TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/09038 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WXG

Minute : 26/95

Madame [O] [T]

Représentant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

C/

Madame [K] [L]

Monsieur [N] [J]

Représentant : M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55

Copie exécutoire : M^e Clotilde GARNIER

Copie certifiée conforme :Madame [K] [L] + M^e Renée RIMBON NGANGO

Le 17 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [O] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 16/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

comparant en personne assisté de M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er avril 2019, Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] ont pris à bail à usage de résidence principale un appartement meublé et une cave situés [Adresse 4].

Par acte authentique du 4 janvier 2023, Madame [O] [T] a acquis la propriété des biens loués.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, Madame [O] [T] a fait signifier à Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3060 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 avril 2025 Madame [O] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 29 août 2025, Madame [O] [T] a fait assigner Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail

«  À titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail

«  Ordonner l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

«  Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ;

«  Condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] au paiement de la somme de 3592 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

«  Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 650 euros par mois ;

«  Condamner Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] au paiement d’une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant les frais de commissaire de justice mis en œuvre pour la présente procédure ;

«  Rejeter toute demande reconventionnelle ;

«  Rappeler l’exécution provisoire assortissant de droit la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 1er septembre 2025.

À l’audience du 21 novembre 2025, Madame [O] [T], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4711,00 euros arrêtée au 25 novembre 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [T] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 23 avril 2025. Elle confirme que le terme du mois de novembre 2025 a été réglé.

Monsieur [N] [J], représenté, ne conteste pas le principe de la dette mais en discute le montant. Soutenant oralement ses écritures, il entend voir :

A titre principal :

— Bénéficier de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 35 mois, le solde étant dû au 36ème mois ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire sous la condition du respect de ces délais ;

A titre subsidiaire :

— Rejeter les demandes de résiliation judiciaire et d’expulsion

— Bénéficier des plus larges délais pour quitter les lieux, d’une durée minimale d’une année

— Bénéficier de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois pendant 23 mois, le solde étant dû au 24ème mois ;

En tout état de cause :

— Rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles, subsidiairement en modérer le montant ;

— Rejeter la demande de condamnation aux dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [J] expose, en premier lieu, que le montant de la dette s’élève à 3360 euros au jour de l’audience. Il invoque sa bonne foi et sa reprise des paiements, exposant se trouver privé de ressources déclarées depuis le mois d’avril 2024, date depuis laquelle il est dépourvu de titre de séjour lui octroyant la possibilité de travailler. Il justifie élever deux enfants mineurs dans le logement.

Madame [K] [L], régulièrement assignée à l’étude selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Il a été donné lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [O] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [O] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, aucun contrat de bail n’est versé aux débats. En effet, la demanderesse produit un contrat type de location meublée dont les champs ne sont pas renseignés et qui n’est pas signé ; Monsieur [N] [J] produit un projet d’acte notarié qui n’est pas davantage signé.

Pour autant, il ressort des écritures des parties, concordantes sur ce point, qu’un bail meublé a été consenti à Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] sur l’appartement et la cave acquis par Madame [O] [T], soient les lots n°6 et 26 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5]. Les parties s’accordent également quant au montant du loyer et de la provision sur charges mensuels, soient respectivement 590 et 60 euros.

En conséquence, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2025, impartissant aux locataires un délai de deux mois pour en apurer les causes.

L’acte porte sur la somme de 3060 euros, correspondant au solde des loyers et charges afférents aux mois d’avril 2024 à avril 2025 inclus.

Il ressort du décompte inséré dans les écritures du conseil de Monsieur [N] [J] que les locataires devaient, à la date du 23 avril 2025, la somme de 3000 euros, le décompte annexé au commandement de payer omettant le paiement de la somme de 600 euros dont Madame [O] [T] a reconnu la perception par quittance signée le 17 avril 2025.

Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité est certaine, soit en l’espèce 3000 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 juin 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er avril 2019 à compter du 24 juin 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025, Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter du 24 juin 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 650 euros.

Aucun bail écrit n’est produit. Par ailleurs, il n’est pas démontré que les défendeurs soient mariés ou unis par un pacte civil de solidarité, de sorte qu’il n’est pas justifié de l’application d’un cas de solidarité contractuelle ou légale.

En conséquence, l’indemnité d’occupation est due conjointement par les défendeurs.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte arrêté au 4 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 5361 euros. Elle sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 4711 euros, soit le montant mentionné dans le décompte après déduction du loyer et des charges afférents au mois de novembre 2025, payés le jour de l’audience.

S’agissant, en premier lieu, du loyer et des provisions sur charges, le décompte établi par le preneur comprend une erreur relative à l’échéance du mois de septembre 2025 qui n’a en réalité pas été réglée, comme il l’a été évoqué à l’audience. Par ailleurs, si Monsieur [N] [J] mentionne le règlement de la somme totale de 650 euros pour le mois de juillet 2025, il justifie d’un règlement de 650 euros le 2 juillet imputé par la bailleresse sur l’échéance du mois de juin et d’un règlement de 600 euros le 22 juillet pris en considération par la partie demanderesse, le relevé de compte joint faisant état du débit d’une somme de 50 euros le 3 juillet 2025 ne permettant pas d’établir un lien entre ce paiement et le bail.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les parties défenderesses sont débitrices, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échues au 25 novembre 2025, de la somme de 3760 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Le surplus des demandes en paiement formulées par le bailleur correspond, selon sa pièce intitulée « relevé complet » à des régularisations de charges.

Or, le bail liant les parties est un bail meublé soumis au titre Ibis de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que les charges sont récupérées par le bailleur soit par la facturation de provisions pour charges donnant lieu à une régularisation annuelle, soit sous la forme d’un forfait ne donnant pas lieu à régularisation. En l’absence de bail écrit, Madame [O] [T] n’apporte pas la preuve du mode de récupération des charges convenu entre les parties et de l’obligation corrélative pesant sur les locataires de régler un complément. En tout état de cause, le montant des charges prétendument acquittées par la bailleresse et au titre desquelles une régularisation est sollicitée n’est pas justifié.

En conséquence, aucune demande en paiement ne pourra prospérer au titre de la régularisation de charges.

Les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 3760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner conjointement Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] à payer à Madame [O] [T] la somme de 3760 euros au titre des sommes dues au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 août 2025 sur la somme de 3110 euros et de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de la situation personnelle et financière des locataires, versant notamment aux débats un récépissé de demande de carte de séjour ainsi que la convocation de Monsieur [N] [J] à un rendez-vous en vue de son examen au mois de février 2026, permettant de laisser augurer l’octroi au locataire d’un titre de séjour permettant l’exercice d’une activité salariée. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges, et qu’ils ont manifestés des efforts conséquents en vue de régler, fût-ce partiellement, les loyers et charges.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] à payer à Madame [O] [T] une somme que l’équité commande de fixer à 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2019 entre Madame [O] [T] d’une part, et Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit un montant total mensuel de six cent cinquante euros (650 euros) ;

CONDAMNE conjointement Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] à payer à Madame [O] [T] la somme de trois mille sept cent soixante euros (3760 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 sur la somme de 3110 euros et de la présente décision sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] à s’acquitter de la dette en trente-six (36) mensualités, en procédant à trente-cinq (35) versements mensuels et consécutifs de soixante-dix euros (70 euros), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement ;

CONDAMNE Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [L] et Monsieur [N] [J] à payer à Madame [O] [T] la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [O] [T] de ses autres demandes et prétentions ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/09038 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WXG

DÉCISION EN DATE DU : 17 Février 2026

AFFAIRE :

Madame [O] [T]

Représentant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

C/

Madame [K] [L]

Monsieur [N] [J]

Représentant : M^e Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires