loués s’élève, au 1er avril 2023, à la somme annuelle de 58.700 euros hors charges, hors taxes,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] entre la société DU 18 RUE DE BETHUNE et la société LA FRANCAISE DU STYLE FS à la somme de 58.700 euros (cinquante-huit mille sept cents euros) hors charges hors taxes par an, à compter du 1er avril 2023,

ORDONNER en conséquence le versement parla société LA FRANCAISE DU STYLE FS à la société DU 18 RUE DE BETHUNE des arriérés sur le loyer et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 1er avril 2023,

CONDAMNER la société LA FRANCAISE DU STYLE FS au paiement à la société DU 18 RUE DE BETHUNE des intérêts légaux sur les arriérés de loyers et dépôt de garantie à compter du 1er avril 2023, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Bobigny ou le juge qui le remplace, statuant en matière de Loyers Commerciaux, considérerait qu’il ne peut fixer le loyer de renouvellement, sans recourir à une expertise, il lui serait demandé, à titre subsidiaire de :

ORDONNER une mesure d’instruction conformément aux dispositions de l’article R.145-30 du Code de commerce,

Et en conséquence,

DESIGNER un expert avec mission de :

o se rendre sur place,

o visiter les lieux,

o se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

o dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l’article L. 145-33 du Code de commerce de nature à écarter l’application du plafonnement du loyer,

o évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2023, date de renouvellement dudit bail,

o DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des Experts près du Tribunal de céans,

o DIRE que l’Expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat, greffe de la juridiction de céans dans le mois de sa saisine,

— DIRE qu’en cas de difficultés, l’Expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

FIXER, à titre provisionnel, le loyer dû par la société LA FRANCAISE DU STYLE FS à la société DU 18 RUE DE BETHUNE, au titre du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023, à la somme annuelle de 58.700 euros hors charges, hors taxes par an et ce, pendant la durée de l’expertise jusqu’à la décision à intervenir,

ORDONNER, à titre provisionnel, en conséquence le versement par la société LA FRANCAISE DU STYLE FS à la société DU 18 RUE DE BETHUNE des arriérés sur le loyer et le dépôt,de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 1er avril 2023,

CONDAMNER, à titre provisionnel, la société LA FRANCAISE DU STYLE FS au paiement à la société DU 18 RUE DE BETHUNE des intérêts légaux sur les arriérés de loyers et dépôt de garantie à compter du 1er avril 2023, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juge des loyers commerciaux venait à considérer que le déplafonnement du loyer n’était pas justifié et à refuser de désigner un expert :

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 28.290,28 euros (vingt-huit mille deux cent quatre-dix euros et vingt-huit centimes) par an hors charges, hors taxes, à compter du 1er avril 2023,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société LA FRANCAISE DU STYLE FS de l’intégralité de ses demandes,

RAPPELER que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DECLARER que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions de la Loi n°91-650 du 9 juillet 1991,

CONDAMNER la société LA FRANCAISE DU STYLE FS à payer à la société DU 18 RUE DE BETHUNE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société LA FRANCAISE DU STYLE FS aux entiers dépens, en ce compris, le cas échéant, les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société du 18 rue de Béthune fait valoir à titre principal, et au visa de l’article L145-33 du code de commerce, que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable au cours du bail écoulé. Elle fait ainsi part de l’augmentation de la population de la commune de [Localité 2] à hauteur de 16,2% entre 2010 et 2021, de la mise en œuvre d’une nouvelle ligne de tramway entre la Porte de la Chapelle et la Porte de Vincennes, facilitant ainsi l’accès des locaux loués au personnel mais également aux fournisseurs et partenaires professionnels. Elle soutient de surcroît que l’accélération notable de création d’entreprises au cours de la période étudiée ainsi que l’ouverture depuis 2012 de grandes enseignes nationales telles que Lidl ou La Vie Claire a incontestablement présenté un intérêt pour le commerce considéré. Elle en déduit que le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative. Au regard de l’emplacement des locaux, de leur superficie et de leur disposition ainsi que des comparaisons effectuées à l’égard de locaux équivalents du voisinage, la société du 18 rue de Béthune considère qu’il y a lieu de fixer le loyer à la somme de 58 656 euros HT/HC par an. A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment éclairé, la société du 18 rue de Béthune sollicite une expertise judiciaire. Le loyer provisionnel devra être dans ce cas fixé à la somme annuelle hors charges hors taxes de 58 700 euros jusqu’à la décision à intervenir. Il y aura également lieu que le preneur procède au paiement à titre provisionnel des arriérés de loyer et de dépôt de garantie dus depuis le 1er avril 2023 ainsi que les intérêts au taux légal constitués depuis cette date et leur capitalisation.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse, notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception le 7 janvier 2026, la société Française du Style FS sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le loyer renouvelé à la valeur résultant de l’application du plafond légal soit la variation de l’indice ILC (indice des loyers commerciaux entre la date de la prise d’effet du bail initial et celle du renouvellement)

— Rejeter toutes les demandes du bailleur.

— Déclarer le loyer annuel renouvelé à 28.396,30 €, à compter du 1 avril 2023

— Déclarer la taxe foncière à la charge du bailleur,

— Condamner la société SCI DU 18 RUE DE BETHUNE à payer a la société LA FRANCAISE DU STYLE-FS la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société SCI DU 18 RUE DE BETHUNE aux entiers dépens, en ce compris la totalité des frais d’expertise qu’elle demande.

Au soutien de ses prétentions, la société La Française du Style FS fait valoir, à titre principal, que les modifications de commercialité mises en avant par la bailleresse pour justifier ses demandes ne peuvent trouver à s’appliquer à l’activité exercée dans le cadre du bail commercial étudié. Elle soutient que ce n’est que si les facteurs locaux de commercialité ont un lien direct avec l’activité du locataire que le déplafonnement doit être mis en œuvre (Civ. 3e, 17 déc.2003 n°02-16.465) ; or, l’activité exercée par la société La Française du Style FS est à destination d’une clientèle répartie dans toutes les régions de France et non sur la seule commune de [Localité 2]. Aucun client n’est ainsi domicilié sur [Localité 2], ce qui démontre l’absence de tout impact des évolutions de population, de création d’entreprises ou de développement des transports mis en exergue par la S.C.I. du 18 rue de Béthune. La société La Française du Style FS en déduit qu’il y a lieu de rejeter les demandes de la bailleresse et de fixer le loyer en tenant uniquement compte des variations de l’indice des loyers commerciaux, lequel a remplacé l’indice du coût de la construction antérieurement utilisé. Le loyer devra ainsi être fixé, selon elle, à la somme de 28 396,30 euros.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L. 145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, le preneur a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial le 4 janvier 2023. Le bailleur a accepté le principe du renouvellement par acte du 4 avril 2023. Il est donc acquis que le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er avril 2023, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1° Les caractéristiques du local considéré;

«2° La destination des lieux;

«3° Les obligations respectives des parties;

«4° Les facteurs locaux de commercialité;

«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

En l’espèce, la société La Française du Style FS et la S.C.I. du 18 rue de Béthune sont en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur l’appréciation des conséquences de la modification des facteurs locaux de commercialité à l’égard de l’activité du preneur.

Au regard de ces désaccords et de l’impossibilité de déterminer le montant du loyer en renouvellement en l’état des pièces versées aux débats, il y a lieu de d’ordonner une expertise. Il reviendra à l’expert désigné d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Mme [Y] [O], expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de Paris, sera désignée en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la société du 18 rue de Béthune, demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société La Française du Style FS devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait au 31 mars 2023. Il y a en conséquence lieu de débouter la S.C.I. du 18 rue de Béthune de sa demande de condamnation de la société La Française du Style FS au paiement à titre provisionnel des arriérés de loyer et de dépôt de garantie dus depuis le 1er avril 2023 ainsi que les intérêts au taux légal constitués depuis cette date et leur capitalisation.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 1er avril 2023 ;

ORDONNE, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Mme [Y] [O]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

avec pour mission de:

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er avril 2023, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 31 mars 2023 le loyer provisionnel à compter du 1er avril 2023, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 23 décembre 2026 ;

DIT que la S.C.I. Du 18 rue de Béthune devra consigner à la régie du tribunal, avant le 21 avril 2026, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 26 mai 2025 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

REJETTE la demande de la S.C.I. Du 18 rue de Béthune tendant à voir la S.A.R.L. La Française du Style FS condamnée au paiement à titre provisionnel des arriérés de loyer et de dépôt de garantie dus depuis le 1er avril 2023 ainsi que les intérêts au taux légal constitués depuis cette date et leur capitalisation

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 31 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT